IMU e TARI sulla seconda casa: chi ha diritto alle esenzioni?
Quali sono i casi nei quali l'Imu sulla seconda casa è ridotta? Quando scattano le esenzioni sulla Tari? Ecco tutto quello che c'è da sapere in base alla normativa nazionale.
- L’IMU sulla seconda casa si paga sempre, con un’aliquota base dello 0,86% che i Comuni possono alzare fino all’1,06% – e ci sono agevolazioni concrete da conoscere.
- La TARI si applica anche agli immobili non occupati, salvo specifici casi di esenzione legati all’inutilizzabilità effettiva dell’immobile.
- Esistono riduzioni previste dalla legge – dal comodato d’uso all’affitto a canone concordato – che possono abbassare in modo significativo il carico fiscale.
Essere proprietari di una seconda casa in Italia significa fare i conti, ogni anno, con due tasse locali che pesano sul bilancio: l’IMU (Imposta Municipale Propria) e la TARI (Tassa sui Rifiuti). Secondo i dati disponibili, circa il 26% degli italiani possiede un secondo immobile – una casa al mare, in montagna, ereditata o acquistata come investimento. Eppure, in tanti non conoscono a fondo le regole che le governano, le scadenze da rispettare e – soprattutto – le agevolazioni a cui hanno diritto. In questa guida trovi tutto quello che ti serve sapere, in modo chiaro e senza inutili tecnicismi.
Cos’è l’IMU
L’IMU è un’imposta comunale sui beni immobili, introdotta con il D.Lgs. n. 23/2011 e oggi disciplinata dall’art. 1, commi da 738 a 783, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di bilancio 2020). La prima casa non è soggetta a IMU, a meno che non si tratti di un immobile di lusso (categorie catastali A/1, A/8 e A/9). La seconda casa, invece, è sempre tassata, indipendentemente dalla categoria catastale e dal fatto che sia abitata o meno.
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Chi è obbligato a pagare
Il soggetto passivo – cioè chi deve versare l’imposta – è il proprietario dell’immobile o chi ne ha un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). Se l’immobile è in comproprietà, ciascun comproprietario paga in proporzione alla propria quota.
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Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?
La formula di calcolo segue questi passaggi:
- si prende la rendita catastale dell’immobile (reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate o su Cassetto Fiscale);
- si rivaluta del 5% (rendita x 1,05);
- si moltiplica per il coefficiente catastale – per le abitazioni (categorie da A/1 a A/9 e A/11) il coefficiente è 160;
- si applica l’aliquota deliberata dal Comune.
Facciamo un esempio pratico: un immobile con rendita catastale di 600 euro, con l’aliquota massima dell’1,06%, porta a un’IMU annua di circa 1.008 euro (600 x 1,05 x 160 x 1,06%).
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Quali sono le aliquote IMU?
L’aliquota IMU ordinaria per la seconda casa è pari allo 0,86% e i Comuni possono aumentarla fino all’1,06% o diminuirla, anche fino ad azzerarla, tramite delibera. I Comuni devono pubblicare le proprie aliquote sul sito del Dipartimento delle Finanze del MEF entro il 14 ottobre di ogni anno; in caso di mancata pubblicazione, si applicano le aliquote base previste dalla legge statale.
Quando si paga l’IMU?
Le scadenze sono due, fisse ogni anno:
- acconto (prima rata): entro il 16 giugno – pari al 50% dell’imposta calcolata con le aliquote dell’anno precedente;
- saldo (seconda rata): entro il 16 dicembre – conguaglio calcolato con le aliquote in vigore per l’anno corrente.
È anche possibile versare l’intero importo in un’unica soluzione annuale, entro il 16 giugno. Il pagamento avviene tramite modello F24, compilabile e presentabile attraverso i canali bancari, postali o telematici.
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Quali sono le esenzioni (e le riduzioni) Imu sulla seconda casa?
Esistono situazioni in cui la legge prevede riduzioni o esenzioni dall’IMU. Conoscerle può fare una differenza concreta sul portafoglio.
