IMU: cos’è, quando e come si paga

• L’IMU è l’imposta municipale sugli immobili, che ha sostituito l’ICI, dovuta su tutti gli immobili presenti nel nostro territorio.
• Tale imposta si paga annualmente a titolo di acconto, il 16 dicembre, e a saldo, il 16 giugno, con riferimento agli immobili posseduti nel precedente periodo di imposta.
• Per le abitazioni principali, ove si risieda e si dimori abitualmente, non si paga l’IMU, salvo il caso in cui si tratti di immobili di lusso.

L’imposta municipale unica, meglio nota con l’acronimo IMU, è una delle imposte che ha molto spesso cambiato “faccia” ed è stata molto emendata, nel corso degli anni. L’IMU è una imposta municipale sugli immobili, che ha di fatto sostituito l’ICI (imposta comunale sugli immobili), che viene interamente incassata dai Comuni.

L’imposta è disciplinata dall’art. 1 della L. n. 160/2019, che ne definisce il quadro generale, ma anche da normative locali, a livello regionale e comunale, che hanno la facoltà di applicare aliquote diverse e prevedere forme di esenzione specifiche, nonché termini di versamento differiti, sempre nel rispetto della normativa nazionale.

Trattandosi di una imposta sugli immobili, è sempre stata mal “digerita”, in particolare quando, a seguito dell’ennesimo intervento legislativo, seppur per breve tempo, è stata applicata anche alla prima casa.

Il tributo è applicabile in quasi tutti i Comuni del nostro Paese, a eccezione delle province autonome di Trento e Bolzano e della Regione Friuli-Venezia Giulia, ove, in ragione del regime dello Statuto speciale, sono operativi altri tributi.

Chi paga l’IMU?

I contribuenti tenuti al pagamento delle imposte o tasse si definiscono soggetti passivi. Nel caso dell’IMU, i soggetti passivi sono diversi e dipendono dal titolo che vantano sull’immobile.

Sono tenuti al versamento dell’IMU:

• il proprietario dell’immobile, nonché il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie e il nudo proprietario;
• il locatario, in caso di immobili oggetto di contratti di leasing, anche da costruire o in corso di costruzione;
• il concessionario di aree demaniali in regime di concessione;
• il genitore assegnatario dell’ex casa familiare disposta a seguito di provvedimento del giudice, anche se non titolare, neppure pro quota, di diritti di proprietà.

Per immobile soggetto a IMU, si intende sia un fabbricato, ovvero una casa, un appartamento, un’area fabbricabile, ma anche i terreni agricoli.

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Quando si paga l’IMU

L’IMU si versa in due tranche, acconto e saldo. Le scadenze per i pagamenti IMU sono, negli anni, rimaste invariate come segue:

• l’acconto scade il 16 giugno ed è pari all’imposta dovuta per il primo semestre, applicando l’aliquota e la detrazione dei 12 mesi dell’anno precedente;
• il saldo, invece, scade il 16 dicembre ed è calcolato saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno e a conguaglio sulla base delle aliquote risultanti dal prospetto delle aliquote.

È tuttavia consentito il versamento dell’imposta in una unica soluzione entro il 16 giugno di ogni anno. I termini indicati a livello generale possono essere differiti dai singoli Comuni, in presenza di particolari condizioni.

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Come si versa l’IMU

L’IMU, nel rispetto dei termini previsti sopra indicati, sia in acconto sia in saldo, si può versare in diversi modi, ovvero mediante F24, bollettino postale, PagoPA.

Nel caso in cui si scelga di pagare l’IMU con l’F24 occorre avere accortezza di indicare l’anno di riferimento, il numero degli immobili per il quale si procede al versamento e il codice tributo corretto, ovvero:

• codice tributo 3912 per l’IMU sulle abitazioni principali e relative pertinenze;
• codice tributo 3913 per fabbricati rurali ad uso strumentale;
• codice tributo 3914 per terreni;
• codice tributo 3916 per le aree fabbricabili;
• codice tributo 3918 per gli altri fabbricati; 
• codice tributo 3939 per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla successiva vendita.

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Come si calcola l’IMU

Ai fini della determinazione dell’IMU, occorre essere in possesso di una serie di dati e informazioni, relativi all’immobile e seguire con attenzione alcuni passaggi.

