Immobile costruito sul terreno dell’altro coniuge: rientra in comunione dei beni?

• L’immobile costruito diventa di proprietà esclusiva del coniuge titolare del terreno in forza del principio di accessione e in deroga alle regole sulla comunione dei beni.
• Il coniuge che contribuisce alle spese non acquista diritti di proprietà, ma ha diritto a un rimborso.
• L’immobile può diventare comune solo per accordo tra i coniugi.

La costruzione di un immobile durante il matrimonio è un evento importante, spesso frutto di investimenti economici significativi e di scelte condivise. Tuttavia, quando il terreno su cui sorge la casa appartiene a uno solo dei coniugi, la questione della proprietà dell’immobile diventa tutt’altro che intuitiva e può diventare complessa e causa di litigi e malumore.

Molte coppie credono che l’edificio entri automaticamente nella comunione dei beni a prescindere da chi abbia finanziato l’opera. Le cose non stanno così. Se ti trovi in un caso del genere, in questo articolo analizzeremo in modo chiaro cosa prevede la legge, come si comporta la giurisprudenza e quali strumenti possono adottare i coniugi per tutelarsi.

Cosa si intende per comunione dei beni

Qualora uno dei coniugi, sposato in regime di comunione dei beni, costruisca una casa su un terreno appartenente in via esclusiva all’altro coniuge, lecitamente si chiederà quale sarà la sorte dell’edificio eretto su terreno altrui. Diventerà di proprietà del coniuge sul cui terreno si è costruito in virtù del principio di accessione, oppure sarà di proprietà comune, in virtù delle regole sulla comunione dei beni?

Prima di dare risposta al quesito iniziale, chiariamo cos’è il regime di comunione dei beni. Si tratta del regime patrimoniale in vigore tra i coniugi in maniera automatica una volta firmato l’atto di matrimonio. Siamo di fronte al regime legale adottato dai coniugi per gestire il patrimonio familiare, a meno che non abbiano effettuato in merito una scelta differente.

In base all’articolo 177 del codice civile, tutti gli acquisti fatti dai coniugi, anche separatamente, in corso di matrimonio, entrano a far parte della comunione dei beni, salve alcune eccezioni – quali beni personali o ricevuti per donazione o successione.

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La casa costruita su terreno del coniuge rientra in comunione dei beni?

Il principio della comunione porterebbe a concludere che, l’immobile, essendo acquisito in corso di matrimonio, entri a far parte dei beni comuni, a prescindere dal titolare del terreno e del soggetto finanziatore dell’opera. Ma le cose sono ben diverse, perché nella fattispecie prevale il principio di accessione che vige nel nostro ordinamento.

Non solo l’edificio sarà escluso dalla comunione per la prevalenza del principio dell’accessione, ma resterà un bene di proprietà del titolare del suolo pur se eretto durante il matrimonio. Sulla base di quanto chiarito dalla Corte di Cassazione, con un orientamento ormai consolidato, il principio dell’accessione non può essere derogato dalle norme relative alla comunione dei beni.

Il coniuge non titolare del terreno non potrà acquistare la proprietà della casa, pur avendo costruito a sue spese o con denaro comune. Al massimo avrà diritto a un rimborso delle spese sostenute – come affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza 22193/2021.

Il regime patrimoniale scelto dai coniugi (comunione legale, separazione dei beni o comunione convenzionale) incide sulla gestione dei beni, ma non può sovvertire i principi fondamentali del codice civile sulla proprietà. La comunione riguarda i beni acquistati, non quelli che derivano da un fenomeno naturale o giuridico, come l’accessione.

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In cosa consiste il principio di accessione

Il principio di accessione è un istituto disciplinato dall’articolo 934 codice civile, in base al quale la proprietà del suolo include la proprietà di tutto ciò che vi è costruito. La norma dispone che qualunque costruzione, opera o coltivazione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo. È fatto salvo un diverso accordo preso tra le parti o differenti disposizioni di legge.

La proprietà della casa si acquista a titolo originario e automaticamente, a prescindere da qualsiasi volontà del proprietario del suolo. Ciò significa che non è necessario, per il passaggio di proprietà, che venga stipulato un apposito atto, come in caso di compravendita, donazione o testamento.

Nessun problema, dunque se si costruisce sul proprio suolo. Si acquisirà la proprietà dell’immobile man mano che i materiali vengono incorporati nel terreno. Il problema si pone quando ad erigere l’opera è soggetto diverso dal proprietario del suolo, in particolare, il coniuge con il quale vige il regime della comunione.

In sostanza, chi è proprietario del terreno diventa automaticamente proprietario dell’edificio costruito sopra, indipendentemente da chi abbia sostenuto le spese o da chi abbia materialmente realizzato la costruzione.

Il ruolo del finanziamento

Cosa succede se la costruzione è pagata da entrambi i coniugi con denaro comune? Anche se la costruzione è finanziata con risorse comuni, in virtù del principio di accessione che abbiamo spiegato, l’immobile resta del proprietario del terreno. La comunione non si estende automaticamente alla costruzione. Se a sostenere la spesa è soltanto il coniuge non proprietario del suolo, egli ha diritto al rimborso.

Al coniuge che ha contribuito economicamente a finanziare la costruzione, in tutto o in parte non spetta nessun diritto di proprietà, ma una tutela viene comunque a lui riconosciuta. In pratica, gli spetterà un diritto di credito, ai sensi dell’articolo 936 comma 2 del codice civile. Nello specifico, l’indennizzo viene commisurato al valore di mercato dei materiali che sono stati impiegati e al costo della manodopera.

Al fine di ottenere il rimborso, al coniuge costruttore spetterà l’onere della prova di aver fornito il proprio sostegno economico – ovvero dimostrare che le somme impiegate per la realizzazione dell’edificio siano di sua provenienza o provengano dalla comunione legale.

Nel calcolo del rimborso, la giurisprudenza considera:

• il valore attuale dell’immobile;
• l’incidenza delle spese sostenute;
• la natura delle opere (costruzione ex novo, ampliamento, ristrutturazione).

Il rimborso non è pari alla somma spesa, ma alla sua incidenza sul valore finale dell’immobile.

Casi concreti

Facciamo degli esempi pratici:

• caso 1. Terreno personale, costruzione con soldi comuni: la casa resta del proprietario del terreno; l’altro ha diritto al rimborso;
• caso 2. Terreno personale, costruzione finanziata da un solo coniuge: la proprietà non cambia; il coniuge che ha pagato può chiedere il rimborso;
• caso 3. Terreno in comproprietà: l’immobile è automaticamente comune;
• caso 4. Ampliamento di immobile preesistente: l’ampliamento segue la proprietà originaria.

Da quanto finora esposto appare ben chiaro che per evitare conflitti, è fondamentale pianificare, documentare le spese e, se necessario, ricorrere a strumenti notarili che regolino chiaramente la volontà dei coniugi.

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