Diritti reali: cosa sono, come si dividono, elenco

• I diritti reali sono diritti inerenti le cose: possono essere assoluti, diritti di godimento o diritti di garanzia.
• L’ordinamento riconosce tutela ai diritti reali, in particolare al diritto di proprietà, tramite le azioni petitorie.
• Il codice civile, se da un lato tutela i diritti reali, cioè la titolarità di diritti su un bene, dall’altro garantisce tutela anche al possesso che costituisce una situazione di fatto.

I diritti reali sono dei diritti rientranti all’interno della più ampia categoria dei diritti assoluti, ma se ne distinguono perché hanno ad oggetto cose. Essi presentano i caratteri tipici dei diritti assoluti. Sono, infatti, caratterizzati dall’immediatezza, dall’assolutezza e dall’inerenza. 

In queste righe saranno analizzate le diverse tipologie di diritti reali e quali sono le caratteristiche che li contraddistinguono. In particolare, ci soffermeremo sul diritto di proprietà e sugli strumenti di tutela del diritto di proprietà, quali le azioni petitorie. Infine, procederemo anche ad un raffronto rispetto all’istituto del possesso.

Caratteristiche dei diritti reali

Immediatezza, assolutezza e inerenza sono le caratteristiche che accomunano qualsiasi tipologia di diritto reale:

• il carattere dell’immediatezza consiste nella possibilità per il titolare del diritto di esercitarlo senza l’aiuto degli altri consociati; 
• l’assolutezza si riferisce alla circostanza che il titolare può far valere il suo diritto nei confronti di tutti gli altri soggetti, i quali sono destinatari di un generico dovere di astensione; 
• l’inerenza indica, invece, il potere del titolare del diritto di opporre il proprio diritto nei confronti di un possessore o di chiunque altro vanti un diritto sulla cosa.

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Diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia

I diritti reali si distinguono in:

1. diritti reali di godimento, che attribuiscono al titolare il diritto di trarre dal bene alcune utilità;
2. diritti reali di garanzia, che attribuiscono al titolare il diritto di farsi assegnare il ricavato dell’eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell’obbligo garantito. Ne sono un esempio il pegno sui beni mobili e l’ipoteca sui beni immobili. 

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 Diritti reali: elenco

Il nostro ordinamento giuridico prevede 7 diritti reali, ovvero:

1. il diritto di proprietà;
2. l’usufrutto;
3. il diritto di uso;
4. il diritto di abitazione;
5. il diritto di enfiteusi;
6. il diritto di servitù;
7. il diritto di superficie. 

Diritto di proprietà

Il diritto di proprietà rappresenta uno dei principali diritti reali in quanto è quello che dà al suo titolare il maggior numero di facoltà che potranno essere esercitate sulla cosa posseduta. 

Permette al suo titolare di poter godere e disporre di una cosa in modo totale ed esclusivo, nel rispetto degli obblighi e dei limiti fissati dalla legge. 

Il diritto di proprietà è il diritto reale che si contraddistingue per:

• la pienezza del diritto, in quanto è conferita la generalità delle facoltà e poteri di godimento e disposizione;
• l’assolutezza, ossia implica un generalizzato dovere di astensione dei consociati da ogni azione turbativa dell’esercizio del diritto;
• l’essere esclusivo, in quanto consente di escludere chiunque altro dal godimento del bene;
• l’immediatezza con la res, in quanto implica che il proprietario non è soddisfatto per il tramite della collaborazione di un debitore o terzo, ciò vale a distinguerlo dal diritto di credito. Dunque, è un diritto ad immediata soddisfazione. 

Si differenzia dagli altri diritti reali, che sono quelli che gravano sulla cosa altrui, per il fatto di essere un diritto che si ha sulla cosa propria.

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Le azioni a tutela della proprietà sono l’azione:

1. di rivendicazione;
2. negatori;
3. di regolamento dei confini;
4. di apposizione dei termini.

1) Azione di rivendicazione

L’azione di rivendicazione è la principale azione petitoria, finalizzata ad ottenere la restituzione del bene al proprietario non possessore. Dunque, secondo la comune dizione, l’azione è volta a ricongiungere proprietà e possesso.

La peculiare tipicità della rivendica si concretizza essenzialmente nella contesa tra il diritto patrimoniale più ampio e tutelato dall’ordinamento e il soggetto più tutelato, cioè il possessore, la cui pretesa si fonda su una mera situazione fattuale.