Per quanto concerne le informazioni, è necessario conoscere:

• la rendita catastale, che è un valore determinato dall’Amministrazione finanziaria, ottenuta moltiplicando la tariffa d’estimo per la consistenza (gruppi catastali A, B e C), ovvero per stima diretta (gruppi catastali D ed E);
• il coefficiente catastale è stabilito dai singoli Comuni e può variare in base alla categoria catastale dell’immobile;
• l’aliquota, stabilita dal Comune e facilmente reperibile sul sito del Ministero dell’economia ed eventualmente modificata dal Comune. 

Una volta in possesso di tali informazioni, l’IMU si calcola con la seguente formula: Rendita catastale (rivalutata del 5%) x coefficiente catastale x aliquota.

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Esempio calcolo IMU

Facciamo un esempio. Per calcolare l’IMU su un immobile sito a Milano, iscritto al catasto in A2 (Abitazioni di tipo civile), la cui rendita catastale è pari a 800, posseduto al 100% per l’intero anno, si deve procedere in tale senso:

• rivalutazione della rendita catastale: (€ 1000 * 1,05) = 1.05
• applicazione del coefficiente catastale pari a 126 per immobili in A2: (€ 1.050 * 126) = 132.300
• applicazione dell’aliquota comunale prevista pari a 0,5%: (€ 132.300* 0,5%) = 66

L’importo così ottenuto è l’intero debito di imposta per l’anno di riferimento che, pertanto, deve essere “spacchettato” per il saldo e l’acconto.

È certamente un meccanismo che può rivelarsi complesso e per questo, in alcuni casi, può essere utile rivolgersi a un avvocato con competenze specifiche in materia tributaria.

IMU prima casa

Come anticipato, fino a qualche anno fa, l’IMU doveva essere versata anche sull’abitazione principale; poi, a partire dal 2013, tale imposta per l’abitazione principale è stata quasi del tutto abrogata, a eccezione degli immobili di lusso. Ad oggi, infatti, l’IMU si paga solo sulle c.d. seconde case. 

Preliminarmente, per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il soggetto passivo e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

La congiunzione “e” prevista dal testo di legge è di estrema rilevanza poiché, al fine di considerare un immobile come abitazione principale e beneficiare dell’esenzione dal pagamento dell’IMU, è necessario risiedere e dimorare abitualmente lo stesso. In tal senso, l’IMU si differenzia dall’ICI che, invece, ai fini dell’inquadramento di un immobile come abitazione principale, richiedeva solo la residenza.

Ciò premesso, nel momento in cui si dichiara la residenza su un unico immobile e si fissa la dimora abituale, l’IMU non si paga, a eccezione di determinate categorie di immobili definiti immobili di lusso, in relazione ai quali, anche se abitazioni principali, l’IMU si paga.

Quali sono gli immobili di lusso?

Sono definiti immobili di lusso, le unità iscritte a catasto nelle seguenti categorie:

• A1 (abitazioni di tipo signorile); 
• A8 (abitazioni in ville);
• A9 (Uffici e studi privati).

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Esenzione IMU e casi particolari

Oltre alle esenzioni previste specificamente a livello territoriale, decise dai Comuni per esempio per situazioni di particolare difficoltà denunciata da nuclei familiari, vi sono importanti novità, in particolare, in tema di esenzioni o riduzioni di imposta.

Di seguito, si sintetizzano le principali novità e i casi particolari più ricorrenti:

1. l’IMU 2025 non è dovuto dai coniugi che risiedono stabilmente e dimorano realmente in abitazioni diverse, anche se nello stesso Comune;
2. in caso di separazione o divorzio, l’esenzione IMU sulla casa familiare, spettante al coniuge assegnatario ove risiedono il coniuge con eventuali figli, è prevista solo se il coniuge assegnatario risiede anagraficamente nell’immobile;
3. il coniuge superstite non paga l’IMU sulla casa di famiglia, a condizione che non sia un immobile di lusso, salvo il caso in cui l’immobile sia in comproprietà con altri;
4. in caso di locazione, l’IMU è dovuta sempre dal locatore;
5. in caso di occupazione abusiva dell’immobile non è più dovuta l’IMU a condizione che sia presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

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