Vendita della casa coniugale con figli maggiorenni e non: cosa dice la legge

• La vendita della casa coniugale con figli minorenni o non autosufficienti richiede particolari tutele legali, affinché l’operazione non danneggi l’interesse dei figli.
• Se i figli sono ormai maggiorenni ed economicamente indipendenti, i vincoli sull’immobile e sulla sua destinazione familiare cadono o si riducono notevolmente, restituendo ai proprietari piena libertà di disporre del bene secondo le ordinarie regole del diritto immobiliare.
• L’eventuale assegnazione della casa ad uno dei coniugi per la convivenza con i figli può incidere sia sulla fattibilità della vendita sia sul valore economico dell’immobile, poiché il diritto di abitazione dell’assegnatario può essere opponibile ai terzi acquirenti a seconda di quando è stato trascritto.

Quando un matrimonio entra in crisi o una famiglia decide di riorganizzare il proprio patrimonio, la gestione della casa coniugale si trasforma in un argomento particolarmente delicato. La situazione si complica maggiormente in presenza di figli minorenni o maggiorenni non autosufficienti, in quanto il legislatore mette sempre al primo posto la tutela della stabilità della prole.

In queste circostanze, proprietari ed ex coniugi si trovano spesso ad affrontare dubbi normativi complessi per capire quali diritti prevalgano sull’immobile adibito a casa familiare. Ma a chi viene assegnato il bene in caso di separazione o divorzio? Come avviene la vendita della casa coniugale in presenza di figli? Si può vendere l’immobile senza il consenso dell’altro coniuge?

L’articolo che segue analizza l’argomento in questione nel dettaglio, rispondendo a queste domande. Qualora avessi bisogno di una consulenza legale più approfondita sull’argomento, ti ricordo, inoltre, che puoi contattare in qualunque momento uno degli avvocati esperti in diritto di famiglia presenti su deQuo.

A chi viene assegnata la casa coniugale in caso di separazione o divorzio?

L’assegnazione della casa coniugale avviene in base all’esclusivo interesse morale e materiale dei figli. L’obiettivo primario della legge è evitare ai minori o ai soggetti deboli l’ulteriore trauma di dover abbandonare l’ambiente domestico in cui sono cresciuti, preservando la continuità delle loro abitudini sociali e scolastiche.

Per tale motivo, in presenza di figli minorenni o maggiorenni non economicamente autosufficienti, l’immobile viene assegnato al genitore prevalentemente collocatario, cioè colui con il quale i figli convivono stabilmente. Il provvedimento in questione non riguarda soltanto il diritto di godimento dell’edificio, ma anche di tutti i beni mobili e arredi destinati all’uso della famiglia.

Al contrario, la tutela speciale viene meno quando i i figli raggiungono la piena autonomia finanziaria oppure decidono di trasferirsi altrove. In queste situazioni, si ripristinano le ordinarie regole del diritto di proprietà. Se l’immobile appartiene a un solo coniuge, questo rientra nella sua piena disponibilità potendone disporre liberamente. Se invece il bene è in comproprietà, i due ex coniugi dovranno trovare un accordo per la vendita, per il riscatto delle quote o procedere con la divisione giudiziale del bene.

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Come avviene la vendita della casa coniugale?

Nel corso della normale convivenza matrimoniale, le modalità di alienazione della casa coniugale dipendono dalla titolarità del diritto di proprietà.

Se il bene è in comproprietà tra i coniugi, l’atto di vendita richiede necessariamente il consenso e la firma di entrambi. Qualora la casa appartenga invece a un solo coniuge in via esclusiva, questi conserva la facoltà formale di venderla a terzi anche senza l’approvazione dell’altro. La cessione dell’immobile, tuttavia, non cancella né attenua i suoi doveri morali ed economici di assistenza e garanzia di un tetto verso la famiglia e i figli.

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Cosa succede in caso di separazione o divorzio in presenza di figli?

Le cose cambiano in caso di separazione o divorzio. Quando il giudice emette un provvedimento di assegnazione della casa coniugale a tutela dei figli, il proprietario mantiene formalmente il diritto di alienare il bene, ma il terzo acquirente acquista un immobile gravato dal preesistente diritto di abitazione della famiglia.

L‘opponibilità di tale diritto nei confronti del nuovo proprietario dipende dalla trascrizione nei registri immobiliari. Se il provvedimento del giudice viene regolarmente trascritto, l’assegnazione è opponibile all’acquirente senza limiti di tempo, ovvero fino al raggiungimento dell’indipendenza economica dei figli.

In assenza di trascrizione, il diritto di abitazione resta tutelato e opponibile al terzo soltanto entro il termine di 9 anni dalla data della sentenza. In entrambi i casi, la vendita rimane astrattamente valida, ma l’immobile perde appetibilità sul mercato, in quanto l’acquirente non potrà prenderne il possesso.

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Vendita casa coniugale in presenza di figli – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 337 sexies c.c. – assegnazione della casa familiare e tutela dell’interesse dei figli;
• art. 320 c.c. – rappresentanza dei minori e autorizzazione del Giudice Tutelare;
• art. 159 c.d.p. / art. 6 legge 898/1970 – opponibilità del provvedimento di assegnazione ai terzi;
• art. 2643 c.c. e ss. – trascrizione del diritto di abitazione e opponibilità;
• art. 732 c.p.c. e art. 1111 c.c. – scioglimento della comunione e divisione giudiziale dell’immobile;
• art. 337 septies c.c. – disposizioni in favore dei figli maggiorenni non economicamente autosufficienti.

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