Amministratore di condominio inadempiente e inattivo: cosa posso fare e a chi posso rivolgermi?

• Se un amministratore di condominio non fa il suo dovere ed è inadempiente, il primo passo è l’invio di una raccomandata A/R o PEC per mettere in mora l’amministratore e intimargli di agire entro un termine stabilito.
• Se l’inerzia persiste, i condomini possono autoconvocarsi per discutere la revoca del mandato e la nomina di un nuovo professionista.
• Nei casi di gravi irregolarità, anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale per ottenere la revoca forzata dell’amministratore.

Uno dei problemi che tanti condomini hanno dovuto affrontare nel corso della propria vita di condominio è stato incontrare un amministratore non particolarmente attento. Considerata la rilevanza di questa figura nel contesto condominiale, chiedersi cosa sia possibile fare in caso di inadempimenti (più o meno gravi) da parte sua è fondamentale. Per questo motivo, in questa guida vogliamo darti qualche suggerimento sulle soluzioni legali per tutelarti in situazioni di questo genere.

Come sollecitare l’intervento dell’amministratore di condominio

Di fronte alla presenza di un amministratore inadempiente, i condomini di turno agiranno, in primo luogo, in via bonaria, ovvero invieranno delle segnalazioni senza ricorrere alle vie legali per cercare di ottenere un riscontro positivo dalla controparte.

Se l’amministratore ignora le segnalazioni, è necessario passare dalle comunicazioni informali (telefonate o brevi messaggi) a quelle con valore legale. Tra questi, ci sono:

• l’invio di una diffida – si può inviare una raccomandata a/r o una PEC specificando il problema (per esempio un guasto non riparato o la mancata consegna di documenti) e assegnando un termine (solitamente 7 o 15 giorni) per adempiere;
• la messa in mora – la diffida serve a costituire in mora il professionista, passaggio indispensabile se si intende procedere successivamente con una richiesta di risarcimento danni o con la revoca giudiziale;
• il contatto tramite legale – se il sollecito del singolo non produce effetti, l’intervento di un avvocato può dare maggiore autorevolezza alla richiesta e preannunciare azioni legali più severe.

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Cosa fare se l’amministratore non risolve i problemi

Quando l’inattività riguarda questioni urgenti o gravi inadempienze contrattuali, i condomini hanno il diritto di agire per vie ufficiali. Per prima cosa, si può cercare di affrontare il problema discutendone in assemblea. Purtroppo, però, questo tentativo potrebbe non essere sufficiente.

Si piò quindi ricorrere:

• all’azione civile per danni – se l’inerzia dell’amministratore causa un danno economico (per esempio la perdita di un bonus o aggravio di costi), il condominio può citarlo in giudizio per ottenere il risarcimento;
• a un intervento d’urgenza – in casi di pericolo immediato (come un cornicione pericolante), se l’amministratore non interviene, i condomini possono richiedere l’intervento dei Vigili del Fuoco o della Polizia Municipale per mettere in sicurezza l’area.

Per cosa si può denunciare un amministratore di condominio

È fondamentale distinguere tra inadempienze civili e reati penali. Non sempre il “non fare il proprio dovere” costituisce un reato. Ci sono, però, alcuni casi nei quali la lettera di diffida o di messa in mora potrebbero non essere abbastanza e sono proprio quelli in cui l’amministratore si è macchiato della commissione di un delitto.

Tra i casi più comuni di reati tipici dell’amministratore, possiamo citare:

• l’appropriazione indebita – si può sporgere denuncia se l’amministratore utilizza i soldi del conto corrente condominiale per fini personali o scopi estranei alla gestione del condominio;
• omissione di atti d’ufficio – sebbene sia un reato tipico dei pubblici ufficiali, in casi rarissimi può riguardare l’amministratore se la sua inerzia mette a rischio l’incolumità pubblica e ignora ordinanze comunali;
• reato di truffa o falso – se il professionista presenta bilanci falsificati o induce in errore i condomini per ottenere un ingiusto profitto.

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Come mandare via un amministratore inadempiente

La legge prevede due percorsi per la rimozione del professionista che non svolge i propri compiti:

1. la revoca assembleare;
2. la revoca giudiziale.

1. Revoca assembleare

È la via più rapida. Bastano almeno due condomini che rappresentino 1/6 dei millesimi per chiedere all’amministratore di convocare un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la sua revoca. Se questi non provvede entro 10 giorni, i condomini possono autoconvocarsi. La revoca è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.

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2. Revoca giudiziale

Se l’assemblea non raggiunge la maggioranza o non si riunisce, anche un solo condomino può ricorrere al Tribunale (art. 1129 c.c.). Il giudice può disporre la revoca immediata in presenza di “gravi irregolarità”, come:

• mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale;
• mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale;
• gravi anomalie nella gestione contabile o rifiuto di esibire i documenti ai condomini.

Nella tabella che segue abbiamo riassunto i casi nei quali è consigliato procedere in un determinato modo o in uno differente, in relazione alla gravità dell’inadempimento dell’amministratore.

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