L’azione di rivendicazione ha carattere ambulatorio, ciò comporta che può essere proposta nei confronti del soggetto che, al momento dell’azione, ha la materiale disponibilità del bene, ossia la facultas restituendi. Tale azione, dunque, non presuppone necessariamente il fatto illecito del possessore: in quanto tale, quindi, si distingue dall’azione di risarcimento del danno.

Non assumendo natura risarcitoria, l’eventuale azione restitutoria non soggiace ai requisiti e limiti della tutela aquiliana. Quest’ultima presuppone:

• il fatto illecito altrui 
• la prova del danno,
• la prova dell’elemento soggettivo. 

Similmente non trova applicazione la previsione dell’art 2058 c.c., che esclude il risarcimento in forma specifica ove eccessivamente oneroso.

La tutela risarcitoria, dunque, potrà anche sommarsi alla restitutoria, ove la condotta interruttiva del rapporto di immediatezza sia qualificabile come illecito. Laddove ne ricorrano i presupposti, il proprietario può esercitare entrambe le azioni, non necessariamente dirette nei confronti del medesimo soggetto, proprio in considerazione del carattere ambulatorio della facultas restituendi.

2) Azione negatoria

Con l’azione negatoria il proprietario agisce a tutela del proprio diritto di proprietà da eventuali condotte moleste e turbative legate all’esercizio da parte di terzi di diritti reali, c.d. minori.

Dunque, l’azione negatoria è:

• l’azione di accertamento negativa volta provare che il fondo è libero da pesi o vincoli, quindi non è gravato da diritti reali altrui;
• l’azione inibitoria e ripristinatoria – inibitoria delle molestie e ripristinatoria, volta cioè alla rimozione delle opere realizzate da terzi.

Il proprietario è tenuto solo alla prova del proprio titolo, non deve provare il titolo assoluto: il terzo a sua volta sarà tenuto alla prova del proprio diritto reale, mediante prova del titolo.

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3) Azione di regolamento dei confini 

L’azione di regolamento dei confini è un’azione di accertamento volta ad eliminare la situazione di incertezza relativa circa la titolarità di un’area collocata tra due fondi contigui, laddove vi sia un uso promiscuo della stessa. Quindi, è un’azione volta ad accertare chi, tra i due proprietari dei fondi contigui, è titolare dell’area di confine.

È un’azione che deroga all’onere della prova e al principio di soccombenza, secondo cui:

• l’attore prova il fatto costitutivo e il convenuto il fatto estintivo;
• la parte che non riesce a fornire la prova è soccombente. In tal caso, il giudice deve comunque giungere ad individuare il titolare della zona di confine, anche mediante impiego di mappe catastali.

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4) Azione per l’apposizione dei termini

L’azione per l’apposizione dei termini è esercitata dal proprietario al fine di chiedere l’apposizione dei segni di confine o richiedere la ripetizione delle spese per l’apposizione dei predetti.

Secondo un orientamento dottrinale, non si tratterebbe di un’azione reale, ma di un’azione personale avente ad oggetto la pretesa alla contribuzione per le spese di opposizione dei segni di confine.

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Diritti reali su cosa altrui

I diritti reali su cosa altrui – ovvero usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, servitù e superficie –  vengono considerati limitati, parziali o minori per il fatto che il loro contenuto è più circoscritto rispetto a quello del diritto di proprietà e che si dovrà coesistere con il diritto di proprietà di un terzo. 

Un’altra differenza tra i diritti reali su cosa altrui e il diritto di proprietà è il fatto che i primi si estinguono per non uso: la prescrizione corrisponde a un periodo di 20 anni. Vediamo più nel dettaglio in cosa consistono. 

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Servitù: cos’è?

La servitù è un diritto reale di godimento su fondo altrui, consistente in un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di altro fondo. 

