Sottotetto abitabile: quali sono i requisiti richiesti e le novità del Decreto Salva Casa

• Il sottotetto abitabile deve rispettare l’altezza minima e il rapporto aero-illuminante previsti dal D.M. 5 luglio 1975, oggi in parte derogati dal Decreto Salva Casa.
• Per intervenire sul sottotetto servono titoli edilizi diversi a seconda dei lavori, dalla CILA al permesso di costruire, soprattutto in caso di cambio di destinazione d’uso.
• Un sottotetto agibile ma non abitabile non può ospitare camere da letto, finché non vengono soddisfatti i requisiti igienico-sanitari di legge.

Capita non di rado in Italia, nel momento in cui si vuole procedere con l’acquisto di un immobile, di ritrovarsi con un sottotetto agibile ma non abitabile. 

Quali sono i requisiti di abitabilità di un sottotetto? E cosa bisogna fare se si vuole cambiare la destinazione d’uso del sottotetto non abitabile?

In questa guida cercheremo di capire cosa fare per rendere un sottotetto abitabile e quali sono i permessi da richiedere al Comune. 

Qual è l’altezza minima per il sottotetto abitabile?

Il primo requisito richiesto per considerare abitabile un sottotetto (o una mansarda) riguarda l’altezza minima interna. Il Decreto Ministeriale 5 luglio 1975 la fissa in 2,70 metri dal pavimento al soffitto per i locali di abitazione, riducibile a 2,40 metri per corridoi, disimpegni, bagni e ripostigli.

Nei comuni montani situati oltre i 1.000 metri sul livello del mare, tenuto conto delle condizioni climatiche locali, l’altezza minima può scendere fino a 2,55 metri. Il calcolo, quando il soffitto è inclinato come accade tipicamente nei sottotetti, si basa sull’altezza media ponderale del locale.

Il quadro normativo è cambiato con il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024), che ha modificato l’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 introducendo i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater. Per i locali oggetto di interventi di ristrutturazione, l’altezza minima può scendere fino a 2,40 metri (con una tolleranza costruttiva del 2%, quindi fino a 2,35 metri), a condizione che il progetto sia finalizzato a migliorare le condizioni igienico-sanitarie degli spazi e che l’intervento sia asseverato da un tecnico abilitato.

Su questo punto è intervenuto anche il TAR Lombardia, con la sentenza n. 2861/2025: i giudici hanno chiarito che la deroga si applica solo alla riqualificazione di ambienti già destinati ad abitazione, non ai casi di cambio di destinazione d’uso da locale non abitativo ad abitazione.

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Il rapporto aero-illuminante

Il secondo requisito riguarda il rapporto aero-illuminante, cioè il rapporto tra la superficie delle finestre apribili e quella del pavimento, necessario per garantire un ricambio d’aria e un’illuminazione naturale adeguati.

L’articolo 5 del D.M. 5 luglio 1975 stabilisce che, per ogni locale di abitazione, l’ampiezza della finestra debba assicurare:

• un fattore di luce diurna medio non inferiore al 2%;
• una superficie finestrata apribile non inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Per gli immobili di interesse culturale sottoposti a tutela, in base al D.L. 76/2020 come modificato dal D.L. 77/2021, questi valori possono essere ridotti rispettivamente all’1% e a 1/16, sempre nel rispetto di specifiche condizioni tecniche e delle dimensioni preesistenti dell’edificio.

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Quali sono le novità del Decreto Salva Casa sul recupero dei sottotetti?

Il Decreto Salva Casa ha inciso anche sulle superfici minime. Per il monolocale, la superficie minima comprensiva dei servizi scende da 28 a 20 metri quadrati per una persona, e da 38 a 28 metri quadrati per due persone, sempre nell’ambito di interventi di recupero asseverati.

Le tolleranze costruttive previste dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 si applicano anche ai requisiti igienico-sanitari e alle altezze interne: piccoli scostamenti entro il 2% del parametro di legge non costituiscono abuso edilizio.

