Usucapione di immobili: cos’è, requisiti, quando decade

• L‘usucapione dei beni immobili si realizza a causa del possesso prolungato sul bene immobile per almeno 20 anni, salvo casi eccezionali di usucapione abbreviata.
• L‘usucapione è un modo di acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento a titolo originario, determinato dal possesso continuativo e ininterrotto di un bene.
• L’usucapione non ha efficacia retroattiva, cioè l’acquisto si realizza al momento della scadenza del termine.

L’usucapione è un istituto introdotto dal legislatore al fine di tutelare la certezza dei rapporti giuridici e favorire la circolazione dei beni. L’ordinamento, infatti, non tollera che determinati beni siano bloccati, a causa delle più disparate situazioni, per un tempo molto lungo. Soprattutto quando si tratta di beni immobili, vi è un interesse del legislatore a rimuovere le situazioni di stallo e a consentire la circolazione del bene.

Nel seguente articolo tratteremo dell’usucapione di beni immobili: esamineremo i vari aspetti che caratterizzano l’usucapione, come i requisiti di acquisto del bene. Ci soffermeremo poi su alcuni interessanti interrogativi, come cosa accade se il termine dell’usucapione scade durante il matrimonio.

Infine, tratteremo una peculiare figura che è nata nella prassi contadina, cioè quella dell’immemoriale e dei suoi effetti nell’ordinamento, soprattutto come esso deve essere regolato.

Che cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà e di altri diritti reali a titolo originario che si realizza mediante il possesso continuato del bene per il periodo di tempo previsto dalla legge. L’acquisto del diritto si realizza in via automatica e può essere oggetto di accertamento in sede giurisdizionale, mediante una sentenza con valore dichiarativo.

Questo istituto è stato previsto al fine di eliminare le situazioni d incertezza circa l’appartenenza del bene, con lo scopo anche di favorire la circolazione di beni. Mediante l’usucapione, inoltre, il legislatore realizza la posizione di colui che utilizza effettivamente il bene rispetto quella di colui che invece se ne disinteressa.

Sono elementi costitutivi dell’usucapione sia il possesso sia il tempo. Non costituiscono, invece, elementi costitutivi né la buona fede del possessore, né la sussistenza di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale.

Il possesso può comportare usucapione se è palese, quindi non occulto, e non violento. Non rileva, invece, il proprietario, o il soggetto titolare del diritto reale, quando egli non può conoscere oggettivamente che il bene è in possesso di altri.

Mentre, se il possesso è stato conseguito in modo violento o clandestino, in questo caso, il termine per l’usucapione inizia a decorrere da quando è cessata la clandestinità o la violenza.

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Requisiti dell’usucapione: continuità

Il possesso per l’acquisto ad usucapione deve essere continuo: esso, cioè, non deve essere esercitato in modo occasionale. Tuttavia, si ritiene che non sia ostativo, ai fini del compimento dell’usucapione, il fatto che il possesso sia esercitato ad intervalli, quando, però, il bene sia destinato a questo tipo di godimento.

Per esempio, si pensi ad una servitù di veduta: ai fini dell’usucapione della stessa non occorre che il soggetto si affacci continuamente a guardare il panorama.

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Requisiti usucapione: la non interruzione

Neppure, poi, il possesso deve essere interrotto per fatto del terzo o per eventi naturali. L’interruzione si verifica quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.

Si suole distinguere fra interruzione naturale e interruzione civile del periodo di possesso:

1. interruzione naturale: è quella che deriva dall’effettiva perdita del possesso del bene che può derivare dal fatto naturale, da atto illecito o da spoglio. In tale ultimo caso, però, l’interruzione si ha per non avvenuta se è stata proposta azione diretta a recuperare il possesso e questo sia stato recuperato;
2. interruzione civile: è quella che si verifica in presenza di atti giuridici idonei ad interrompere l’usucapione; per esempio, è tipico il caso della domanda giudiziale proposta dal legittimo proprietario con la quale si richieda la restituzione del bene.

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Usucapione immobili requisiti: il tempo

Perché possa aversi l’usucapione del bene occorre, come precedentemente accennato, che il possesso sul bene sia continuato e protratto per un periodo di tempo determinato dalla legge. Esso inizia a decorrere dal primo giorno successivo all’inizio del possesso.

Tale periodo di tempo viene fissato in venti anni per l’acquisto della proprietà e di altri diritti reali su beni immobili, oltre che per le universalità di beni. La legge, inoltre, prevede anche alcune ipotesi di usucapione abbreviata a favore del possessore in buona fede.

