Posso comprare la cantina condominiale?

• Il condominio è una comunione forzosa, che ha ad oggetto le parti comuni dell’edificio, dove sono presenti più unità immobiliari.
• Normalmente, il diritto di comunione è incedibile e le eventuali decisioni sui beni comuni devono essere prese dall’assemblea, secondo diverse maggioranze, in base al tipo di atto. 
• Anche per quanto riguarda la compravendita della cantina condominiale operano le medesime regole.

La giurisprudenza recente della Corte di Cassazione, nel 2021, è intervenuta sull’utilizzo dei beni condominiali, in particolare sulla compravendita della cantina condominiale. Il principale interrogativo posto alla Corte è se fosse possibile l’alienazione della cosa comune e a quali condizioni sia ammissibile.

È cosa nota, infatti, che le decisioni da prendere in sede al condominio siano sempre assai complesse, perché coinvolgono molti soggetti e conducono spesso a liti che approdano nei tribunali. Una di queste ha proprio portato alla pronuncia in questione.

Nel seguente articolo, tratteremo, in primo luogo, cos’è il condominio e quali sono le principali regole sulla gestione dei beni condominiali. Dopo, focalizzeremo l’attenzione sull’alienazione della cantina condominiale, individuando le condizioni per l’atto di compravendita.

Infine, tratteremo, molto brevemente, un argomento spinoso di grande attualità, cioè la possibilità di creare un diritto d’uso esclusivo su uno spazio condominiale, in particolare sul cortile. 

Che cos’è il condominio?

Prima di trattare in modo specifico la questione oggetto del presente contributo, ossia se è possibile acquistare una cantina condominiale, intendiamo trattare brevemente il concetto di condominio stesso. Questo ci servirà per capire specificamente e in modo approfondito la questione che andremo poi ad esaminare.

Quando pensiamo al condominio, in genere, ci viene in mente un edificio a più piani. Nei fatti, il condominio è una comunione, cioè un diritto di comproprietà, disciplinato dal codice civile italiano, di recente riformato in questa parte dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Negli edifici composti da più unità abitative esistono delle parti comuni che sono utilizzate, talvolta necessariamente, da tutti i condomini.

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Quali sono le cose comuni?

La legge, all’art. 1117 c.c., individua espressamente le parti che sono comuni, cioè:

• tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune: i pilastri, le travi portanti, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari, le scale, l’atrio, le facciate, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le fondazioni e il suolo su cui sorge l’edificio;
• ​i locali e le aree destinate al servizio comune, quali le aree destinate al parcheggio, la portineria, l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati all’uso comune.
• le opere, le installazioni e i manufatti necessari all’uso comune: ascensori, pozzi, cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati per il gas, per l’elettricità, per il riscaldamento e il condizionamento e la ricezione radiotelevisiva.

Il Condomino, secondo quanto stabilito dall’art. 1118 c.c., non può rinunciare all’uso delle parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese. Egli può solo rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di condizionamento, quando la sua rinuncia non comporti notevoli squilibri del funzionamento né aggravi le spese degli altri condomini.

Il Condomino è comproprietario e può utilizzare le cose e partecipare alle spese di manutenzione in base alla quota di comproprietà. Questa è determinata tramite le tabelle millesimali, che utilizzano per la ripartizione delle spese un valore determinato in base alla porzione materiale di piano posseduta.

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Come si usano le parti comuni?

Detto ciò, facciamo un breve focus sull’uso delle parti comuni, che ci risulterà essenziale anche al fine di stabilire se sia possibile comprare la cantina condominiale. Quanto all’utilizzazione delle cose comuni, ogni condomino può utilizzarle individualmente, con uso collettivo o promiscuo, rispettando l’analogo diritto di godimento che spetta agli altri condomini. 

Tuttavia, non può essere alterata la destinazione economica delle cose. Le eventuali decisioni, circa miglioramenti, manutenzione e atti dispositivi, devono essere compiute per il tramite dell’organo assembleare. Per la sua costituzione e per le sue deliberazioni, il codice detta una disciplina particolare.

Essa è fondata sulla concorrente rilevanza di due criteri:

1. il valore complessivo dell’edificio;
2. il numero dei partecipanti al condominio.

Tutti i condomini devono essere invitati alla riunione: è richiesto un quorum e le maggioranze sono diverse a seconda della delibera da adottare. In sostanza, la distinzione è tra atti di ordinaria amministrazione, atti di straordinaria amministrazione e innovazioni.

Le deliberazioni dell’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, ma ne è prevista la possibilità di impugnazione all’autorità giudiziaria, entro 30 giorni dalla stessa. Le deliberazioni individuali dei condomini sono, invece, impugnabili in ogni tempo.

