Modello 730 e spese notarili: come si detraggono?

• Le spese notarili sono comprensive di varie voci, tra cui quelle relative all’onorario del notaio stesso e quelle strettamente correlate all’atto negoziale concluso.
• Possono essere detratte le spese relative al contratto di mutuo ipotecario, stipulato alla presenza del notaio.
• L’onorario del notaio per la conclusione di mutuo finalizzato all’acquisto di immobile è detraibile.

Se vuoi acquistare una casa sarà necessario rivolgersi a un notaio. Questo, non solo dovrà partecipare al contratto di compravendita, ma anche alla conclusione del contratto di mutuo ipotecario, che richiede l’atto pubblico.

Qualsiasi atto concluso dal notaio è sottoposto all’onere di retribuire il professionista. Quest’ultimo riceve un onorario anche piuttosto elevato in queste ipotesi, che sarà doppio poiché uno relativo al mutuo, l’altro alla compravendita.

Ti farà allora piacere sapere che gli oneri del notaio sono soggetti a detrazioni fiscali con modello 730. Nelle prossime righe ci occuperemo proprio di spiegare come funzionano le detrazioni delle spese notarili al momento della dichiarazione dei redditi.

Spese notarili: quali sono

Il ruolo del notaio è essenziale in molte operazioni commerciali. Egli attesta ufficialmente la legittimità dell’operazione, svolge un controllo formale e, in parte, sostanziale. Tuttavia, ricorrere al notaio spesso è costoso. Anche una semplice firma che attesta l’autenticità può comportare il pagamento di una somma minima di 2 mila euro. 

Sicuramente, tra i contratti che richiedono la partecipazione del notaio vi è l’acquisto di un immobile. Questa attività tuttavia non consiste unicamente nel mero atto di compravendita. Esso è normalmente accompagnato anche dalla conclusione di un mutuo ipotecario o fondiario, ovvero particolari tipologie che si connotano per maggiori garanzie per le banche o gli istituti di credito che erogano il finanziamento.

Normalmente, il contratto di mutuo richiede la forma pubblica, quindi la partecipazione del notaio alla sua redazione. La sua firma, infatti, conferisce all’atto la qualità di titolo esecutivo, con cui sarà possibile anche procedere all’azione forzosa e al pignoramento per recuperare il credito.

Al notaio, in questo caso, dovrà essere versata una somma comprensiva di:

• imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate.
• onorario e tasse per l’archivio nazionale notarile, cui si aggiunge l’IVA al 22%;
• somme dovute a titolo di rimborso

In particolare, in caso di acquisto di un immobile, devono essere versate:

•  l’imposta ipotecaria, del valore pari a 200 euro;
•  l’imposta catastale del valore di 200 euro;
•  l’imposta di registro, pari al 9% (o al 2% nel caso di prima casa) del valore catastale dell’immobile.

Per quanto riguarda l’IVA, in realtà non è sempre fissa al 22%, ma varia a seconda dei casi:

L’aliquota Iva varia a seconda dei casi:

• 4% del prezzo totale dell’immobile, per la prima casa;
• 10% del prezzo totale dell’immobile, per la seconda casa;
• 22% del prezzo totale dell’immobile, per un’abitazione di lusso

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Quali spese notarili sono detraibili?

Nel modello 730 è possibile procedere alla detrazione della spese notarili. Tuttavia, questa facoltà è riconosciuta nel limite dei 4 mila euro. È prevista, infatti, una voce per quanto riguarda il rimborso IRPEF a chi ha stipulato un contratto di mutuo finalizzato all’acquisto di immobile. In generale, nel limite indicato rientrano tutti gli oneri e le voci di costo relativi al finanziamento.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito quali spese siano effettivamente detraibili mediante il modello 730. Vi rientrano:

• l’onorario del notaio per la stipula del mutuo – non vi rientra però l’onorario per la conclusione del contratto di compravendita;
• le spese sostenute dal notaio per conto del cliente. In via esemplificativa, vi rientrano i costi dovuti per l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

Entro il predetto limite di 4 mila euro, viene poi applicata l’aliquota del 19%, per effettuare il calcolo della detrazione IRPEF. Quindi può essere rimborsata una somma che non può superare 760 euro.

Tali spese devono essere indicate nel modello 730, all’interno del Quadro E, Sezione I, al rigo E7, il quale comprende una serie di voci, che esamineremo nel prossimo paragrafo. 

1. Come si calcola il limite massimo?

Come abbiamo affermato nel precedente paragrafo, è possibile detrarre somme fino ad un importo massimo di 4 mila euro. Tuttavia, dobbiamo fare alcune precisazioni rispetto alle modalità di calcolo della soglia.