La prima è prevista dall’art. 1159 c.c., con riferimento all’acquisto a non domino (cioè quando si acquista da un soggetto che non è l’effettivo proprietario del bene) di un bene immobile. In questo caso, se l’acquirente ha acquistato in buona fede (cioè non sapeva che stava acquistando da qualcuno che non era il proprietario), l’usucapione matura dopo 10 anni, invece che 20. In questa evenienza, il termine per l’usucapione decorre dalla data della trascrizione dell’acquisto.

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Quale diritto si acquista per usucapione?

Con l’usucapione non necessariamente si acquista il diritto di proprietà sul bene immobile. Potresti anche acquistare altro diritto reale di godimento, per esempio una servitù. Eventualmente, può anche accadere che sia acquistata la comproprietà e non anche la proprietà esclusiva del bene.

Può accadere che il comproprietario del bene, titolare di una quota in comunione, usucapisca l’intera proprietà se esercita sulla cosa un potere di fatto che sia incompatibile con la possibilità di un godimento comune da parte degli altri comproprietari.

Non sono, invece, usucapibibili le universalità di diritto, quali l’eredità, ma sono usucapibili i singoli beni ereditari, i diritti personali di godimento, i diritti reali di garanzia, i diritti su beni immateriali. Non sono, inoltre, usucapibili, i beni del demanio, del patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

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I diritti altrui sopravvivono all’usucapione?

Un’altra questione che possiamo chiederci è se, quando si acquista ad usucapione un bene immobile, questo viene acquistato libero da ogni peso o diritto sul bene. Un immobile, infatti, potrebbe essere gravato da ipoteca o da una servitù, cosa accade in questo caso?

In realtà dipende:

• se il possesso è esercitato come gravato da un diritto reale altrui, tale diritto sopravvive all’usucapione;
• se, invece, il possesso è stato esercitato in modo pieno, e il possessore si è comportato alla stregua del proprietario, dovrebbe concludersi per il carattere liberatorio dell’usucapione. Quindi, il bene viene acquistato libero da qualsiasi peso e vincolo, per cui i diritti eventualmente costituiti dal precedente proprietario si estinguono e non sono opponibili all’usucapiente, cioè a colui che usucapisce.

Tale effetto liberatorio, in ogni caso, non è previsto espressamente dalla legge e neppure si ritiene possa discendere da un’applicazione analogica dell’art. 1153, co. 2, c.c., non sussistendo il presupposto della coincidenza, in termini anche di fondamento della norma, tra le due situazioni regolate.

Si osserva però anche che se c’è un possesso ventennale pieno da parte di chi sta usucapendo, c’è altrettanto un non possesso di qualcun altro che non sta esercitando altro diritto gravante sul bene immobile. Quindi, si desume che, in conseguenza del non possesso, l’altro soggetto perda tale diritto reale.

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Efficacia retroattiva dell’acquisto ad usucapione

Altra questione che possiamo trattare, inoltre, è quella dell’efficacia retroattiva o irretroattiva dell’acquisto ad usucapione. In mancanza di una regola espressa che disponga l’efficacia retroattiva (si dice in linguaggio tecnico ex tunc), deve ritenersi che l’acquisto per usucapione non abbia efficacia retroattiva.

Dalla irretroattività, però, derivano una serie di effetti. Tra questi effetti, vi è l’obbligo dell’usucapiente di mala fede di corrispondere al proprietario i frutti percepiti prima del compimento all’usucapione. Parte della dottrina giunge alla soluzione opposta, considerando l’obbligo di restituzione dei frutti e di responsabilità per quelli che non si possono riconsegnare.

Un’altra importante conseguenza dell’usucapione si realizza con riferimento alla determinazione dell’oggetto della comunione legale tra coniugi. Se, infatti, l’acquisto per usucapione non ha efficacia retroattiva, deve ritenersi che, se il termine scade in costanza del regime di comunione legale, il bene cade in comunione.

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Cos’è l’immemoriale?

Merita un ultimo cenno anche l’istituto dell’immemoriale, che non è ammesso dalla legge, ma che può in passato aver trovato applicazione in rapporti ancora oggi esistenti. L’immemoriale è il possesso che dura da tanto tempo da essersi smarrito il ricordo del suo inizio. In questa ipotesi, la situazione di fatto si qualificava come legittima indipendentemente dal fatto che lo fosse all’inizio.

Tale istituto trovava applicazione soprattutto nell’ambito dei rapporti di diritto pubblico e, in particolare, in tema di beni privati destinai ad uso pubblico e di beni demaniali, rispetto ai quali non è ammessa usucapione.

Secondo parte della dottrina, l’immemoriale, pur non trovando una base normativa, dovrebbe considerarsi espressione di un principio generale dell’ordinamento, rispondendo a un’elementare esigenza di giustizia e umanità inserita nello spirito del nostro sistema legislativo che uno stato, di fatto, che dura da tempo immemore sia da considerarsi legittimo.

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Usucapione bene immobile – Domande frequenti

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