Locazioni brevi 2025: adempimenti, cedolare secca, regole

• A partire dal 1° gennaio 2025, sono in vigore specifiche regole per le locazioni brevi.
• Gli affitti brevi prevedono, infatti, l’obbligo del CIN, ovvero il Codice Identificativo Nazionale.
• Tale codice non sostituisce, ma si aggiunge, a eventuali codici locali già in vigore.

Un contratto di locazione breve è un contratto di affitto di un immobile a uso abitativo, che ha una durata massima di 30 giorni. 

Tale contratto viene stipulato tra persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente, oppure tramite il supporto di agenti esercenti attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono i portali telematici con cui vengono messi in contatto locatori e locatari – dove per locatore si intende la parte che concede un immobile in locazione, mentre per locatario (detto anche conduttore o parte conduttrice) quella che la riceve. 

Quali sono le novità per gli affitti brevi nel 2025? Quanto si paga di tasse e cosa dice la legge attuale?Analizziamo le nuove regole sulle locazioni brevi, in un mercato in cui, spesso, gli affitti di breve durata rischiano di trasformarsi da un’opportunità di investimento a un incentivo all’evasione fiscale. 

Partiamo quindi dalla definizione di locazione breve per esaminare poi come funziona il regime della cedolare secca, cosa e se cambierà qualcosa con legge di bilancio 2025 e quali gli obblighi da rispettare. 

Cosa si intende per locazioni brevi?

La definizione di affitti brevi è contenuta all’art. 4 del DL 50/2017, dove si legge che si tratta di:

contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. 

Gli immobili destinati all’affitto breve devono appartenere alla categoria catastale del gruppo A, fatta eccezione per la categoria A/10 – Uffici e studi privati. 

Nell’ipotesi in cui si dovesse superare la durata di 30 giorni, non si potrà più procedere con un contratto di locazione breve, ma si dovrà procedere agli adempimenti legati alla registrazione del contratto.

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Locazioni brevi: regole

L’immobile deve essere locato da una persone fisica – che può essere il proprietario, il comodatario, il sublocatore. Si prevede che non si possano avere più di 4 immobili destinati alla locazione breve. Ai sensi della legge 178/2020, tale numero è quello che permette di esercitare l’attività di locazione al di fuori della sfera imprenditoriale. 

La normativa sugli affitti brevi stabilisce che sia possibile inserire nell’offerta di locazione breve anche i servizi accessori, come quello di pulizia o la fornitura di biancheria. 

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Cos’è la cedolare secca al 21% per le locazioni brevi?

La possibilità per i locatori di poter aderire alla cedolare secca, con aliquota al 21%, è stata introdotta dal DL 50/2017. Questo regime fiscale sostitutivo dell’IRPEF e delle relative addizionali, offre:

• il vantaggio di non applicare imposte di bollo e di registro;
• l’assenza di un obbligo di registrazione.

All’articolo 4 del decreto si legge che:

A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con aliquota del 21 per cento in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca”.

La ritenuta del 21% dovrà essere versata tramite modello F24, utilizzando il codice tributo 1919, denominato Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50.

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Quando si applica l’aliquota al 26% per gli affitti brevi?

La legge di Bilancio 2024 ha previsto il mantenimento dell’aliquota al 21% per il primo immobile destinato alla locazione breve, e l’applicazione dell’aliquota al 26% per ulteriori immobili affittati con la formula dell’affitto di breve durata.

Per quanto riguarda, invece, gli intermediari (residenti e non residenti) che esercitano l’attività di intermediazione immobile (per esempio Airbnb), l’art. 5 del DL 50/2017 ha stabilito che, per gli incassi derivanti da una locazione breve, tali soggetti debbano operare in qualità di sostituti d’imposta, trattenendo una ritenuta del 21% da versare all’Agenzia delle entrate al momento del pagamento al beneficiario. 

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Locazioni brevi e obblighi di comunicazione

In base a quanto stabilito dal DL 145/2023, convertito con modifiche dalla legge n. 191 del 2023, chi loca i propri immobile con un contratto di locazione breve ha l’obbligo di comunicare i dati catastali dell’immobile oggetto della locazione su un portale gestito dal Ministero del Turismo.

Si dovrà inoltre comunicare che le unità immobiliari messe in affitto siano dotate di dispositivi di sicurezza per rilevare la presenza di gas combustibili e del monossido di carbonio, e dimostrare la presenza di estintori. 

Questi ultimi dovranno essere posizionati in punti accessibili e visibili, specialmente nelle aree di accesso e nelle zone a maggior pericolo, e installati uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, con un numero minimo di 1 estintore per piano. 

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Chi deve richiedere il CIN per affitti brevi?

Agli immobili in possesso dei requisiti di sicurezza citati sarà assegnato dal Ministero del Turismo il CIN, Codice Identificativo Nazionale, che si dovrà:

• esporre all’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento oggetto del contratto di affitto breve;
• citare in tutti gli annunci di locazione, sia nel caso in cui siano pubblicati dai locatori, sia qualora si utilizzi un servizio di intermediazione immobiliare e/o un portale telematico per mettere in affitto il proprio immobile. 

La funzione del CIN sarà quella di tracciare tutti i guadagni derivanti da un affitto breve, al fine di combattere gli affitti irregolari e garantire al contempo la tutela della concorrenza e la trasparenza del mercato. Il CIN è obbligatorio anche nel caso in cui la struttura ricettiva sia già tenuta ad avere un codice locale: in questa ipotesi, dovrà esporli entrambi.

Il codice in questione si potrà ottenere rivolgendosi alla Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), che si può consultare sul sito del Ministero del Turismo. Potranno ottenerla tutti i richiedenti che concedono un immobile a uso abitativo per un affitto breve o per finalità turistiche, ma anche dai titolari di strutture turistico-ricettive, sia alberghiere, sia extralberghiere.

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Affitti brevi e sanzioni

Quali sono le sanzioni previste per il mancato rispetto degli adempimenti in vigore? Nei fatti si tratta di:

• una sanzione pecuniaria compresa tra 800 e 8.000 euro per i locatori privi di CIN;
• una sanzione da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione del CIN;
• dai 600 ai 6.000 euro per i gestori delle strutture che non rispettano i requisiti di sicurezza;
• da 2.000 fino a 10.000 euro per chi affitta più di 4 immobili in forma imprenditoriale, ma non abbia richiesta la SCIA per l’inizio dell’attività. 

Per individuare i soggetti che non rispettano le nuove regole in vigore saranno effettuati controlli da parte dell’Agenzia delle entrate e della Guardia di Finanza. 

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Banca dati del turismo

Ricordiamo infine che dal 1° dicembre 2021 è attiva la banca dati del turismo, nella quale vengono raccolte e ordinate le informazioni relative alle strutture ricettive e agli immobili dati in affitto con contratto di locazione breve.

Vengono quindi conservati i dati relativi a tipologia di immobile, ubicazione, capacità ricettiva, soggetto che esercita l’attività di locazione, codice identificativo regionale, estremi dei titoli abilitativi richiesti.

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Locazioni brevi – Domande frequenti

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