Permesso di costruire: cos’è, come funziona e differenza con la SCIA

• Il permesso di costruire è obbligatorio per interventi che creano nuovo volume o modificano in modo significativo l’edificio.
• La SCIA è sufficiente per opere interne o modifiche non strutturali, con tempi e costi molto più contenuti.
• I costi del permesso di costruire includono oneri di urbanizzazione, costo di costruzione e diritti di segreteria.

Se stai pensando di ristrutturare, ampliare o costruire un immobile, ti sarai già imbattuto in una domanda cruciale: serve il permesso di costruire o basta una SCIA? Capire quale titolo edilizio sia necessario non è solo una questione burocratica: ti permette infatti di evitare sanzioni, ritardi, contestazioni del Comune e problemi futuri in caso di vendita dell’immobile.

In questo articolo ti chiarirò:

• in cosa consiste il permesso di costruire;
• come richiederlo e in quali casi e obbligatorio.

Troverai anche alcuni esempi pratici per comprendere a pieno la differenza rispetto ad altri titoli abilitativi, come la SCIA.

Cos’è il permesso di costruire?

Il permesso di costruire è un’autorizzazione amministrativa rilasciata dal Comune a chi deve eseguire interventi edilizi di particolare rilevanza, come quelli che incidono in modo significativo sull’assetto urbanistico del territorio. È disciplinato dagli articoli 10 e seguenti del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia). Il documento è volto a garantire standard di sicurezza e qualità.

Siamo di fronte ad un provvedimento che presuppone la verifica della conformità dell’intervento:

• alle norme urbanistiche;
• al piano regolatore;
• ai vincoli paesaggistici e alle norme edilizie.

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Quando serve il permesso di costruire?

Partiamo dal presupposto che il titolo abilitativo costituisce il fondamento di qualsiasi intervento di carattere edilizio su edificio o terreno. In base alla tipologia e complessità di opera da realizzare, nonché in base alla normativa urbanistica locale, ci sia avvale di uno specifico titolo.

Il permesso di costruire è obbligatorio per gli interventi più “pesanti”, in particolare per:

• le nuove costruzioni: qualsiasi edificio ex novo, anche non residenziale.
• le ristrutturazioni edilizie pesanti: quelle aventi un rilevante impatto in quanto modificano volume, sagoma, prospetti o destinazione d’uso con opere strutturali;
• la ristrutturazione urbanistica: quegli interventi che modificano l’assetto urbanistico di un’area;
• gli ampliamenti: interventi che comportino l’aggiunta di nuovi volumi (es. sopraelevazioni, verande chiuse, ampliamenti del piano terra);
• gli interventi su immobili vincolati: nei casi in cui la normativa locale richiede un controllo più stringente.

In generale, ogni volta che l’intervento crea nuovo volume o trasforma in modo significativo l’edificio, il permesso di costruire è la regola.

Come si richiede il permesso di costruire?

La domanda viene presentata allo Sportello Unico del Comune competente dal proprietario dell’immobile che si avvale della prestazione di un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) alla redazione del progetto. Solitamente è il professionista esperto che si fa occupa direttamente di predisporre la domanda per la quale esiste apposita modulistica.

La richiesta del permesso di costruire deve contenere:

• il progetto architettonico e strutturale;
• la relazione tecnica asseverata dal professionista tecnico;
• la documentazione urbanistica;
• la documentazione attestante il titolo di legittimazione sull’immobile;
• le eventuali autorizzazioni paesaggistiche o vincoli.

Per quanto concerne le tempistiche, lo Sportello Unico ha tempo 10 giorni per dare la comunicazione del nominativo del responsabile del procedimento. Entro 60 dalla domanda, il responsabile del procedimento formula una proposta di provvedimento. Il provvedimento definitivo, emesso entro 30 giorni dalla proposta, può essere oggetto di accoglimento, rigetto o richiesta di integrazioni.

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Quanto costa il permesso di costruire?

I costi da sostenere si dividono in tre categorie. Ci sono gli oneri di urbanizzazione, che sono i contributi destinati al Comune per compensare l’impatto dell’intervento sul territorio. Variano in base a zona urbanistica, destinazione d’uso, superficie e volume dell’intervento, quindi in funzione della tipologia di intervento posto in essere.

In secondo luogo, si deve sostenere il costo di costruzione: è una percentuale calcolata sul valore dell’opera. Per le abitazioni oscilla mediamente tra il 5% e il 20% del costo dei lavori, a seconda del Comune. Infine, abbiamo i diritti di segreteria: importi fissi per la gestione della pratica (di solito tra 50 e 300 euro).

Quanto dura il permesso di costruire?

Il permesso di costruire ha una data di scadenza. Se, infatti, i lavori non vengono eseguiti entro tale lasso di tempo non possono più essere proseguiti. Qualora verranno eseguiti comunque si verificherà un abuso edilizio, che può essere soggetto a sanzioni amministrative o penali. 

L’inizio dei lavori deve essere avviato entro un anno dall’emissione del permesso, mentre la conclusione dei lavori deve avvenire entro 3 anni dalla data di inizio lavori, salvo proroghe motivi eccezionali.

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Qual è la differenza tra tra permesso di costruire e SCIA?

Veniamo ad un punto molto importante, ovvero la distinzione tra permesso di costruire e SCIA che è bene tu conosca per evitare errori.

Come abbiamo già visto, il permesso di costruire è necessario per interventi pesanti e viene concesso dal Comune. Si tratta di un atto amministrativo che ha dei tempi lunghi per la sua emissione e dei costi elevati. Richiede poi un controllo urbanistico approfondito.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) si differenzia dal permesso di costruire in quanto è usata per interventi leggeri o medi, come manutenzione straordinaria, frazionamenti, modifiche interne; deve essere presentata dal tecnico abilitato e i lavori possono iniziare subito. Prevede inoltre costi inferiori e tempi più rapidi, e il controllo da parte del Comune avviene successivamente.

Esempi pratici

Per aiutarti a orientarti, ecco alcuni casi concreti. Per la costruzione di una villetta serve il permesso di costruire in quanto si tratta di una nuova costruzione. Pensiamo alla realizzazione di una veranda chiusa: in questo caso serve il permesso di costruire poiché l’intervento crea nuovo volume.

Ipotizziamo, invece, che si debba aprire una porta interna o spostare dei tramezzi: in tal caso basta una SCIA – non cambia la struttura, né il volume. Anche per il frazionamento di un appartamento in due unità, di solito si presenta la SCIA, salvo modifiche strutturali rilevanti.

Permesso di costruire – Domande frequenti

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