Spese condominiali divise in parti uguali: in quali casi è possibile 

Tra le differenze esistenti per chi abita in un condominio rispetto a chi vive in un’abitazione monofamiliare, troviamo la presenza delle cosiddette spese condominiali. Al loro interno possono essere per esempio inclusi i costi di manutenzione dell’ascensore, il riscaldamento o l’elettricità delle parti comuni. 

La regola generale prevede che le spese siano suddivise in base ai millesimi della proprietà, quindi i condomini che hanno una casa più grande sono quelli che pagano di più gli oneri del condominio. 

La domanda che ci siamo dunque posti è la seguente: ci sono casi in cui è possibile invece dividere le spese condominiali in parti uguali? Quali sono gli orientamenti della giurisprudenza in merito? Vediamoli. 

Ripartizione spese condominiali: codice civile

Per capire come vengono suddivise le spese condominiali, bisogna fare riferimento all’art. 1123 del codice civile, nel quale viene stabilito che:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

È compito dell’amministratore di condominio quello di occuparsi del piano di riparto, ovvero di provvedere alla suddivisione delle spese ai singoli condomini a partire dalle tabelle condominiali allegate al regolamento del condominio. 

Tali tabella riportano il valore dei vari appartamenti attraverso l’uso di coefficienti che permettono di esprimerli in millesimi. Tra questi ricordiamo per esempio:

• il coefficiente di destinazione;
• il coefficiente di orientamento;
• il coefficiente di luminosità. 

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Tabelle spese condominiali: quante sono?

Come si evince dall’art. 1123 cc, le spese condominiali devono essere pagate soltanto da alcuni condomini – e non da tutti – quando sono relative a spese che riguardano solamente questi ultimi. 

Un esempio potrebbe essere legato all’utilizzo dell’ascensore, che varia tra piani bassi e piani alti, così come la presenza di un eventuale terrazzo a uso esclusivo di un solo appartamento, o ancora dei lavori che possano interessare una determinata scala del condominio e non tutte quelle presenti nel complesso abitativo. 

Non esiste, in pratica, una sola tabella millesimale, ma ce ne sono diverse a seconda del tipo di servizio da sostenere. Quindi, ci sarà una tabella per le scale, una per l’ascensore, una per il riscaldamento delle parti comuni, e così via. Ogni tabella prende in considerazione il diverso uso che si fa di un dato servizio. 

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Divisione spese condominiali in parti uguali: si può?

Per rispondere alla domanda iniziale, abbiamo già individuato alcuni casi in cui le spese condominiali non vengono ripartite in base ai millesimi, ma prendendo in considerazione il criterio dell’uso. 

È inoltre contemplato il caso in cui le spese condominiali siano suddivise in parti uguali. In questa ipotesi, la decisione deve essere presa all’unanimità nel corso di un’assemblea condominiale. 

In alternativa alla delibera unanime approvata durante un’assemblea, ci potrebbe essere l’approvazione di un regolamento condominiale che preveda tale possibilità, da approvare sempre all’unanimità. 

Una delibera approvata a maggioranza per suddividere definitivamente in modo equo le spese condominiali, sarà invece nulla, quindi potrà essere impugnata da chiunque ne abbia interesse, anche dopo molti anni, senza termini di prescrizione. 

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