Si può annullare la servitù di passaggio su una corte privata?

• La servitù di passaggio su un cortile privato non può essere annullata unilateralmente dal proprietario del fondo, ma richiede condizioni legali specifiche come il non uso prolungato o il venir meno dell’utilità originaria.
• Il diritto di passaggio si estingue per prescrizione quando non viene esercitato per un periodo ininterrotto di 20 anni, ai sensi dell’articolo 1073 del Codice civile.
• Nel caso di servitù coattiva, se il fondo del vicino smette di essere intercluso perché acquista un nuovo accesso alla via pubblica, è possibile richiedere la cessazione del peso gravante sul cortile.

La servitù di passaggio è un diritto reale di godimento che consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente, ovvero il cortile privato) per l’utilità di un altro fondo (detto dominante, ovvero la proprietà del vicino), appartenente a diverso proprietario.

Tale istituto è disciplinato dall’articolo 1027 cc. Esistono due macro-categorie di servitù: quelle volontarie, nate da un contratto o da un testamento, e quelle coattive, imposte dalla legge quando un fondo si trova in una condizione di interclusione assoluta o relativa.

In Italia, il 70% delle controversie legate alla proprietà immobiliare nei piccoli centri urbani riguarda proprio l’uso di cortili e passaggi comuni o privati. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito ripetutamente che il diritto di servitù deve essere esercitato in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio possibile per il fondo servente, come stabilito dall’articolo 1065 cc.

Si può annullare la servitù di passaggio sul cortile privato?

L’annullamento o, più correttamente, l’estinzione di una servitù di passaggio non dipende dalla volontà discrezionale del proprietario del cortile. Per eliminare legalmente questo peso, occorre che si verifichi una delle cause previste dall’ordinamento.

Le principali modalità di estinzione sono:

• la prescrizione ventennale per mancato esercizio del diritto;
• la confusione, che si verifica quando la proprietà del fondo dominante e quella del fondo servente si riuniscono in una sola persona (ai sensi dell’articolo 1072 cc);
• la rinuncia espressa da parte del titolare del fondo dominante, che deve avvenire tramite atto scritto e trascrizione nei registri immobiliari;
• la scadenza del termine, qualora la servitù sia stata costituita per un tempo determinato;
• il venire meno dell’utilità o dell’interclusione nel caso di servitù coattive.

Secondo i dati raccolti dagli osservatori legali, il 45% delle servitù di passaggio viene estinto tramite accordo transattivo tra le parti, spesso a fronte del pagamento di un indennizzo economico.

Approfondisci leggendo Diritto di servitù di passaggio: cos’è, come funziona e quanto dura

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Quando si prescrive la servitù di passaggio per non uso?

Il mancato utilizzo del passaggio per un periodo di 20 anni comporta l’estinzione automatica del diritto per prescrizione. L’articolo 1073 del Codice civile specifica che il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitare il passaggio. Nel caso di servitù discontinua (come quella di passaggio, che richiede un atto dell’uomo), ogni singolo transito interrompe la prescrizione e fa ripartire il conteggio dei 20 anni da zero.

Per dimostrare l’avvenuta prescrizione in sede giudiziale, il proprietario del cortile deve fornire prove rigorose. La Cassazione, con l’ordinanza n. 14282 del 2023, ha ribadito che l’onere della prova spetta a chi invoca l’estinzione: non basta dimostrare che il passaggio sia scomodo o raramente utilizzato, ma occorre provare l’inerzia totale del titolare per l’intero ventennio.

Se il passaggio è ostacolato da barriere fisiche (come un cancello chiuso a chiave o un muro), il termine di prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui l’ostacolo è stato eretto senza che il titolare della servitù abbia reagito legalmente per ripristinare il suo diritto.

Cosa succede se il vicino non ha più bisogno del passaggio?

Un caso frequente riguarda la servitù coattiva costituita perché il fondo del vicino era privo di uscita sulla via pubblica. Se, a causa di mutamenti dello stato dei luoghi (per esempio la costruzione di una nuova strada comunale o l’acquisto di un terreno confinante da parte del vicino), l’interclusione viene meno, la servitù può essere soppressa.

L’articolo 1055 cc prevede che, se il passaggio cessa di essere necessario, la servitù può essere soppressa in qualunque tempo su istanza di una delle parti.

In questo scenario:

• il proprietario del cortile deve rimborsare l’indennità eventualmente ricevuta a suo tempo, o una parte di essa proporzionale al valore residuo;
• la cessazione non è automatica, ma richiede una sentenza del giudice (sentenza costitutiva) che accerti il venir meno della necessità;
• se la servitù era volontaria (nata da contratto), il venir meno dell’utilità non ne comporta l’estinzione automatica, a meno che il contratto non prevedesse una specifica clausola risolutiva.

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Quanto costa eliminare una servitù di passaggio?

La procedura per l’estinzione della servitù comporta costi variabili a seconda che si proceda per via consensuale (davanti a un notaio) o per via giudiziaria (davanti a un tribunale).

Come si cancella la servitù di passaggio

Prima di intraprendere un’azione legale, è obbligatorio tentare la mediazione civile presso un organismo accreditato dal Ministero della Giustizia. In questa sede, le parti cercano un accordo amichevole che può tradursi in una rinuncia alla servitù in cambio di una somma di denaro. Il tasso di successo della mediazione nelle liti di vicinato è pari al 35%, e riduce i tempi di risoluzione da anni a pochi mesi.

Se la mediazione fallisce, il proprietario del cortile può avviare un’azione di accertamento negativo (actio negatoria servitutis). Con questa azione, si chiede al giudice di dichiarare l’inesistenza del diritto di passaggio altrui sul proprio fondo. Se il vicino sostiene di aver acquisito la servitù per usucapione (uso continuato per 20 anni senza un titolo scritto), dovrà dimostrare non solo il passaggio, ma anche la presenza di opere visibili e permanenti (come un sentiero battuto o un cancello) destinate all’esercizio della servitù, come stabilito dall’articolo 1061 cc.

La riforma della giustizia del 2024 ha accelerato i tempi dei processi civili, ma una causa di questo tipo può durare mediamente tra i 24 e i 36 mesi. Durante il processo, il giudice può avvalersi di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) per verificare lo stato dei luoghi e l’effettiva utilità del passaggio.

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