Casa comprata all’asta occupata: che fare?

• L’asta giudiziaria è una modalità di liquidazione coatta di un immobile, con cui garantire il pagamento del credito.
• L’asta di una casa consente di acquistare un immobile a un prezzo molto vantaggioso, con una riduzione almeno del 30%.
• L’asta è comunque una procedura rischiosa in quanto potresti trovarti ad acquistare un bene occupato, con l’onere faticoso di liberarlo.

Comprare una casa all’asta comporta alcuni vantaggi, per esempio una notevole convenienza economica, ma ci sono anche degli svantaggi. Forse leggendo tra gli annunci di immobili in vendita all’asta, potresti esserti chiesto se è possibile comprare una casa all’asta che sia ancora occupata.

La casa occupata ha, in genere, un prezzo molto vantaggioso. Tuttavia, liberarlo dall’occupante potrebbe allungare i tempi di accesso ed essere molto defaticante. 

Nei prossimi paragrafi vogliamo descrivere cosa potrebbe succedere nel caso in cui acquistassi un immobile all’asta che sia occupato. Ti daremo consigli e avvertiremo dei possibili rischi.

Talvolta, la questione potrebbe anche essere assai controversa, come quando l’abitazione sia occupata da un minore. In predetta ipotesi si dovranno tenere in considerazione il suo interesse primario e le sue esigenze.

In tal senso ti invitiamo, già da ora, a contattare il custode giudiziale. Questo potrà, innanzitutto, informare della presenza di un ospite sgradito nell’immobile, così che sarai in grado di acquistare con maggiori tutele.

È possibile comprare una casa all’asta occupata?

Tante volte si sente di amici e parenti che acquistano case all’asta. Se sei in cerca di un immobile, questa potrebbe essere una buona soluzione per concludere un affare molto favorevole. Ti vogliamo, però, anche avvertire che potrebbero esserci dei rischi. Una delle ipotesi più frequenti è quella di acquistare una casa all’asta occupata. 

Infatti, nella normalità dei casi, sono oggetto di suddetta procedura gli immobili sottoposti a ipoteca, quando il debitore non ha provveduto al pagamento del credito e si è reso inadempiente. Il creditore, di solito una banca, procede alla vendita forzata per recuperare almeno in parte il finanziamento concesso. 

Quindi, lo stesso debitore potrebbe vivere nella casa venduta, oppure la stessa potrebbe essere stata data in locazione. Ciò non impedisce la vendita, anzi è quasi una prevedibile conseguenza che la casa all’asta sia già occupata. 

Oltre al caso del debitore che ancora viva nell’immobile, le ipotesi di occupazione sono:

• è stata data in locazione prima del pignoramento. In questo caso l’occupazione è legittimata in base ad un titolo;
• è stata data in locazione dopo il pignoramento. In questo caso, l’occupazione non è legittimata in base ad un titolo valido;
• è presente l’ex coniuge del debitore, sulla base di un provvedimento di assegnazione della casa familiare. In questo caso, potrebbe essere presente anche il figlio minorenne. 

Comprare una casa sottoposta a vendita giudiziaria è però sempre vantaggioso. Infatti, la vendita dell’immobile all’asta già avviene ad un prezzo che mediamente è inferiore del 30% rispetto al valore di mercato. 

Si rammenta poi che non dovranno essere pagate imposte, come quella di registro, o la parcella al notaio. Se poi la casa è occupata si ha un ulteriore sconto sul prezzo. 

Il maggiore inconveniente è proprio questo, che tu possa scoprire solo in un secondo momento che la casa non sia libera. Ciò potrebbe generare non poche problematiche. Ti consigliamo, quindi, di informarvi dello stato dei luoghi prima di concludere il contratto di compravendita.

Per approfondire l’argomento ti consigliamo di leggere anche: Cosa si intende per asta giudiziaria e come si vince

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Come sapere se l’immobile comprato all’asta è occupato?

