Sgravi IMU su case al mare e in montagna: cosa prevede il nuovo decreto del MEF?

• A partire dal prossimo anno, le case al mare o in montagna potrebbero fruire di importanti sconti ai fini IMU.
• Le seconde case, per avere ottenere riduzioni IMU, devono essere immobili disposizione e effettivamente utilizzati per determinati periodi all’anno.
• Le agevolazioni IMU per le case al mare o in montagna sono decise dai Comuni, con apposita delibera.

A partire dal prossimo anno, ci saranno importanti novità che riguardano il pagamento dell’IMU (imposta comunale sugli immobili) per le c.d. case di villeggiatura, al mare o in montagna.

Dal 2026, i Comuni potranno stabilire aliquote diverse per il calcolo dell’IMU per determinate categorie di immobili, resi inagibili a causa di catastrofi naturali (in relazione ai quali è già previsto uno sconto) e, novità di non poco conto, anche sgravi IMU su case al mare in montagna, ovvero le c.d. seconde case. 

Tali nuove disposizioni sono previste nel Decreto 6 novembre 2025, emanato dal Ministero dell’economia e delle finanze (MEF) – pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 12 novembre. Si tratta di una misura di revisione e integrazione della normativa in materia IMU, che essenzialmente mira a riconoscere maggiori autonomie agli enti locali, in particolare al Comune.

Gli gravi IMU su case al mare e in montagna non sono tuttavia automatici: occorre, infatti, la sussistenza di specifici requisiti; per questo motivo, se si possiede una casa al mare o in montagna, è utile sapere cosa prevede il nuovo decreto del MEF.

Novità IMU sulle seconde case 

L’aspetto più rilevante, alla base delle misure introdotte dal nuovo decreto, riguarda essenzialmente il riconoscimento di un più ampio potere decisionale al Comune.

Non si tratta di una vera e propria novità, perché già con il precedente Decreto 7 luglio 2023, il MEF aveva attribuito ai Comuni la possibilità di modificare l’aliquota IMU da versare, entro certi limiti.

Il nuovo decreto MEF si pone in continuità con il precedente provvedimento normativo, con il quale è stato ampliato il potere decisione dell’ente comunale, in ordine alla determinazione delle aliquote IMU applicabili.

I sindaci e i consigli comunali potranno deliberare come modulare l’aliquota IMU in funzione della tipologia di immobile e del suo utilizzo effettivo.

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Quali case hanno diritto allo sconto IMU 2026?

Per ottenere lo sconto IMU sulle case in montagna e al mare occorre che l’immobile rispetti determinate condizioni, la cui sussistenza deve risultare da specifici parametri lasciati dalla discrezionalità dell’ente comunale, in base alle caratteristiche del proprio patrimonio immobiliare e territoriale.

In particolare, per ottenere l’IMU ridotta su seconde case, è necessario che l’abitazione:

• rientri nel concetto di immobile a disposizione. Nello specifico, la disponibilità dell’immobile comporta che l’abitazione non sia né locata né concessa in comodato d’uso ad altri;
• sia effettivamente utilizzata solo per determinati periodi dell’anno, ancorché lunghi, generalmente coincidenti con le festività o con i periodi di vacanza. 

Per tali tipologie di immobili, il MEF riconosce ai Comuni la facoltà di deliberare specifiche aliquote più agevolate, in particolare, per venire incontro ai proprietari di immobili che fruiscono delle proprie case solo per alcuni periodi.

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Requisiti per ottenere lo sconto IMU

Come rilevato, una condizione imprescindibile per ottenere l’IMU ridotta sulle seconde case è rappresentato dall’uso effettivo dell’immobile. L’uso, in particolare, non deve essere di tipo commerciale. Ne consegue che sono esclusi dalle agevolazioni IMU 2026 tutti gli immobili concessi in locazione, anche a canone calmierato o in regime di locazione turistica o breve.

