Prescrizione spese condominiali arretrate: termini

In un condominio, si sa, considerato che lo stesso è abitato da soggetti differenti, ci si potrebbe imbattere in un condomino moroso, ovvero che non paga le spese condominiali. 

Sul tema, possono verificarsi casistiche differenti, come per esempio quella di comprare un appartamento in un condominio e di scoprire, solo dopo aver portato a termine la compravendita, la presenza di debiti accumulati dal precedente inquilino. 

In questa sede, vogliamo concentrarci su questo caso in particolare, partendo però dai termini di prescrizione delle spese condominiali, analizzando qual è stata l’evoluzione giurisprudenziale in materia. 

Prescrizione spese condominiali: codice civile

Quando si parla della prescrizione delle spese condominiali, bisogna ricordare la differenza tra:

1. le spese ordinarie, tra le quali rientrano per esempio la luce delle scale e delle parti comuni, l’acqua, il riscaldamento centralizzato, l’eventuale costo per la portineria;
2. le spese straordinarie, come potrebbero essere quelle per il rifacimento della facciata o del cappotto termico dell’edificio.

Le spese condominiali ordinarie hanno un termine di prescrizione di 5 anni in base a quanto previsto all’art. 2948 del codice civile, titolato proprio Prescrizione di 5 anni. 

In particolare, l’articolo stabilisce che:

Si prescrivono in cinque anni:

• 1) le annualità delle rendite perpetue o vitalizie;
• 1 bis) il capitale nominale dei titoli di Stato emessi al portatore;
• 2) le annualità delle pensioni alimentari;
• 3) le pigioni delle case, i fitti dei beni rustici e ogni altro corrispettivo di locazioni;
• 4) gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi;
• 5) le indennità spettanti per la cessazione del rapporto di lavoro. 

La prescrizione di 5 anni è giustificata da un principio di equità, in base al quale il debitore non ha più l’obbligo di versare al creditore quanto dovuto nel caso in cui la prestazione non venisse richiesta in modo tempestivo dal creditore.

Se il creditore non agisce contro il debitore per vie legali, ne consegue infatti che egli non abbia bisogno degli importi che gli spettano. Il debitore viene, in tali casi, liberato dai debiti pregressi. 

Potrebbe interessarti anche Prescrizione e decadenza di un credito tributario

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Prescrizione spese di manutenzione straordinaria

Le spese condominiali di tipo straordinario, invece, si prescrivono in un termine di 10 anni in base quanto previsto all’art. 2946 cc sulla prescrizione ordinaria:

Salvi i casi in cui la legge dispone diversamente, i diritti si estinguono per prescrizione con il decorso di dieci anni.

Da quando decorre la prescrizione delle spese condominiali? 

In merito al momento in cui decorre la prescrizione delle spese condominiali, ci sono due pareri discordanti. Una parte della giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, 21/07/2005, n. 15288) ritiene infatti che l’obbligo di pagare le spese condominiali derivi dalla delibera assembleare in cui vengono approvate tali spese, non solo in seguito alla delibera di ripartizione delle stesse. 

Un’altra parte della giurisprudenza, invece, sostiene che l’obbligo in capo ai condomini sussista soltanto in seguito all’approvazione del rendiconto annuale da parte dell’amministratore, quindi successivamente alla delibera di ripartizione delle spese (art. 1135 cc). 

Per rispondere alla domanda, il termine di prescrizione delle spese condominiali di 5 anni decorre dalla data in cui l’assemblea di condominio ha approvato il rendiconto consuntivo e il riparto delle spese tra i condomini. 

Tuttavia, nei fatti, l’amministratore di condominio potrà agire contro il condomino moroso anche senza approvazione dello stato di riparto. Sarà infatti sufficiente la delibera di approvazione del rendiconto consuntivo – prova idonea a richiedere un decreto ingiuntivo. 

LEGGI ANCHE Spese condominiali divise in parti uguali: in quali casi è possibile 

Spese condominiali non pagate: cosa può fare l’amministratore

Qual è dunque il compito dell’amministratore di condominio in caso di condomini morosi? Ai sensi dell’art. 1129 cc, si prevede che l’amministratore sia tenuto ad agire con la riscossione forzosa in presenza di morosità entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile sia compreso. 

Si può poi fare riferimento all’art. 1130, il quale prevede che sia compito dell’assemblea dei condomini quello di approvare il preventivo delle spese ricorrenti durante l’anno, la relativa ripartizione tra i condomini, oltre che l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore. 

In merito alle spese di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, dovrà invece essere istituito un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, oppure, in caso di pagamento graduale in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, un fondo costituito in base ai pagamenti dovuti. 

Potrebbe interessarti anche Prescrizione: significato, tipologie, riforma

Prescrizione oneri accessori

La prescrizione delle spese condominiali ha presentato in passato poi delle particolarità nei casi di rimborso delle spese sostenute dal locatore per quei servizi il cui costo sia, da contratto, a carico del conduttore. In questa ipotesi, la prescrizione era stata fissata pari a due anni.

Si delineava, quindi, una disparità in tema di prescrizione delle spese condominiali nel caso del rimborso degli oneri accessori, che però non era ritenuta irragionevole, quindi contraria al principio di eguaglianza garantito dalla costituzione. 

Si tratta, infatti, di due situazioni differenti. Il termine di prescrizione più breve per gli oneri accessori, inoltre, era giustificato dall’esigenza di contenere, in un lasso temporale più ristretto, le eventuali contestazioni. 

Tuttavia, questa norma è stata abrogata dal 22 dicembre 2008, dal dl n. 112/2008 (cosiddetto decreto Calderoli taglia-leggi). Questo significa che il termine di prescrizione è sempre pari a 5 anni:

• sia nel rapporto tra condominio e condomino;
• sia in quello tra conduttore e locatore. 

LEGGI ANCHE Devo pagare le spese condominiali anche se non ci abito?

Chi paga le spese condominiali arretrate? 

Un ultimo punto che potrebbe essere utile trattare è quello relativo al pagamento di spese condominiali arretrate, ovvero non pagate dal precedente proprietario dell’immobile. Queste vengono ereditate da chi subentra? 

La risposta è contenuta nell’art. 63 cc, dove si precisa che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Per quel che riguarda la riscossione dei contributi previsti in base allo stato di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea condominiale, l’amministratore di condominio potrà ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo senza richiedere l’approvazione dell’assemblea, inviando ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi.

Potrebbe interessarti anche Come non pagare debiti altrui in condominio

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza