Tasse sulla seconda casa: quanto si paga nel 2026

• Le tasse sulla seconda casa comprendono soprattutto l’IMU.
• L’imposta municipale unica prevede un aliquota base dello 0,86%, che il Comune può alzare fino all’1,06% e in alcuni casi all’1,14%.
• Quando compri paghi l’imposta di registro al 9% (da privato) oppure l’IVA al 10% (da costruttore).

Le tasse sulla seconda casa sono l’insieme dei tributi che lo Stato e il Comune chiedono a chi possiede un immobile diverso dall’abitazione principale: la casa al mare, l’appartamento ereditato, il bilocale dato in affitto. La disciplina principale si trova nella Legge n. 160/2019 per l’IMU, nel TUIR per i redditi e nel Testo unico dell’imposta di registro per l’acquisto.

Nel parlare quotidiano usiamo la parola “tasse” per indicare qualsiasi somma da versare al fisco. Il diritto tributario distingue però tre categorie diverse, che sono tassa, imposta e tributo. Partiamo da queste definizione, per conoscere più da vicino cosa sarai tenuto a pagare se compri un secondo immobile.

Che differenza c’è tra imposte, tasse e tributi

L’imposta è un tributo che paghi senza ricevere in cambio un servizio specifico. Serve a finanziare la spesa pubblica in generale e si basa sulla tua capacità contributiva, secondo l’art. 53 della Costituzione. Sulla seconda casa sono imposte l’IMU, l’IRPEF, la cedolare secca, l’imposta di registro, l’IVA e l’imposta sostitutiva sulla plusvalenza.

La tassa, in senso tecnico, è invece collegata a un servizio pubblico che ti riguarda direttamente. L’esempio tipico è la TARI, la tassa sui rifiuti prevista dall’art. 1, comma 639, della Legge n. 147/2013. Sul tema dei rifiuti la Corte costituzionale, con la sentenza n. 238 del 2009, ha riconosciuto la natura tributaria del prelievo, anche quando la legge lo chiamava “tariffa”.

Tributo è infine il termine generale che comprende entrambe. Quando in questa guida parliamo di “tasse sulla seconda casa”, usiamo quindi la parola nel suo senso comune, ma ti indichiamo di volta in volta di che tipo di prelievo si tratta.

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IMU sulla seconda casa: quanto si paga?

L’IMU (Imposta municipale propria) non si paga sull’abitazione principale, salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, ma è sempre dovuta sulla seconda casa, che tu la usi, la lasci vuota o la dia in affitto.

L’art. 1, comma 754, della Legge n. 160/2019 fissa l’aliquota base allo 0,86%:

• il Comune può aumentarla fino all’1,06% oppure ridurla fino all’azzeramento;
• i Comuni che già applicavano la vecchia maggiorazione TASI possono arrivare fino all’1,14%.

Dal 2026 i Comuni devono scegliere le aliquote da un prospetto standardizzato definito dal decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze del 6 novembre 2025. Tra le novità rientra la possibilità di prevedere aliquote ridotte per gli immobili usati solo per una parte dell’anno, come le case vacanza. Si tratta però di una facoltà: lo sconto esiste solo se il tuo Comune lo ha deliberato.

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa?

Il calcolo parte dalla rendita catastale, che trovi nella visura dell’immobile. La base imponibile si ottiene così (art. 1, comma 745, Legge n. 160/2019):

• prendi la rendita catastale;
• aumentala del 5%;
• moltiplica il risultato per 160 (coefficiente delle abitazioni e delle relative pertinenze);
• applica l’aliquota comunale.

Con una rendita di 500 euro, la base imponibile è di 84.000 euro (500 × 1,05 × 160). Con l’aliquota base dello 0,86% l’IMU annua è di 722,40 euro. Se il Comune applica l’1,06%, sale a 890,40 euro.

L’importo va diviso per la tua quota di proprietà e per i mesi di possesso. Si paga in due rate, con scadenza il 16 giugno (acconto) e il 16 dicembre (saldo), come prevede il comma 762.

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Quali sono le riduzioni IMU previste dalla legge?

La normativa in vigore prevede la riduzione del 50% della base imponibile per la casa data in comodato a un figlio o a un genitore che la usa come abitazione principale. Il contratto deve essere registrato e il proprietario non deve possedere altri immobili abitativi in Italia, oltre alla propria abitazione principale nello stesso Comune. Per le case affittate a canone concordato, il comma 760 riduce l’IMU al 75% dell’importo calcolato con l’aliquota comunale.

Una questione molto discussa riguarda i coniugi che vivono in due case diverse. Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, la Corte costituzionale ha stabilito che l’esenzione spetta a ciascun possessore che risiede e dimora abitualmente nell’immobile, a prescindere dal nucleo familiare.

La stessa Corte ha però chiarito che la decisione non estende l’esenzione alle seconde case o alle case di vacanza. Se la residenza in un’altra casa è solo formale, quindi, l’IMU resta dovuta.

A questo proposito leggi Imu e “finte” prime case: il punto della Cassazione

IRPEF sulla seconda casa: quando si paga e quando no

L’IMU e l’IRPEF, per gli immobili non affittati, funzionano di regola in modo alternativo. L’art. 8, comma 1, del D.Lgs. n. 23/2011 prevede che l’IMU sostituisca l’IRPEF e le addizionali sul reddito fondiario degli immobili non locati.

Esiste un’eccezione importante: l’art. 9, comma 9, del D.Lgs. n. 23/2011 stabilisce che il reddito delle abitazioni non locate, situate nello stesso Comune dell’abitazione principale, concorre all’IRPEF e alle addizionali nella misura del 50%.