Va precisato un aspetto pratico: la deroga funziona per la riqualificazione di sottotetti già abitativi o per il loro recupero funzionale, mentre il cambio di destinazione d’uso da locale non abitativo a civile abitazione resta, nella maggior parte dei casi, soggetto a un titolo edilizio più impegnativo, come vedi nel paragrafo successivo.

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Quali sono i permessi da chiedere al Comune

Rendere abitabile un sottotetto non significa solo rispettare i requisiti di altezza e aero-illuminazione: se si eseguono lavori sull’immobile, serve anche il titolo edilizio corretto, individuato con l’aiuto di un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto), che si occupa del progetto e della pratica presso il Comune.

Il tipo di permesso dipende dalla natura dei lavori. Nello specifico:

• la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) basta per interventi che non toccano le parti strutturali dell’edificio, come lo spostamento di pareti divisorie interne;
• la SCIA, o la SCIA alternativa al permesso di costruire, serve per lavori più consistenti, come l’apertura di nuove finestre o interventi sulle parti strutturali;
• il permesso di costruire resta necessario quando il recupero comporta un cambio di destinazione d’uso accompagnato da opere edilizie e impiantistiche rilevanti – situazione tipica quando un sottotetto non abitativo diventa abitazione. Lo hanno confermato più pronunce dei tribunali amministrativi, tra cui il TAR Campania, sentenza n. 1926/2025, relativa a un diniego comunale per un sottotetto privo dei requisiti urbanistici necessari.

Per il permesso di costruire, il silenzio-assenso si forma decorsi 90 giorni dalla presentazione della domanda completa, salvo interruzioni del procedimento o vincoli che richiedano una valutazione espressa dell’amministrazione, ai sensi dell’articolo 20 del D.P.R. 380/2001. Il Consiglio di Stato ha però precisato che il silenzio-assenso non si forma se manca documentazione essenziale, come l’attestazione di prestazione energetica.

L’impresa che esegue i lavori deve essere in possesso del DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva), condizione necessaria per operare regolarmente nel settore edile.

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Sottotetto agibile, ma non abitabile: cosa sapere

Le situazioni in cui un immobile ha un sottotetto agibile ma non abitabile sono frequenti in Italia. Se stai per acquistare un immobile con questa caratteristica, tieni presente un punto: un sottotetto agibile non può essere abitato, e se non è stato regolarizzato prima della vendita, spesso esiste un motivo tecnico o urbanistico che lo impedisce.

L’abitabilità di un sottotetto aumenta il valore dell’immobile: se il costruttore non ha regolarizzato la situazione, è probabile che non sia stato possibile farlo per il mancato rispetto dei requisiti di altezza, aero-illuminazione o distanze tra edifici. In questi casi, pur essendo l’immobile regolare dal punto di vista catastale, al piano del sottotetto non è consentito collocare camere da letto o altri ambienti di soggiorno stabile.

Prima di procedere con lavori di recupero, verifica sempre la normativa regionale: molte Regioni hanno leggi proprie sul recupero dei sottotetti, spesso più permissive di quella nazionale, soprattutto per i comuni montani.

Data la complessità della materia, che intreccia normativa nazionale, leggi regionali e orientamenti dei tribunali amministrativi, ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato esperto in diritto urbanistico ed edilizio o a un tecnico abilitato prima di avviare qualsiasi intervento sul sottotetto, per verificare i requisiti applicabili al tuo caso specifico e il titolo edilizio corretto.

Sottotetto abitabile – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• D.M. 5 luglio 1975 (Ministero della Sanità), artt. 1 e 5;
• art. 20 D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) – permesso di costruire e silenzio-assenso;
• art. 24 D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024 (Decreto Salva Casa);
• art. 34-bis D.P.R. 380/2001 – tolleranze costruttive;
• TAR Lombardia, sentenza n. 2861/2025;
• TAR Campania, sentenza n. 1926/2025.

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