Cosa succede dopo un’asta deserta: guida completa per chi ha la casa all’asta

• Un’asta giudiziaria può andare deserta nel caso in cui non vengano presentate offerte di acquisto.
• Dopo ulteriori ribassi di prezzo, se il bene rimane invenduto, il procedimento può essere chiuso dal Giudice.
• La sospensione temporanea del procedimento è invece prevista qualora, in caso di mancata vendita, debitore e creditore trovino un accordo extragiudiziario.

Le aste immobiliari in Italia sono sempre più frequenti. Il fenomeno è in continua espansione, complice anche la crisi economica che ha attraversato e attraversa il nostro Paese.

Quando un immobile viene messo all’asta e nessuno si presenta per acquistarlo, si parla di asta deserta. Questo evento non è raro nel panorama delle esecuzioni immobiliari italiane e può generare numerose conseguenze, sia per il creditore, sia per il debitore.

Quali sono gli effetti di un’asta deserta? Cosa accade agli immobili pignorati che sono rimasti invenduti? È possibile che il bene torni al proprietario originario? In questo articolo analizzeremo nel dettaglio le implicazioni delle aste deserte, cercando di rispondere a queste domande.

Che cos’è un’asta giudiziaria

L’asta giudiziaria è la parte finale della procedura esecutiva nella quale viene attuata la vendita forzata di un bene al fine di soddisfare le ragioni del creditore. Prima di poter procedere con la vendita all’asta, il bene immobile, di proprietà del debitore inadempiente, è oggetto di pignoramento. Solo con il ricavato della vendita, che avverrà successivamente, il debito potrà essere estinto.

L’asta giudiziaria può essere all’incanto oppure senza incanto. Per saperne di più, leggi la nostra guida su Cosa si intende per asta giudiziaria e come si vince

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Asta deserta: cosa comporta

In Italia sono molte le aste giudiziarie finalizzate alla vendita di un bene immobile (azienda, appartamento, terreno, ecc.) che è stato pignorato a causa dei debiti del proprietario rimasti insoluti. Quel che occorre evidenziare è che non tutte le aste vanno a buon fine.

Un’asta si definisce deserta quando, alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte, non viene ricevuta nessuna proposta di acquisto. In parole semplici, succede che nessuno è interessato a comprare l’immobile alle condizioni stabilite dal Tribunale. Ne consegue che il creditore non possa soddisfare il suo credito mediante il ricavato dalla vendita.

Questa situazione può dipendere da diversi fattori, quali:

• prezzo base d’asta troppo alto;
• stato dell’immobile problematico a seguito della presenza di vincoli, problematiche urbanistiche o abusi edilizi;
• ubicazione poco appetibile del bene.

Quante volte può andare deserta un’asta immobiliare?

Non esiste un limite massimo fissato dalla legge al numero di aste che possono andare deserte. Infatti, dopo ogni asta deserta, il Giudice ha la facoltà di disporre un nuovo esperimento d’asta, generalmente con un prezzo base ribassato rispetto al precedente. A seguito dei successivi ribassi, si cerca di rendere più appetibile l’offerta, al fine di poter vendere e soddisfare il creditore. Il rischio, però, è quello di svendere l’immobile, situazione che si cerca il più possibile di evitare.

Ti potrebbe interessare Casa comprata all’asta occupata: che fare?

Cosa succede se nessuno compra all’asta?

In genere succede che, dopo la prima asta deserta, si indice una nuova asta con un prezzo ridotto di circa il 25%. In caso di seconda asta deserta, si verifica un ulteriore ribasso, spesso tra il 20% e il 25%. Qualora vi siano eventuali aste successive, si procede con ulteriori ribassi fino a raggiungere valori minimi.

In base al D.L. 83/2015, convertito con la Legge 132/2015, è previsto che per tutte le aste disposte a partire dal 20 agosto 2015 (anche per procedure iniziate precedentemente) si possa offrire un prezzo inferiore fino ad un quarto del prezzo stabilito nell’ordinanza di vendita. A questo punto, l’offerta si considera inefficace qualora non rispetti tale parametro.

Questo meccanismo può andare avanti fino a quando il bene viene venduto. È evidente che un sistema di questo genere è particolarmente vantaggioso per chi acquista poiché compra l’immobile ad un prezzo decisamente più basso rispetto a quello di mercato. Se, però, la cifra è insufficiente a coprire il debito si pregiudicano gli interessi del creditore. Anche il debitore vede lesi i suoi interessi in quanto non è in condizione di estinguere il proprio debito.

Qualora il bene immobile rimanga invenduto, invece, si verificano i seguenti scenari:

• il procedimento esecutivo viene chiuso per altre ragioni, come il saldo del debito da parte del debitore;
• il bene diventa definitivamente invendibile per totale assenza di interesse sul mercato;
• il bene viene assegnato al creditore;
• viene disposta l’amministrazione giudiziaria del bene.

Scopri di più su Pignoramento immobiliare: come funziona la procedura e quando scatta

Asta deserta: cosa succede dopo

Un immobile che non riesce a trovare acquirenti nemmeno dopo diversi tentativi può trovarsi in una situazione complessa. Se dopo molte aste deserte l’immobile è considerato “invendibile” a causa dei troppi ribassi, il Giudice può decidere di sospendere o chiudere la procedura esecutiva. 

L’articolo 164 Disposizioni di attuazione codice di procedura civile stabilisce che, quando non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.

In questo caso, il bene rimane formalmente di proprietà del debitore e quindi è lecito domandarsi se l’immobile venga restituito al suo proprietario. La situazione viene gestita dal Giudice dopo una serie di valutazioni. Non esiste un numero fisso di aste deserte oltre le quali il procedimento esecutivo viene annullato.

LEGGI pure Casa all’asta: quando non si può comprare

Un bene all’asta può tornare al proprietario?

Un immobile può tornare nella disponibilità del legittimo proprietario qualora il debitore si accordi con il creditore per estinguere il debito pagando una somma inferiore al totale dovuto. Se l’accordo va a buon fine, il creditore può rinunciare alla procedura e l’immobile non viene più venduto all’asta.

Il giudice può sospendere temporaneamente la procedura esecutiva se ci sono trattative in corso tra debitore e creditore per un accordo stragiudiziale.

In mancanza di accordo, poiché l’invendibilità dell’immobile e la chiusura della procedura non cancellano il debito, il creditore potrà agire in altro modo per recuperare la somma a lui spettante.

Venendo ai consigli pratici, nella fattispecie sopra descritta, è bene richiedere la consulenza di un avvocato o un esperto in crisi da sovraindebitamento affinché possano fornire un adeguato supporto al fine di scegliere la strategia migliore.

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza