Casa all’asta: quando non si può comprare

• Una soluzione che presenta dei vantaggi per chi intende acquistare un immobile è quella di comprarlo tramite asta giudiziaria ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato.
• Non tutti possono partecipare all’offerta d’acquisto, però.
• In taluni casi, infatti, un immobile non può essere acquistato tramite la procedura dell’asta giudiziaria.

Acquistare una casa all’asta può essere un’ottima occasione per ottenere immobili a prezzi vantaggiosi. Tuttavia, il processo di partecipazione alle aste giudiziarie è regolato da norme precise che è importante conoscere per evitare errori o delusioni.

Prima di prendere qualsiasi decisione, è sempre consigliabile farsi assistere da un avvocato esperto in diritto immobiliare o in aste giudiziarie, per affrontare con sicurezza tutte le fasi della procedura.

In questo articolo vedremo come partecipare a una vendita all’asta, chi non può comprare un immobile in questo modo e in quali casi una casa non può essere messa all’asta.

Come partecipare a una vendita all’asta

Partecipare a una vendita immobiliare all’asta richiede alcuni passaggi obbligatori, diversi a seconda che l’asta sia senza incanto o con incanto. In primo luogo, è necessario consultare l’avviso di vendita contenente la descrizione dell’immobile, il prezzo base d’asta, le modalità di partecipazione, la data e il luogo dell’asta, nonché il termine entro il qual presentare l’offerta. Dopo aver visitato l’immobile, pratica non obbligatoria ma opportuna, si procede con la presentazione dell’offerta. A questo punto occorre distinguere l’asta senza incanto dall’asta con incanto.

Nelle aste senza incanto, i partecipanti presentano offerte in busta chiusa entro la data stabilita. L’offerta deve contenere:

• i dati anagrafici dell’offerente;
• l’indicazione del prezzo offerto (almeno pari o superiore al prezzo base);
• il deposito cauzionale (di solito il 10% del prezzo base) tramite assegno circolare.

Il giorno stabilito per l’udienza il giudice apre le buste e aggiudica l’immobile all’offerta più alta che sia valida.

Nelle aste con incanto, invece, si partecipa presentandosi all’udienza e facendo rilanci direttamente in sede d’asta. È comunque necessario versare un deposito cauzionale per poter partecipare. In pratica, il giudice invece apre l’incanto e i vari offerenti hanno facoltà di rilanciare.

Dopo l’aggiudicazione, l’acquirente deve versare il saldo del prezzo entro il termine indicato (normalmente 60-120 giorni). Solo dopo il saldo il giudice emette il decreto di trasferimento, che sostituisce il tradizionale rogito notarile.

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Chi non può acquistare un immobile all’asta

Non tutte le persone possono partecipare liberamente alle aste giudiziarie. Esistono precise limitazioni legali su chi è escluso. Per alcuni soggetti, infatti, esiste il divieto di prendere parte alle vendite giudiziarie.

Si tratta di:

• debitore esecutato;
• parenti del debitore;
• custode giudiziario e delegato alla vendita;
• magistrati e funzionari coinvolti;
• minorenni.

Vediamo nel dettaglio chi sono i primi 3 soggetti in elenco.

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Il debitore esecutato

Il principale soggetto escluso è il debitore esecutato, cioè colui contro cui è stata avviata la procedura esecutiva, come stabilito dagli articoli 571 e 579 del codice di procedura civile. Si tratta del proprietario dell’immobile o di altro bene che è stato oggetto di pignoramento e successivamente messo in vendita. Nel caso in cui possegga la somma necessaria per l’acquisto, deve effettuare un versamento o chiedere la conversione del pignoramento. Qualora, nonostante il divieto presenti l’offerta, questa viene ritenuta nulla. Egli non può quindi riacquistare l’immobile venduto all’asta, né direttamente, né tramite interposte persone. 

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Amici e parenti del debitore

Il debitore esecutato non può partecipare all’asta nemmeno per interposta persona. Il divieto si estende anche all’eventuale accordo tra il debitore e un soggetto terzo che sia stato da lui incaricato al fine di procedere con l’acquisto, per suo conto, dell’immobile. Tale accordo costituisce un negozio volto ad aggirare il divieto a carico del debitore.

Questo significa che il debitore, su suo incarico, non può partecipare nemmeno avvalendosi di amici o parenti. Si vuole infatti evitare che, mediante pratiche elusive, il debitore possa recuperare il bene venduto utilizzando un prestanome che ritrasferisca al debitore il bene dopo l’aggiudicazione. È chiaro che, in tali casi, è necessario dimostrare l’intento fraudolento.

