Locazioni brevi 2026: cedolare secca, limite dei 2 immobili e obblighi per gli intermediari

• Dal 1° gennaio 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo fino a un massimo di 2 appartamenti per periodo d’imposta: oltre questa soglia scatta la presunzione di attività imprenditoriale.
• La cedolare secca rimane l’opzione fiscale principale, con aliquote del 21% (primo immobile) e del 26% (immobili successivi).
• Gli intermediari – incluse le piattaforme online come Airbnb – sono tenuti a comunicare i dati dei contratti all’Agenzia delle Entrate e ad applicare una ritenuta del 21% sui canoni incassati.

Se hai un appartamento che affitti qualche settimana all’anno su Airbnb, Booking o una piattaforma simile, nel 2026 le regole fiscali che ti riguardano sono cambiate in modo significativo. L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato ad aprile 2026 la versione aggiornata della propria guida sulle locazioni brevi, che recepisce le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 17) e consolida la disciplina già riformata negli anni precedenti. Il quadro è più stringente rispetto al passato, soprattutto per chi gestisce più immobili. Vale la pena conoscerlo bene prima di incorrere in conseguenze inattese.

Cosa si intende per locazione breve

La disciplina delle locazioni brevi – introdotta dal D.L. n. 50/2017 – riguarda i contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati in Italia, con durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

Questa condizione vale per entrambe le parti: sia il locatore che il conduttore devono agire al di fuori di un’attività commerciale. Sono quindi esclusi, ad esempio, i contratti conclusi dal conduttore per uso foresteria dei propri dipendenti. Gli immobili interessati appartengono alle categorie catastali da A1 ad A11, con esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati).

Rientrano nella disciplina anche i contratti che prevedono servizi accessori, come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali o la connessione wi-fi. Restano invece esclusi quelli che includono prestazioni tipiche delle strutture ricettive alberghiere – come la somministrazione di pasti o i servizi turistici organizzati – che configurano a tutti gli effetti un’attività d’impresa.

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Quali sono le novità più importanti del 2026 sulle locazioni brevi?

Questa è la modifica strutturalmente più incisiva introdotta dalla Legge di Bilancio 2026. Fino al 31 dicembre 2025 il limite massimo di appartamenti destinabili alle locazioni brevi con accesso al regime fiscale agevolato era fissato a quattro. A partire dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi può essere riconosciuto solo se, nel periodo d’imposta, sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti: superata la soglia, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.

Si tratta di una presunzione legale, non di una valutazione caso per caso. Il superamento del limite non comporta solo la perdita dell’agevolazione fiscale, ma qualifica l’intera attività come imprenditoriale, con tutte le conseguenze che ne derivano: apertura di partita IVA, iscrizione al registro delle imprese, applicazione dell’IVA sui canoni, contabilità ordinaria o semplificata.

La verifica del numero di appartamenti destinati alla locazione breve diventa quindi un presidio preliminare, perché incide a monte sulla qualificazione dell’attività e, quindi, sulla disciplina fiscale applicabile. Vale la pena ricordare che si conta il numero di appartamenti (unità immobiliari distinte), non il numero di stanze o posti letto.

A questo proposito, leggi il nostro approfondimento su Affitti brevi 2026: quando l’attività diventa impresa

Cos’è il codice identificativo nazionale (CIN)

Tra gli aggiornamenti più recenti compare l’obbligo di indicare il codice identificativo nazionale (CIN) tra i dati che gli intermediari devono trasmettere all’Agenzia delle Entrate. Il CIN è stato introdotto per rafforzare la tracciabilità degli immobili destinati agli affitti brevi e contrastare l’evasione nel settore. Se sei proprietario di un immobile che destini alle locazioni brevi, devi assicurarti che il tuo CIN sia correttamente registrato e comunicato all’intermediario che gestisce le prenotazioni.

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Quali sono gli obblighi per gli intermediari e le piattaforme online

Gli intermediari che intervengono nella stipula dei contratti di locazione breve hanno obblighi di natura informativa. Se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, chi gestisce l’intermediazione deve:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati di tutti i contratti di locazione breve conclusi per proprio tramite;
• applicare una ritenuta del 21% a titolo di acconto sull’ammontare dei canoni o corrispettivi lordi, se incassa o interviene nel pagamento;
• versare la ritenuta tramite modello F24 entro il 16 del mese successivo all’incasso (codice tributo 1919);
• rilasciare la certificazione delle ritenute operate al locatore;
• conservare i dati secondo le modalità stabilite dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2017.

La ritenuta del 21% si applica a titolo di acconto, a prescindere dal regime fiscale che il locatore ha scelto. Questo significa che, se il locatore ha optato per la cedolare secca al 21%, la ritenuta operata dall’intermediario copre l’intera imposta dovuta. Se invece il locatore tassa i proventi nell’IRPEF ordinaria, la ritenuta è una semplice anticipazione dell’imposta finale.

La guida chiarisce che gli obblighi gravano sull’intermediario al quale il locatore ha conferito l’incarico, anche quando questi si avvale di ulteriori soggetti o promuove l’immobile tramite piattaforme online.

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Quali sono le regole per gli intermediari non residenti?

La guida aggiornata dedica attenzione anche agli intermediari non residenti in Italia, distinguendo tre situazioni:

1. soggetti con stabile organizzazione in Italia, che adempiono direttamente;
2. soggetti UE senza stabile organizzazione in Italia, i quali possono nominare un rappresentante fiscale o adempiere direttamente;
3. soggetti extra-UE con o senza stabile organizzazione nell’Unione, con obbligo di nomina di un rappresentante fiscale in Italia.

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Quali sono le sanzioni in caso di inadempimento?

La guida richiama espressamente il profilo sanzionatorio: è prevista una sanzione per omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati (art. 11, comma 1, D.Lgs. n. 471/1997) e per mancata applicazione della ritenuta (art. 14 D.Lgs. n. 471/1997). Resta ferma la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.

Per saperne di più, puoi scaricare direttamente qui la guida dell’Agenzia delle Entrate – Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari.

Locazioni brevi – Domande frequenti

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