Diffida per cattivi comportamenti inquilini: quando è possibile?

• Il proprietario di un immobile in affitto è responsabile del comportamento dell’inquilino.
• Se il conduttore danneggia le parti comuni del condominio o l’immobile locato, può innanzitutto ricevere una lettera di diffida.
• È anche possibile presentare la richiesta di risarcimento per il danno subito e, in alcuni casi, anche una denuncia.

Quando si abita in una casa non di proprietà, quindi in affitto, i problemi tra inquilino e proprietario potrebbero essere all’ordine del giorno. Se, invece, si vive in un condominio, potrebbero esserci anche altre questioni, legate ai rapporti con gli altri condomini. 

Per esempio, prendiamo il caso di un inquilino che danneggia le parti comuni o di un inquilino pericoloso, maleducato e incivile: è possibile mandarlo via, per esempio, partendo da una lettera di diffida per comportamento scorretto?

Vediamo quali sono i diritti del proprietario di casa nel caso in cui dovesse subire danni da parte del conduttore e quali sono le tutele legali a sua disposizione.

Cosa fare se un inquilino danneggia l’appartamento?

Quando si abita in un appartamento in affitto, si ha il dovere rispettare l’immobile, facendo in modo di conservarne lo stato di conservazione. La violazione del dovere di diligenza da parte dell’inquilino può avere conseguenze non solo civili, ma anche penali. 

Per esempio, nell’ipotesi in cui il conduttore dovesse danneggiare la casa in cui vive con un contratto di locazione, potrebbe essere denunciato dal proprietario dell’immobile, per:

• il reato di danneggiamento;
• oppure, qualora nell’immobile dovessero mancare dei beni di proprietà del locatore, quello di appropriazione indebita. 

La responsabilità dell’inquilino entra in gioco anche nel caso in cui il danno sia stato arrecato da un soggetto terzo (art. 1588 cc) oppure causato da un incendio, a meno che i fatti non siano accaduti per causa a lui non imputabile. 

Scopri di più su Lettera di diffida per ingiuria: come farla

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Responsabilità civile e penale: cosa cambia

A seconda dei casi, dunque, la responsabilità dell’inquilino può essere civile o penale. La responsabilità civile per aver commesso un danno non dipende dall’intenzionalità del gesto. Il danno, dunque, non deve necessariamente essere avvenuto per malafede, ma può essere semplicemente per colpa. Non si ha responsabilità solo qualora il danno sia dovuto a cause imprevedibili e che non potevano essere evitate. 

In questa eventualità, il proprietario può:

1. fare causa all’inquilino;
2. richiedere un risarcimento pari al tempo che l’appartamento non è stato affittato ad altri a causa dei lavori di ristrutturazione necessari a riparare i danni prodotti nell’immobile. 

In merito alla responsabilità penale, invece, il reato di danneggiamento prevede che l’elemento soggettivo sia il dolo, quindi l’intenzione di provocare un danno a un bene, con coscienza. In assenza di dolo, la responsabilità è solo civile. 

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Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio?

La giurisprudenza concorda sul fatto che il proprietario abbia una responsabilità per gli atti lesivi e irrispettosi commessi dall’ inquilino che abita nel suo appartamento – si parla di culpa in vigilando. 

Tale responsabilità viene meno se il proprietario dimostra di avere fatto il possibile per interrompere il comportamento scorretto del conduttore, ovvero che abbia inviato una lettera di diffida. 

La lettera di diffida per comportamento scorretto può essere inviata con il supporto di un avvocato e ha la funzione di pretendere l’interruzione della condotta lesiva: se ciò non dovesse verificarsi, il proprietario potrà procedere con lo sfratto del locatario. 

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Cosa fare se un inquilino non rispetta le regole condominiali?

Prima di inviare la lettera di diffida, il proprietario dell’immobile potrebbe cercare di risolvere il problema bonariamente, parlando con l’inquilino. Se non interviene in qualche modo, potrebbe infatti rischiare di essere citato in giudizio per infrazioni al regolamento condominiale e di dover pagare persino una sanzione. 

La lettera di diffida per comportamento scorretto rappresenta una sorta di ultimatum, al quale si ricorrere prima di intraprendere un’azione legale vera e propria contro l’affittuario. 

La diffida, che può essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC, non deve obbligatoriamente riferirsi a un reato, in quanto il comportamento scorretto può anche essere una condotta lesiva riguardante la violazione delle norme condominiali, che non integra per forza la commissione di un delitto. 

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Cosa deve contenere la diffida? 

La diffida per comportamento scorretto dell’inquilino è uno strumento stragiudiziale molto importante, che agisce come ammonimento ufficiale e che dovrebbe avere la funzione di evitare un processo. 

Rappresenta, inoltre, il mezzo attraverso il quale dimostrare, nel corso di un eventuale contenzioso, che si è tentato di trovare una soluzione alternativa al problema presentato dinanzi al giudice. 

In rete sono disponibili diversi modelli facsimile, ma si consiglia di presentare una lettera personalizzata, meglio se scritta direttamente da un avvocato.

La stessa dovrebbe comunque sempre contenere i seguenti elementi:

• data e luogo;
• dati del mittente;
• spiegazione dettagliata dei motivi alla base della stessa;
• la richiesta rivolta al destinatario;
• il termine da rispettare;
• le conseguenze derivanti nel caso di inadempimento (es. adire le vie legali, inviare una lettera di messa in mora, ecc.).

Un inquilino, poi, potrebbe essere diffidato anche per altri motivi, quali per esempio la mancata corresponsione del canone di locazione, oppure per rumori molesti. 

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