Contratto di comodato d’uso gratuito tra amici: aspetti legali e fiscali

Potrebbe capitare, nel corso della nostra vita, che un amico abbia bisogno di aiuto. Gli potrebbe servire la macchina perché, per esempio, la sua è in riparazione. Oppure potrebbe avere bisogno, per un certo periodo di tempo, di un immobile. 

In genere, quando una persona cara ci chiede qualcosa in prestito, gliela concediamo gratis. Dal punto di vista giuridico, in tutte queste situazioni si realizza un comodato d’uso gratuito. 

Vediamo quali sono le caratteristiche di questo istituto, che può avere ad oggetto sia un immobile sia un bene mobile, chi può usufruirne, come funziona dal punto di vista fiscale, quindi chi paga le tasse nel periodo in cui sussiste il prestito. 

Comodato d’uso gratuito: codice civile

Il contratto di comodato d’uso gratuito prevede che un bene, mobile o immobile, venga concesso a un altro soggetto per un determinato periodo di tempo, o per uno specifico uso, trascorso il quale lo stesso dovrà essere restituito. 

Come precisato all’art. 1803 del codice civile, il comodato è essenzialmente gratuito. Questo è il motivo per il quale rappresenta un contratto conveniente nel caso di prestiti tra amici, parenti o conoscenti. 

Il comodato è caratterizzato dalla presenza di due parti:

1. il comodatario, ovvero la persona che riceve il bene in prestito: in questo caso, un amico;
2. il comodante, ovvero la persona che ha concesso un bene in prestito, alla quale non è dovuta nessuna somma. 

In merito alla durata del comodato, questa dovrà essere concordata tra le parti: alla sua scadenza, il bene dovrà essere restituito. Nell’ipotesi in cui, invece, non si concordasse una durata, il bene dovrà essere restituito nel momento in cui il comodante lo richieda. 

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Comodato d’uso gratuito: deve essere scritto?

Prima di procedere con le dovute spiegazioni su come funziona il comodato d’uso gratuito tra amici, possiamo concentrarci un attimo sulla sua definizione. Parlare di comodato d’uso aggiungendo l’aggettivo gratuito in realtà è superfluo. 

Il comodato, infatti, è già di per sé un istituto gratuito. Nel linguaggio comune, comunque, si è soliti parlare di comodato d’uso gratuito. Prendiamo il caso di un accordo tra amici che prevede il prestito di un immobile per un dato periodo di tempo. 

Il contratto di comodato, che è un istituto tipico del nostro ordinamento, non deve essere obbligatoriamente scritto. Può infatti anche trattarsi di un accordo verbale, più che comune tra amici. In questa seconda ipotesi, però, risulterebbe più difficile riuscire a capire quale sia l’effettivo contenuto degli accordi presi in caso di eventuali controversie.

Anche parlare di contratto non è in realtà corretto dal punto di vista legale, dato che non c’è niente di scritto di mezzo. 

Per precisazione, possiamo comunque ricordare che, nonostante si tratti di un’eccezione, il comodato d’uso può essere anche oneroso, ovvero può prevedere la ricezione di qualcosa in cambio dalla controparte – non necessariamente somme di denaro. 

Comodato d’uso gratuito ad amici: quali sono gli obblighi tra le parti

Gli obblighi dell’amico che riceve un bene in prestito sono disciplinati dall’art. 1804 del codice civile, nel quale si prevede che:

Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia. Egli non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa.

Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante.

Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l’immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Prendiamo l’esempio di una casa: l’amico al quale viene data in prestito dovrà occuparsene come se fosse un bene di sua proprietà. In più, non potrà affittarla a sua volta a qualcun altro, a meno che non abbia il consenso del comodante. Se non si rispettano gli accordi raggiunti, il bene potrà essere chiesto immediatamente in restituzione. 

Deperimento

Il comodatario è inoltre responsabile:

• del deperimento della cosa dovuto a un caso fortuito al quale avrebbe potuto sottrarla;
• della perdita avvenuta per una causa a lui non imputabile, legata al fatto che abbia utilizzato la cosa per uso diverso o per un periodo di tempo più prolungato. 

All’art. 1806 cc si prevede poi che

Se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile.

Il comodatario non risponde del deterioramento della cosa qualora esso sia avvenuto per solo effetto dell’uso e senza che ne abbia colpa. 

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Diritti

Tra i diritti del comodante nel caso di prestito di immobile, troviamo per esempio la possibilità di chiedere l’eventuale rimborso delle spese legate all’uso dell’immobile, quali possono per esempio essere le spese condominiali. 

I rimborsi ricevuti dal comodante potranno però limitarsi a tali spese, perché in caso contrario sarà necessario stipulare un contratto di locazione vero e proprio. 

Ai sensi dell’art. 1808 del codice civile, poi, il comodatario avrà diritto di essere rimborsato per le spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, nell’ipotesi in cui queste ultime fossero necessarie e urgenti. 

Quanti tipi di comodato ci sono?

In base alla sua durata, il comodato può essere:

1. a tempo determinato, con una scadenza fissata dalle parti;
2. precario: in questo caso, se non è stata stabilita una durata, il comodato può essere interrotto nel momento in cui lo richieda il comodante. 

Qualora il comodatario dovesse morire, poi, il bene potrà essere richiesto in restituzione dal comodante ai suoi eredi. 

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Il comodato d’uso gratuito deve essere registrato? 

In merito alla registrazione del comodato d’uso gratuito, ci sono tantissime domande in rete, come per esempio:

• Cosa succede se non si registra un contratto di comodato d’uso?
• Come registrare un comodato d’uso gratuito?
• Quanto tempo ho per registrare un comodato d’uso gratuito?

In base a quanto detto fin qui possiamo affermare che il comodato d’uso gratuito non necessita di registrazione obbligatoria. 

Se avesse un immobile come oggetto, dovrebbe essere registrato soltanto nel caso in cui sia stato redatto in forma scritta: in questo caso, si avranno 20 giorni dalla data in cui l’atto è stato firmato per registrarlo. 

Si dovrebbe poi registrare anche nel caso in cui si trattasse di un accordo verbale, enunciato in un altro atto che richieda la registrazione. Il comodato potrà quindi essere eventualmente registrato presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle entrate. 

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Comodato d’uso gratuito: chi paga l’IMU? 

Nel caso di comodato d’uso gratuito, l’IMU è a carico del comodante. Sono comunque previste delle agevolazioni pari al 50% di quanto dovuto nel caso di parentela di primo grado (quindi genitore e figlio) tra il comodante e il comodatario. 

Come previsto nel comma 747, articolo 1, della legge n. 160/2019, si applica la riduzione dell’IMU al 50%:

per le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato e che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all’immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo in presenza di figli minori.

Comodato d’uso gratuito: aspetti fiscali

Tornando agli aspetti fiscali di un immobile concesso in comodato d’uso gratuito, la sentenza n. 21023 del 2016 della Cassazione ha precisato che spettano al comodatario:

• le tasse che gravano sull’immobile, come per esempio la TARI;
• le spese di manutenzione;
• le spese straordinarie che non siano né necessarie né urgenti (come si legge nella sentenza n. 7923 del 1992).

Le parti potranno comunque accordarsi per suddividere le spese diversamente: in questo caso, si consiglia di procedere con la redazione di un contratto scritto in cui sia presente una sezione dedicata alla ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie. 

Infine, qualora l’immobile avesse dei vizi che causino un danno a chi lo utilizza, e si scopre che il comodante ne era a conoscenza, quest’ultimo sarà tenuto a risarcire il danno subito dal comodatario. 

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Comodato d’uso gratuito – Domande frequenti

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