In particolare, rientrano nella categoria Oneri accessori per gli Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale” del rigo E7:

• le somme corrisposte come conseguenza della variazione del tasso di cambio, nel caso in cui il mutuo sia pagato in altra valuta;
• la commissione spettante agli istituti per la loro attività di intermediazione;
• gli oneri fiscali;
• la cosiddetta “provvigione” per scarto rateizzato;
• le spese di istruttoria, notarili e di perizia tecnica;
• la penalità per anticipata estinzione del mutuo.

2. Quali spese non possono essere detratte?

Com’è possibile desumere da quanto detto, non tutte le spese sono detraibili. Sono escluse, per esempio:

• l’assicurazione effettuata sull’immobile al momento dell’acquisto;
• l’onorario del notaio e le spese relative al contratto di compravendita;
• le spese di registro, comprensive di imposte catastali, ipotecarie e IVA.

Altre spese sono state escluse dall’Agenzia delle Entrate e qualificate come non detraibili nella misura del 19%. In particolare, sono stati esclusi gli interessi che sono versati per:

• le spese relative a contratti di finanziamento che abbiano ad oggetto un credito bancario o la cessione dello stipendio, realizzati con contratti diversi dal mutuo. Non rileva in senso contrario la stipulazione di un’imposta ipotecaria;
• un prefinanziamento che viene acceso per finanziare il mutuo stesso.

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Come pagare il notaio per detrarre le spese

Pagare il notaio è un obbligo di legge, ma come si deve effettuare il pagamento per detrarre le spese? Sulla questione dobbiamo fare alcuni chiarimenti. È possibile pagare il notaio in vario modo:

• pagamento in contanti: il denaro contante può essere utilizzato secondo specifici limiti. Entro il 31 dicembre 2022, i pagamenti in contanti erano di 1999,99 euro, mentre a partire dal 2023 il limite per il pagamento in contanti è stato innalzato a 5.000 euro;
• assegno bancario, con indicazione di clausola di non trasferibilità;
• assegno circolare;
• bonifico, che potrà essere effettuato anche per via telematica, tramite app o banca online;
• bancomat o carte di credito: questo strumento non è adottato da ogni notaio, quindi dovrai accertarti della possibilità di pagare mediante carta. Lo studio deve essere in possesso del c.d. POS, tramite il quale si realizza il pagamento.

A seguito della legge di Bilancio 2020, è stato imposta dal legislatore l’adozione dei sistemi di pagamento tracciabili, per beneficiare delle detrazioni fiscali mediante modello 730. Ad eccezione del pagamento in contanti, tutti gli altri mezzi di pagamento indicati sono tracciabili, quindi sono funzionali ad ottenere i benefici fiscali. 

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Spese detraibili: acquisto prima e seconda casa

La norma che disciplina la detraibilità delle spese notarili è rappresentata dall’art. 15 comma 1 lett. b) del TUIR; afferma che sono detraibili le spese e gli oneri relativi al mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile destinato ad abitazione principale, oltre alle sue pertinenze. Rispetto a queste spese, si applica la detrazione del 19%. Si tiene conto anche di interessi passivi, oneri accessori, quote di rivalutazione derivanti da clausole di indicizzazione. 

Dalla norma, si deduce che tali benefici fiscali sono principalmente adottati per la casa in cui normalmente abita il beneficiario. In particolare, a partire dal 1993, si applicano le detrazioni rispetto a mutui ipotecari se l’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale è acquistata entro un anno dalla conclusione del contratto di mutuo.

L’immobile può essere acquistato entro l’anno precedente o l’anno successivo alla stipulazione del mutuo. Quindi, può anche essere stipulato prima il contratto di compravendita, ma poi entro l’anno successivo deve essere firmato il contratto in questione.

Il diritto alla detrazione è conferito per il periodo in cui il soggetto abita l’immobile. Cessa a partire dal periodo successivo a quello in cui l’immobile non è più abitazione principale. Se, poi, questa funzione è riassunta, il beneficio si applica per le rate pagate da quel momento in poi. 

Si possono detrarre le spese notarili per l’acquisto della seconda casa?

Il TUIR esclude espressamente la possibilità di detrarre anche le spese relative al mutuo per l’acquisto di una seconda casa. Infatti, è previsto il requisito della destinazione per il beneficio fiscale.

Si prevede, invece, la facoltà di applicare le detrazioni rispetto ai mutui concessi per acquistare ulteriori unità immobiliari da annettere a quella adibita ad abitazione principale. 

In questo caso, il beneficio si applica quando le due unità sono incorporate e diventano un’unica abitazione. Il secondo mutuo deve essere collegato al primo. Se è autonomo da esso, non è soggetto alla detrazione.

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Cos’altro si può detrarre dal 730 del 2023

Le spese notarili non sono le uniche detraibili mediante modello 730: anche altre comportano benefici fiscali. Pure in questi casi deve essere rispettato l’obbligo di provare l’acquisto mediante mezzi di pagamento tracciabili.

Si distinguono le spese detraibili da quelle deducibili. 

Spese notarili – Domande frequenti

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