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Custode giudiziario e delegato alla vendita

Chi gestisce la vendita, come il custode giudiziario e il delegato alla vendita (spesso un avvocato incaricato dal Tribunale), non può partecipare all’asta per evitare conflitti di interesse. Lo stesso dicasi per i Giudici, i funzionari di cancelleria o i pubblici ufficiali coinvolti nella procedura esecutiva.

In base all’articolo 1471 del codice civile, per taluni soggetti sono infatti posti dei divieti espliciti di comprare. La norma prevede che non possono essere compratori nemmeno all’asta pubblica, né direttamente né per interposta persona:

1. gli amministratori dei beni dello Stato, dei Comuni, delle Province o degli altri enti pubblici, rispetto ai beni affidati alla loro cura;
2. gli ufficiali pubblici, rispetto ai beni che sono venduti per loro ministero;
3. coloro che per legge o per atto della pubblica autorità amministrano beni altrui (come i genitori di un minorenne), rispetto ai beni medesimi;
4. i mandatari, rispetto ai beni che sono stati incaricati di vendere, salvo il disposto dell’articolo 1395 codice civile.

Nei primi due casi, l’acquisto è nullo, mentre negli altri è annullabile.

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Quando una casa non può essere messa all’asta

Non tutti gli immobili possono essere liberamente messi all’asta in quanto non tutti gli immobili possono essere oggetto di pignoramento. Ci sono infatti situazioni in cui la vendita forzata è vietata o limitata e quindi non è possibile che i beni siano aggrediti per soddisfare le esigenze dei creditori.

È, tuttavia, bene chiarire che la presenza di minori, persone disabili o anziani è irrilevante poiché ciò che conta sono le caratteristiche degli immobili e non delle persone che vi abitano. 

Immobili impignorabili

Anche se in linea di principio un debitore risponde dei suoi debiti con tutto il patrimonio costituito dai beni presenti e futuri e quindi ogni immobile può essere oggetto di pignoramento, di fatto le cose non stanno propriamente così. La legge italiana stabilisce, di fatto, che alcuni beni sono impignorabili e quindi non possono essere sottoposti a vendita all’asta. Per esempio, la prima casa del debitore, se il creditore è l’Agente di Riscossione esattoriale.

È necessario, tuttavia, il rispetto di alcune condizioni:

• l’immobile deve essere adibito ad uso abitativo;
• il debitore deve aver stabilito la residenza anagrafica;
• non deve trattarsi di una abitazione di lusso;
• il debitore non deve essere proprietario di altri immobili oltre alla prima casa. Qualora sia proprietario di più immobili, l’Agenzia di riscossione potrà pignorare uno qualsiasi di questi immobili, incluso quello destinato ad abitazione principale.

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Pignoramento prima casa: come funziona

Quando l’Esattore può pignorare la prima casa poiché non si ricade nelle circostanze sopra menzionate, devono pur sempre essere rispettati alcuni requisiti, cioè:

1. deve trattarsi di un debito superiore ai 120.000 euro;
2. il debitore deve avere un patrimonio immobiliare complessivamente superiore ai 120.000 euro;
3. devono essere trascorsi almeno 6 mesi da quando sia stata iscritta ipoteca sull’immobile (garanzia dalla quale non si può prescindere);
4. il debitore non deve aver chiesto una dilazione del pagamento.

La prima casa è invece pignorabile quando il creditore è un soggetto privato – come un istituto di credito, un fornitore e, più in generale, un privato.

Sono inoltre impignorabili:

• gli immobili adibiti a luoghi di culto o a servizi pubblici;
• i beni strumentali essenziali per l’attività lavorativa del debitore (per esempio, la bottega di un artigiano).

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In quali altri casi non si può vendere all’asta

Non è consentita la vendita giudiziaria qualora vi sia la mancanza di un titolo esecutivo valido, come una sentenza. Costituiscono, inoltre, un impedimento gli errori procedurali. Se durante il pignoramento o nel corso della procedura esecutiva si verificano errori formali gravi (per esempio notifiche errate o carenza di competenza territoriale), il Giudice può annullare la vendita.

Da considerare anche il caso in cui il bene costituisca un fondo patrimoniale o sia stato venduto o donato dal proprietario debitore. Infine, in caso di fallimento, non si può vendere una casa all’asta se il bene è stato escluso dall’attivo fallimentare.

Qualora dovessi averne bisogno per chiedere ulteriori approfondimenti sull’argomento, ti invitiamo a rivolgerti a un avvocato immobiliarista per una consulenza legale online.

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