Si connota per alcune caratteristiche essenziali:

• l’inerenza, che in tal caso è bilaterale, valendo la servitù sia a favore del proprietario del fondo di cui va a vantaggio, sia a carico del proprietario del fondo su cui, invece, grava;
• predialità: il peso che grava a vantaggio di un fondo sull’altro fondo deve inerire il fondo stesso, non può essere un vantaggio/svantaggio personale, cioè inerente i soggetti dei due proprietari dei fondi;
• ius sequele, in quando inerente e prediale, come ogni diritto reale, anche la servitù segue il bene, quindi, se è trasferito il fondo ad altro soggetto, questo sarà comunque gravato dal predetto peso;
• utilità: il peso gravante sul fondo servente deve attribuire un’utilità al fondo dominante, inteso come vantaggio, di varia natura. Tale utilità, però, non deve svuotare di contenuto il diritto di proprietà del titolare del fondo servente, che deve, in ogni caso, residuare la possibilità di godere del bene in questione;
• immediatezza: come ogni diritto reale si connota per immediatezza, cioè il proprietario del fondo esercita il proprio diritto senza l’intermediazione altrui;
• la servitù non può essere costituita tra due fondi appartenenti allo stesso proprietario. La servitù presuppone l’alterità soggettiva tra il proprietario del fondo dominante e il proprietario del fondo servente;
• vicinitas tra i due fondi, giacché l’utilitas del fondo dominante è direttamente tratta dal fondo servente, i due fondi devono essere vicini, anche se non necessariamente confinanti;
• atipicità: rispettati i predetti requisiti, poi, il contenuto della servitù può essere liberamente determinato dalle parti, nell’esercizio della propria autonomia negoziale. In tal senso, dunque, si osserva che la servitù è un diritto reale nominato dal contenuto parzialmente atipico. 

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Servitù di parcheggio

Si è posta all’attenzione della giurisprudenza la questione su se sia possibile costituire una servitù di parcheggio, che costituisce il diritto di parcheggiare sul fondo altrui al proprietario del fondo vicino.

La giurisprudenza ha affermato l’ammissibilità in astratto, salvo poi valutare in concreto se ricorrono le predette condizioni che identificano gli elementi essenziali della servitù. In particolare, si deve verificare se si tratta di un’utilità conferita ad un fondo rispetto ad altro, oppure sia un’utilità riconosciuta al soggetto del proprietario, in quanto tale.

A tal fine è possibile valorizzare alcuni elementi del fatto concreto: se ha libero accesso all’area parcheggio o se necessita di volta in volta della collaborazione altrui.

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Possesso: cos’è?

L’art. 1140 c.c. disciplina il possesso, il quale costituisce una relazione di fatto con una cosa. Il possessore è colui che cura e gestisce il bene in caso di inerzia del proprietario stesso. È definito dal legislatore come il potere di fatto sul bene contenutisticamente equivalente al diritto di proprietà o altro diritto reale. 

Il potere deve essere acquisito in modo non violento o clandestino, per esempio come conseguenza di uno spoglio o di un furto ai danni del precedente possessore. Come il diritto a cui esso corrisponde, il possesso presuppone il generale dovere di astensione dei consociati da condotte turbative e moleste dell’esercizio del potere di fatto.

Il possesso può anche corrispondere alla titolarità del diritto reale. Tuttavia, l’ordinamento garantisce tutela anche nel caso in cui il soggetto possieda in assenza di titolo.

Il possesso può essere:

1. esercitato direttamente dal possessore;
2. o indirettamente per il tramite di un detentore.

Il detentore è colui che esercita il potere per conto dell’altro, riconosce il diritto di proprietà o il possesso altrui. Quindi, è un soggetto che non presenta animus possidendi, inteso secondo l’interpretazione oggettiva che si fornisce di esso. 

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Animus possidendi 

L’animus possidendi è inteso come l’intenzione di comportarsi e farsi considerare come titolare del diritto reale, a cui corrisponde il potere di fatto.

Secondo l’interpretazione prevalente, l’animus non è inteso solo in senso soggettivo, cioè in quanto si rischierebbe di ridurre la distinzione tra detentore e possessore ad un mero atteggiamento soggettivo, il quale potrebbe non essere immediatamente riconoscibile.

L’animus deve quindi estrinsecarsi all’esterno mediate atti oggettivamente idonei e non equivoci da denotare l’intenzione del soggetto di comportarsi quale proprietario o titolare di altro diritto reale. 

Ciò trova conferma anche nell’istituto dell’interversio possessionis. L’introversione della detenzione in possesso si verifica, infatti, solo in conseguenza di due fatti oggettivamente percepibili, quali:

1. l’opposizione del detentore al possessore, che si sostanzi in una manifestazione esterna;
2. il fatto del terzo.

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Diritti reali – Domande frequenti

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