1. Comodato d’uso gratuito a un parente
Concedere la seconda casa in comodato d’uso gratuito a un parente di primo grado – genitori o figli – permette di ridurre la base imponibile del 50%. Ci sono però condizioni da rispettare: il contratto deve essere registrato, il comodatario deve usare l’immobile come abitazione principale, e il comodante non deve possedere altri immobili nello stesso Comune (salvo l’abitazione principale).
2. Affitto a canone concordato
Per le abitazioni locate a canone concordato, l’IMU calcolata con l’aliquota comunale è ridotta al 75% – quindi si paga il 25% in meno rispetto all’importo ordinario.
3. Immobile inagibile o fatiscente
Se l’immobile è inagibile o inabitabile – cioè in uno stato di degrado strutturale tale da non consentirne l’utilizzo – l’IMU è ridotta del 50%, previa perizia tecnica o dichiarazione sostitutiva. I fabbricati collabenti (categoria catastale F/2), privi di rendita, sono invece esclusi del tutto dall’IMU.
4. Immobili di interesse storico o artistico
Gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali) beneficiano di una riduzione del 50% della base imponibile.
5. Pensionati residenti all’estero (AIRE)
I pensionati iscritti all’AIRE con pensione maturata in regime di convenzione internazionale hanno diritto a una riduzione del 50% dell’IMU su un solo immobile posseduto in Italia, a condizione che non sia affittato.
6. Casa occupata abusivamente
La Legge n. 197/2022 ha previsto l’esenzione dall’IMU per gli immobili occupati abusivamente, a condizione che il proprietario abbia presentato regolare denuncia penale.
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Quando si presenta la dichiarazione IMU?
La dichiarazione IMU non è obbligatoria ogni anno, ma solo in caso di variazioni rilevanti – come l’acquisto, la vendita, il comodato, l’inagibilità o l’applicazione di un’agevolazione. Va presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento. Il modello aggiornato, approvato con D.M. del 24 aprile 2024, è disponibile sul sito del MEF.
Cos’è la TARI
A differenza dell’Imu, che è un’imposta, la TARI è la tassa sui rifiuti e si paga per finanziare i servizi di raccolta e smaltimento dei rifiuti urbani.
L’importo da pagare viene stabilito dal singolo Comune sulla base:
- di superficie e quantità dei rifiuti prodotti;
- della quantità e della qualità di rifiuti per unità di superficie.
Chi paga la TARI sulla seconda casa?
La TARI è dovuta da chiunque occupi o detenga un locale o un’area scoperta, a qualsiasi uso adibita. Ciò significa che:
- se la seconda casa è di proprietà ma vuota, la TARI la paga comunque il proprietario;
- se è in affitto per almeno 6 mesi con contratto regolare, la paga l’inquilino;
- se è data in comodato d’uso, spetta al comodatario.
Come si calcola la TARI?
L’importo della TARI si compone di due parti:
- una quota fissa, calcolata sulla superficie dell’immobile (in mq);
- una quota variabile, che dipende dal numero di occupanti del nucleo familiare.
Le tariffe sono deliberate da ogni Comune e possono variare in modo significativo da un territorio all’altro. Per conoscere la tariffa applicata nel tuo Comune, è necessario consultare il regolamento TARI pubblicato sul sito dell’ente.
Quando la TARI non si paga: le esenzioni
Non è semplice ottenere l’esenzione dalla TARI, ma la legge e la giurisprudenza riconoscono alcune situazioni specifiche. Se la casa è inabitabile, priva di mobili e senza allacci alle utenze (energia elettrica e acqua), è possibile richiedere l’esenzione totale dalla TARI. Lo stesso vale per gli immobili in cui la produzione di rifiuti è oggettivamente impossibile.
Alcune sentenze della Corte di Cassazione hanno confermato questo orientamento: l’inutilizzabilità effettiva, certificata e documentata, può escludere l’obbligo di pagamento.
Per gli immobili situati in zone non servite dal servizio di raccolta, o per chi utilizza sistemi di compostaggio domestico, molti Comuni prevedono riduzioni percentuali in base ai propri regolamenti.