Sul punto, il decreto MEF conferisce ai Comuni la facoltà di decidere, nel rispetto di precisi parametri, in quali casi è possibile considerare la casa rientrante nella categoria di immobile a disposizione.

In particolare, i Comuni sono legittimati a decidere e definire quanti mesi l’immobile debba risultare non locato per accedere alla tassazione agevolata, nonché verificare l’effettivo uso tramite utenze attive (gas, luce, acqua) o presenza di arredi e stabilire eventualmente anche parametri ISEE.

In linea generale, i Comuni possono utilizzare specifici indicatori, quali, a titolo esemplificativo:

• il calcolo dei consumi, inesistenti per la maggior parte del periodo di imposta e presenti, invece, in altri mesi dell’anno;
• contratti di forniture di servizi essenziali limitati alle vacanze;
• arredamento minimale ed essenziale.

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Come dimostrare l’uso santuario

Per ottenere riduzione IMU per uso saltuario, occorre dimostrare che la casa è effettivamente utilizzata solo per determinati periodi. L’onere probatorio è, ovviamente, a carico del contribuente proprietario dell’immobile in relazione al quale si chiede la riduzione di imposta. 

Per assolvere a tale obbligo, è anzitutto necessario conoscere cosa stabilisce il Comune ove è sito l’immobile, consultando la relativa delibera. In ogni caso, può essere quasi certamente utile dimostrare che l’immobile non è locato (assenza di contratti di affitto), per esempio comprovando la sospensione delle utenze e la presenza di un arredamento essenziale. 

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Quanto si risparmia con il nuovo decreto MEF sull’IMU per le seconde case

Le riduzioni IMU per uso saltuario dell’immobile sono lasciate alla discrezionalità del Comune. Al riguardo, tuttavia, occorre ammettere che l’imposta sugli immobili rappresenta una delle principali entrate degli enti locali. E infatti, solo una davvero minima percentuale del debito di imposta IMU è riservata allo Stato: il resto è tutta entrata del Comune.

Ciò significa che è ogni singolo Comune che avrà carta bianca nel decidere l’ammontare dell’agevolazione IMU 2026, da accordare per le seconde case a disposizione utilizzate saltuariamente.

Nell’esercizio di tale potere, ogni singolo ente locale dovrà certamente tenere conto della propria situazione economico-finanziaria e delle primarie esigenze di cassa per sostenere e garantire i servizi pubblici essenziali. Proprio in ragione di tale autonomia decisionale, è possibile che lo sgravio fiscale IMU possa essere anche pari al 50% dell’imposta dovuta. 

Per completezza, giova precisare che la previsione di agevolazioni per le seconde case è da intendersi come facoltà del Comune. Ciò significa che, in assenza di una specifica delibera, rimane operativo il regime ordinario.

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Quali sono le conseguenze pratiche delle agevolazioni IMU per le seconde case

L’applicazione di sconti IMU per le seconde case avrà diverse conseguenze da un punto di vista pratico. La prima potrebbe essere una inevitabile disparità territoriale nel trattamento fiscale. Ciò in ragione del fatto che la scelta non solo se riconoscere gli sgravi ma anche del relativo ammontare è lasciata alla discrezionalità del singolo Comune, o meglio alla situazione economica del bilancio comunale. 

Altra importante conseguenza di ordine pratico riguarda le compravendite immobiliari di seconde case. Uno degli aspetti che ogni acquirente tiene (o dovrebbe tenere) in considerazione è, oltre al prezzo pattuito con il cedente, anche tutti gli oneri accessori, inerenti alla casa, fra i quali vi è anche l’ammontare dell’IMU dovuta. E ciò al fine di comprendere se, nel lungo periodo, l’acquisito è sostenibile.

In tale valutazione, d’ora in avanti, nelle compravendite immobiliari di seconde case, la delibera comunale in ordine alle agevolazioni fiscali è un parametro che l’acquirente è bene che tenga in considerazione, anche per valutare se “mettere la casa a reddito” o lasciarla sfitta, poiché nel primo caso, non si ha diritto allo sconto IMU seconde case. 

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