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Comprare la cantina condominiale: come funzionano gli acquisti dei beni comuni

Passiamo ora ad affrontare la questione che più ci interessa nel caso concreto, cioè se si possa acquistare un bene condominiale, in particolare se sia possibile comprare la cantina condominiale. Sulla questione, è recentemente intervenuta la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9312 del 2021.

Questa pronuncia si è occupata della vendita di un locale comune condominiale, in particolare della cantina condominiale. La Corte ha evidenziato che la vendita è possibile, tuttavia, segue delle regole ben specifiche. Come dicevamo nel paragrafo precedente, serve una delibere assembleare, la cui maggioranza varia a seconda dell’atto che si intende compiere.

In tal caso, si tratta di un atto dispositivo, dunque la Cassazione ha sostenuto che è necessaria una delibera all’unanimità dei condomini in assemblea. In  questo caso, trova applicazione la disciplina dell’art. 1108 c.c., secondo il quale è previsto il quorum deliberativo dell’unanimità per le decisioni in merito alla compravendita. 

Se ci fosse la vendita senza unanimità, il contratto avrebbe ad oggetto un bene venduto senza il consenso di tutti i comproprietari. Quindi, in tal caso, non si sarebbe formato l’accordo e il contratto risulterebbe essere nullo. Nel caso dovesse sussistere un parere contrario in assemblea, dunque, non sarebbe possibile procedere all’atto di alienazione.

Questo atto non può essere deciso autonomamente neanche dall’amministratore di condominio. D’altro canto, i condomini potrebbero attribuire all’amministratore il mandato a trattare – tuttavia, anche in questa ipotesi, servirebbe il consenso unanime dei condomini, che deve essere reso per iscritto.

L’atto di alienazione, poi, deve avvenire con apposito atto pubblico, in forma scritta, redatto alla presenza di un notaio.

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Comprare una cantina condominiale: regole generali

Il condominio, dunque, può procedere ad alienazione di una cantina condominiale; tuttavia, dovrà, in primo luogo provvedere alla divisione del bene. A seguito della divisione, il bene che precedentemente era in comproprietà viene attribuito in proprietà esclusiva. 

Di regola, la legge italiana non consente la divisione delle parti comuni dell’edificio, o eventuali usi esclusivi (di cui tratteremo brevemente in chiusura).

La divisione può avvenire solo se sussistono le seguenti condizioni:

• essa non renda più scomodo l’utilizzo della propria casa a ciascun condomino;
• vi sia il consenso di tutti i condomini – tutti, cioè, devono essere favorevoli alla divisione.

La Giurisprudenza della Cassazione ha poi precisato che è possibile la divisione di un bene condominiale in comunione e la sua alienazione solo con accordo dei condomini.

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È possibile l’uso esclusivo del cortile condominiale?

In chiusura, vogliamo fare un breve riferimento all’uso esclusivo di un’area condominiale, come per esempio il cortile. Ricordiamo a tal proposito che la disciplina in materia di condominio, tendenzialmente, vieta l’uso esclusivo di beni condominiali, quindi comuni, con eccezione dell’uso del lastrico solare – che tuttavia è una fattispecie particolare.

Anche in questo caso, infatti, benché si possa attribuire a un condomino il diritto esclusivo al calpestio, comunque, il lastrico continua a svolgere la propria funzione di copertura a vantaggio di tutti i condomini. 

La giurisprudenza recente quindi ha sostenuto che tendenzialmente non è possibile dare dei beni in uso esclusivo. Nel caso dell’uso esclusivo del cortile condominiale, poi, era stato evidenziato che si trattava di un uso anomalo.

Infatti:

• la disciplina del diritto d’uso è temporanea – in questa ipotesi era considerata perpetua;
• il diritto d’uso è cedibile – in questo caso era considerato incedibile. 

Era quindi un diritto reale atipico.

La giurisprudenza di Cassazione, però, ha affermato molto chiaramente che nell’ordinamento vige un principio di tipicità dei diritti reali, che trova fondamento in molteplici argomentazioni. La principale individuata dalla Cassazione in questa sede era che, la creazione di diritti reali atipici tramite contratto, rischiava di compromettere il principio di relatività del contratto. 

I diritti reali, infatti, si connotano per lo ius sequele, cioè sono trasferiti con il bene a cui ineriscono, quindi il diritto era opponibile anche al terzo, successivo acquirente del bene – in questo caso ad un successivo condomino.

Quindi, si è detto che il contratto è nullo per contrarietà a norma imperativa e dunque:

1. o il diritto d’uso esclusivo si converte in diritto d’uso ordinario, disciplinato dal codice;
2. o si converte in un diritto personale, che ha lo stesso contenuto. 

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Cantina condominiale – Domande frequenti

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