In pratica, se possiedi un secondo appartamento sfitto nella tua stessa città, paghi l’IMU piena e anche l’IRPEF sulla metà del reddito fondiario. Se la seconda casa sfitta si trova in un altro Comune, paghi solo l’IMU. L’Agenzia delle Entrate ha precisato questi criteri nella circolare n. 5/E del 2013 e nella circolare n. 11/E del 2014.

La detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, prevista dall’art. 15 del TUIR, riguarda solo il mutuo per l’abitazione principale. Sugli interessi del mutuo contratto per comprare la seconda casa non spetta, invece, nessuna detrazione IRPEF.

Seconda casa in affitto: IRPEF o cedolare secca?

Se affitti la seconda casa, l’IMU resta dovuta e in più devi tassare i canoni che incassi. Puoi scegliere tra due regimi. Con il regime ordinario, il canone si somma agli altri tuoi redditi e paghi l’IRPEF secondo il tuo scaglione, con le addizionali regionale e comunale. Il reddito imponibile, secondo l’art. 37 del TUIR, è il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto del 5% a titolo forfettario.

La cedolare secca, prevista dall’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo sul contratto. Le aliquote sono:

• 21% per i contratti a canone libero;
• 10% per i contratti a canone concordato.

Chi sceglie la cedolare secca rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell’opzione.

Approfondisci con Cedolare secca: cos’è, quando si paga e calcolo

Affitti brevi

Le locazioni brevi sono i contratti abitativi fino a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori di un’attività d’impresa (art. 4 del D.L. n. 50/2017). La Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199/2025) ha confermato un doppio livello di aliquota per chi sceglie la cedolare secca:

• 21% sui redditi di una sola unità immobiliare, che indichi tu nella dichiarazione dei redditi;
• 26% sulla seconda unità destinata ad affitti brevi.

La stessa legge ha abbassato la soglia oltre la quale l’attività si considera d’impresa. Dal 2026 la presunzione scatta dal terzo immobile destinato ad affitti brevi, mentre in precedenza la soglia era fissata a cinque. In quel caso non si applica più la cedolare secca e servono partita IVA e regole fiscali dell’attività imprenditoriale.

Se ti interessa saperne di più, leggi Locazioni brevi 2026: cedolare secca, limite dei 2 immobili e obblighi per gli intermediari

Tasse sull’acquisto della seconda casa

Chi compra una seconda casa non può usare le agevolazioni prima casa e paga quindi imposte più alte. Il conto dipende da chi vende, quindi se il venditore è un privato, o un’impresa che vende in esenzione IVA, paghi:

• l’imposta di registro al 9%, con un minimo di 1.000 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’imposta di registro si calcola sul valore catastale e non sul prezzo pagato.

Se, invece, acquisti da un’impresa con vendita soggetta a IVA, paghi l’IVA al 10% sul prezzo, che sale al 22% per le abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9). A questa si aggiungono le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.

LEGGI pure Imposta catastale: cos’è, quando si paga e come si calcola

Tasse sulla vendita della seconda casa: la plusvalenza

Quando vendi la seconda casa a un prezzo più alto di quello d’acquisto, il guadagno si chiama plusvalenza. L’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR la rende tassabile solo se vendi entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.

Hai due possibilità:

1. dichiarare la plusvalenza ai fini IRPEF;
2. oppure chiedere al notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 26% al momento del rogito (art. 1, comma 496, della Legge n. 266/2005).

TARI e seconda casa al mare o in montagna

La TARI è dovuta da chiunque possiede o detiene locali in grado di produrre rifiuti, anche se li usa poche settimane l’anno. L’art. 1, comma 659, lettera b), della Legge n. 147/2013 consente ai Comuni di prevedere riduzioni per le abitazioni tenute a disposizione per uso stagionale o comunque limitato e discontinuo – su questo punto, ti consigliamo di verificare il regolamento TARI del tuo Comune e di presentare l’eventuale richiesta di riduzione all’ufficio tributi.

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Seconda casa all’estero: l’IVIE

Se sei residente in Italia e possiedi una casa fuori dai confini nazionali, non paghi l’IMU ma l’IVIE, l’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, disciplinata dall’art. 19 del D.L. n. 201/2011. Dal 2024 l’aliquota ordinaria è passata dallo 0,76% all’1,06%, per effetto dell’art. 1, comma 91, della Legge n. 213/2023. La base imponibile è di regola il costo d’acquisto risultante dall’atto.

Il peso fiscale di una seconda casa dipende da molte variabili: il Comune, l’uso dell’immobile, il tipo di contratto, i tempi di una vendita. Se hai ricevuto un avviso di accertamento, se vuoi capire se ti spetta un rimborso o se devi pianificare un acquisto o una vendita, un avvocato esperto in diritto tributario può analizzare il tuo caso e indicarti la soluzione più corretta.

Tasse seconda casa – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• Art. 53 della Costituzione;
• Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738-783;
• D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, artt. 3, 8 e 9;
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 15, 37, 67 e 68;
• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131;
• Legge 27 dicembre 2013, n. 147;
• D.L. 24 aprile 2017, n. 50, art. 4;
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199;
• Legge 23 dicembre 2005, n. 266;
• D.L. 6 dicembre 2011, n. 201;
• Legge 30 dicembre 2023, n. 213;
• Decreto MEF 6 novembre 2025;
• Corte costituzionale, sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022;
• Corte costituzionale, sentenza n. 238 del 2009.

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