Come dicevamo, uno dei momenti fondamentali di questa procedura è quello di verificare che la casa sia libera, non occupata. La vendita forzata, secondo la terminologia tecnica, può avvenire con incanto o senza incanto. La procedura con incanto è quella dell’asta pubblica. Ogni fase della procedura esecutiva è di competenza del giudice.

Quest’ultimo provvede ad adottare misure, raccogliere informazioni, dati catastali, planimetrie e indagini su eventuali vincoli. Si occuperà anche della nomina di un custode giudiziale del bene, il quale è tenuto alla conservazione dello stesso.

Egli deve avere conoscenza di qualsiasi profilo che caratterizza sia la vendita all’asta sia ogni altra circostanza collaterale, tra cui appunto se la proprietà sia occupata. Quindi, laddove un soggetto sia intenzionato ad acquisire le informazioni necessarie all’acquisto, deve prendere un appuntamento con il custode giudiziale il prima possibile, che saprà indirizzarlo in modo corretto. 

LEGGI ANCHE: Atto di pignoramento immobiliare iscrizione a ruolo e vendita

Casa all’asta occupata da esecutato

Come dicevamo, una delle ipotesi più comuni di occupazione della casa venduta all’asta è quella del debitore. In realtà, forse anche il caso più semplice da affrontare.

Infatti, il giudice, dopo la vendita all’asta della casa, emette un decreto con il quale indica il saldo del prezzo a cui l’immobile è stato venduto e dichiara il trasferimento del bene. Questo provvedimento è un titolo esecutivo, che consente di ottenere lo sfratto del debitore.

Quindi, è lo stesso giudice ad imporre al debitore di lasciare la casa. Se proprio questo continua a non abbandonare l’immobile, si può ricorrere anche alle Forze dell’Ordine che coattivamente lo costringono ad abbandonare lo stabile. 

LEGGI ANCHE: Decreto ingiuntivo e atto di precetto

Casa all’asta occupata da minorenni

Abbiamo citato nei paragrafi precedenti che la casa potrebbe anche essere occupata da un minore, per effetto di un provvedimento di assegnazione della casa familiare. Tale provvedimento, in sintesi, consente di continuare a vivere nell’abitazione all’ex coniuge convivente con il figlio minore, ma anche maggiorenne ma non autonomo.

Il predetto decreto di assegnazione può derogare al titolo del diritto di proprietà, ossia molto semplicemente può essere concesso al coniuge non proprietario, a discapito dell’effettivo titolare. 

La ragione principale alla base di questo istituto è tutelare l’interesse del figlio. Si vuole evitare che, a seguito della crisi coniugale comunque non sia obbligato a trasferirsi, subendo anche la sofferenza dovuta all’abbandono all’ambiente in cui è cresciuto. Tale diritto è conservato fin quando il minore convive con il genitore o non sia totalmente autosufficiente.

Quindi, se si acquista una casa occupata in ragione del provvedimento è necessario rivolgersi al giudice. Quest’ultimo comunque prenderà la sua decisione considerando, in primo luogo, l’interesse del minore. 

Ciò implica di conseguenza che l’atto potrebbe anche ritorcersi contro l’acquirente all’asta. In tal caso, dovrà attendere che l’ex coniuge del debitore perda il diritto a vivere nell’immobile. 

Potresti decidere di approfondire l’argomento leggendo: A quale dei coniugi viene assegnata la casa coniugale dopo la separazione

Quanto tempo ci vuole per liberare una casa occupata?

La liberazione della casa occupata venduta all’asta cambia a seconda che l’occupante sia legittimamente presente in base ad un titolo, oppure sia privo di titolo.

Nel primo caso, purtroppo, si dovranno attendere le tempistiche imposte dal titolo stesso. Abbiamo fatto un esempio proprio nel paragrafo precedente, in cui si richiama il caso in cui la casa è oggetto di provvedimento di assegnazione all’altro coniuge.