Le riduzioni TARI
Oltre all’esenzione totale, esistono riduzioni che vale la pena conoscere:
- immobile non occupato per lungo periodo: molti Comuni applicano una riduzione per gli immobili usati stagionalmente o per un numero limitato di mesi all’anno – ma le condizioni variano da Comune a Comune, quindi va verificato nel regolamento locale;
- ISEE basso: dal 2025 è previsto un bonus TARI del 25% per nuclei familiari con ISEE inferiore a 9.530 euro, e fino a 20.000 euro per famiglie numerose (almeno 4 figli), applicato d’ufficio sulla base della DSU aggiornata;
- compostaggio domestico: chi smaltisce autonomamente la frazione organica può ottenere una riduzione, se il Comune lo prevede nel proprio regolamento.
Scadenze TARI
A differenza dell’IMU, le scadenze per il pagamento della TARI variano da Comune a Comune. Generalmente si paga in due o tre rate nel corso dell’anno. Per conoscere le scadenze esatte, bisogna controllare l’avviso di pagamento inviato dal Comune o dal gestore del servizio.
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IMU e TARI: chi controlla e cosa rischi se non paghi
Entrambe le imposte sono gestite e accertate dai Comuni. In caso di omesso o insufficiente pagamento, il Comune può notificare un avviso di accertamento – entro cinque anni dall’anno di imposta – con sanzioni e interessi.
Il ravvedimento operoso permette di regolarizzare i versamenti omessi o tardivi con sanzioni ridotte: dal 1° settembre 2024, grazie al D.Lgs. 87/2024, la sanzione minima applicabile è scesa dal 30% al 25%.
Se l’accertamento non viene pagato e non si ricorre, il Comune può avviare procedure esecutive, fino al pignoramento dei beni del contribuente.
Se ricevi un avviso di accertamento che ritieni errato, hai 60 giorni per presentare ricorso alla Corte di giustizia tributaria di primo grado. Prima di arrivare al ricorso, puoi tentare con un’istanza di autotutela al Comune, chiedendo la revisione dell’atto in via amministrativa.
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Imu e Tari seconda casa – Domande frequenti
Sì. L’IMU sulla seconda casa si paga sempre, anche se l’immobile è vuoto, salvo specifici casi di esenzione (inagibilità certificata, immobili in determinati Comuni montani, case occupate abusivamente con denuncia presentata).
La formula è: rendita catastale x 1,05 x 160 x aliquota comunale. L’aliquota base è lo 0,86%, ma ogni Comune può modificarla tra 0 e 1,06%.
In linea generale sì. L’esenzione totale si ottiene solo se l’immobile è effettivamente inabitabile, privo di mobili e senza allacci alle utenze. Alcune riduzioni sono invece previste per immobili utilizzati in modo discontinuo o stagionale, ma dipendono dal regolamento del singolo Comune.
Se la locazione dura almeno 6 mesi all’anno con contratto regolare, la TARI è a carico dell’inquilino. Per affitti brevi e case vacanza, resta a carico del proprietario.
Sì. Il comodato d’uso gratuito registrato a un figlio o a un genitore che la usa come abitazione principale dà diritto alla riduzione del 50% della base imponibile IMU. Esistono però condizioni precise da rispettare.
Il Comune può notificarti un avviso di accertamento entro 5 anni, con sanzioni e interessi. Se non si provvede al pagamento, si rischia il pignoramento. Con il ravvedimento operoso è possibile regolarizzare prima dell’accertamento, con sanzioni ridotte.
No. La dichiarazione IMU va presentata solo in caso di variazioni rilevanti (acquisto, vendita, comodato, agevolazioni particolari), entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Sì. I pensionati iscritti all’AIRE con pensione in regime di convenzione internazionale hanno diritto alla riduzione del 50% dell’IMU su un solo immobile in Italia, a condizione che non sia affittato.
Sì, se pertinenziali alla seconda casa sono generalmente inclusi nel calcolo della TARI. Alcune superfici produttive di rifiuti in misura trascurabile possono però essere escluse, secondo i regolamenti comunali.
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