Le ipotesi però sono tante. Uno dei casi più comuni è quello dell’immobile oggetto di locazione. Se questo contratto era già stato concluso prima del pignoramento, allora è perfettamente valido. Si dovrà allora attendere la naturale scadenza. 

Normalmente un contratto di locazione ha una durata piuttosto significativa.

Liberazione immobile asta occupato senza titolo

Molto diverso è invece il caso in cui l’occupazione sia senza titolo, quindi si sostanzi, in primo luogo, in un illecito. In questa circostanza potrai porre in essere una procedura di sfratto, ossia quella procedura a cognizione sommaria con la quale si consente al proprietario di ottenere la restituzione del  proprio immobile.

Tale procedura può essere utilizzata anche quando il contratto di locazione ha data certa, ma l’inquilino sia moroso, cioè non abbia provveduto a pagare i canoni. In primo luogo, è necessario inviare una diffida all’occupante, preferibilmente da parte del tuo avvocato, affinché spontaneamente abbandoni l’immobile. Tuttavia, questa procedura potrebbe non avere esito positivo. 

Quindi, in tal caso dovrai inviare all’occupante un atto di precetto di rilascio dell’immobile e una copia del decreto con il quale si dispone il trasferimento dell’immobile. Nell’atto di precetto si indica anche un termine entro il quale l’immobile deve essere liberato dall’occupante, che in genere è di 10 giorni.

Dopodiché, sarà necessario coinvolgere l’Ufficiale giudiziario, se l’occupante persevera nella sua intenzione di non lasciare l’immobile. L’ufficiale comunica al soggetto in questione la data in cui dovrà lasciare l’immobile.

In tale data, egli si presenterà presso l’immobile al fine di dare esecuzione al rilascio. Laddove il soggetto non dovesse essere presente o comunque opponga resistenza, sarà indispensabile coinvolgere le Forze dell’Ordine.

LEGGI ANCHE: Atto di precetto cos’è e cosa succede dopo la notifica

Quanto tempo si ha per sgomberare una casa?

Come avrai potuto desumere dai precedenti paragrafi, lo sgombero dell’immobile può avere diverse tempistiche, anche in considerazione dei molteplici fattori che possono influire. 

Tuttavia, già dal momento in cui hai il decreto di trasferimento, puoi far valere il tuo diritto e ottenere lo sgombero. Potresti ridurre i tempi di rilascio procedendo ad un accordo con l’occupante, specie se si tratta del vecchio proprietario. Tale accordo consente di stabilire quando la parte rilascerà l’immobile senza ricorrere alla procedura di sfratto. 

Qualora questa strada non abbia buon esito, si adotta la procedura sopra descritta, che però potrebbe comportare un prolungamento dei tempi. In tal caso, potresti ottenere l’immobile anche dopo 5 mesi, che sono i tempi in media stimati per ottenere l’esecuzione forzata.

Che succede se la casa all’asta non viene venduta?

Per completezza espositiva, vogliamo spiegarti cosa accade se la casa all’asta resta invenduta. Il giudice può disporre la vendita forzata, ma non è detto che abbia successo.

Comunque, se il primo tentativo di asta vada deserto, il giudice può disporne un secondo. In questo caso, il giudice però riduce il prezzo di base dell’asta, per rendere l’offerta più appetibile.

Le aste non hanno un limite numerico di legge, però normalmente il giudice esercita al massimo tre tentativi, perché ad ogni tentativo riduce il prezzo di vendita, tanto da non riuscire neanche a coprire il credito.

In genere, le aste sono bloccate quando:

• il prezzo dell’immobile è stato eccessivamente ridotto rispetto al valore di mercato;
• vi sono scarse possibilità di vendita;
• dal ricavato della vendita all’asta risulta impossibile soddisfare i creditori;
• i costi per la continuazione della procedura sono troppo elevati.

Casa all’asta occupata – Domande Frequenti

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