Rettifica di un contratto di locazione già registrato: quando si può modificare?

• Il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo può essere modificato solo in caso di consenso tra le parti.
• Può essere modificato anche qualora sia già stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
• È ammessa la rettifica di un contratto di locazione anche nel caso in cui il proprietario abbia optato per il regime agevolato della cedolare secca.

Nei contratti che hanno una lunga durata, può succedere che le parti decidano di apportare delle modifiche. È quanto può accadere in caso di contratto di locazione immobiliare ad uso abitativo. Quando un contratto di locazione viene stipulato, è utile sapere se e in quali casi esso può essere rettificato.

La rettifica di un contratto di locazione è una procedura che consente di correggere errori o inesattezze presenti nel contratto d’affitto originale (per esempio relative ai dati catastali dell’immobile), oppure di apportare delle modifiche al suo contenuto. 

Per poterlo cambiare, è necessario che vi sia l’accordo delle parti. La modifica dei dati e delle condizioni in esso contenute deve essere effettuata in modo chiaro e puntuale, riportando la data a partire dalla quale le variazioni entreranno in vigore.

In questo articolo, esploreremo i casi in cui un contratto di locazione può essere rettificato, come funziona la procedura e quali sono le eventuali spese associate.

Modifica contratto di locazione registrato telematicamente: si può fare?

La prima domanda da porsi è se anche un contratto di locazione che è già stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate può essere oggetto di rettifica. La risposta è affermativa. 

Spendiamo in via preliminare qualche parola per spiegare in cosa consiste la registrazione del contratto, adempimento burocratico cui solitamente provvede il locatore. Si tratta di una procedura che il legislatore impone per la validità dei contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo. La registrazione è a carico del proprietario dell’immobile e avviene presso l’Agenzia delle Entrate poiché l’adempimento è funzionale al pagamento della relativa imposta.

La registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data della stipula o dall’entrata in vigore del contratto se anteriore. In mancanza di essa, il documento sarà affetto da nullità. Sono salvi i contratti di affitto brevi, ovvero quelli aventi una durata inferiore ai 30 giorni, per i quali la registrazione non è obbligatoria.

Per quanto concerne la rettifica, tale possibilità è ammessa anche quando il contratto non sia stato registrato perché concluso oralmente, come in caso di affitti brevi che non richiedono particolari formalità.

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Come posso modificare un contratto di locazione già registrato?

Un contratto di locazione può essere rettificato in due situazioni:

1. in presenza di errori di compilazione: se nel contratto sono presenti errori di battitura, date sbagliate o informazioni incomplete, è possibile procedere alla rettifica per correggere tali inesattezze;
2. per effettuare modifiche contrattuali: anche se non sempre obbligatoria, la rettifica può essere utile per documentare modifiche come rinegoziazione del canone di locazione al verificarsi di alcuni eventi o di modifica di una delle sue clausole. Si pensi, per, esempio alle clausole relative al diritto di scioglimento del contratto, alla disdetta o alla ripartizione delle spese o alla ridefinizione dell’ambito di godimento dell’immobile da parte dell’inquilino.

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Come comunicare una rettifica di un contratto di locazione?

Il contratto di locazione potrà essere modificato purché i suoi effetti non si siano già esauriti e vi sia l’accordo delle parti. Una volta raggiunto l’accordo tra le parti, si può poi procedere in un duplice modo. In primo luogo, si può sciogliere il precedente contratto e stipularne uno nuovo aggiornato, che deve a sua volta essere registrato pena la sua nullità. 

In alternativa, è possibile lasciare invariato il precedente contratto e integrarlo con una scrittura privata, nella quale indicare le variazioni che vengono apportate. Quest’ultima è valida anche se non viene registrata.

Diverso è il caso in cui gli eventuali cambiamenti, come l‘aumento del canone di locazione, implichino una variazione dell’imposta: in questa ipotesi, è necessaria la registrazione. Qualora invece siano cambiate altre clausole che non hanno alcun impatto fiscale non vi è obbligo di registrazione.

È dunque fondamentale una valutazione sulla necessità di registrare nuovamente il contratto, opzione che, come abbiamo visto, non è obbligatoria, ma a discrezione delle parti, salvi i casi in cui implica un cambiamento dell’imposta.

Registrazione rettifica contratto di locazione: quando è obbligatoria?

La legge richiede inoltre che il contratto di locazione venga nuovamente registrato qualora:

1. si effettui la cessione dello stesso ad un soggetto terzo;
2. oppure si proceda con una proroga di durata o la risoluzione dell’accordo.

Ovviamente è fatta salva la possibilità di registrare il contratto anche quando non obbligatorio, per consenso unanime delle parti. L’adempimento può risultare utile per dare certezza alla data di modifica e per evitare future contestazioni. 

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Istanza di rettifica contratto di locazione e cedolare secca

Come posso modificare un contratto di affitto in cedolare secca? La rettifica di un contratto di locazione non cambia sostanzialmente a seconda della tipologia del contratto; si può procedere in tal senso anche qualora sia stata effettuata l’opzione della cedolare secca.

Tuttavia, è importante considerare che la cedolare secca è un regime fiscale che prevede una tassazione agevolata per i canoni di locazione, e qualsiasi modifica al contratto che coinvolga il canone potrebbe influenzare l’applicazione di tale regime fiscale.

In pratica, la cedolare secca è un regime opzionale che consente di sostituire le imposte ordinarie (IRPEF, addizionali regionali e comunali) con un’imposta sostitutiva del 21% sul canone di locazione. Se si decide di applicare questo regime, è fondamentale assicurarsi che tutte le modifiche al contratto siano coerenti con le condizioni per la sua applicazione.

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Quanto costa rettificare un contratto di locazione?

Nei casi in cui si procede con la cessione volontaria del contratto di locazione, è necessario pagare l’imposta di registro, che è pari a 67 euro. Lo stesso avviene nel caso in cui la modifica del contratto di locazione preveda l’aggiunta di un secondo inquilino o avvenga in cedolare secca: la variazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate.

Rettifica contratto di locazione – Domande frequenti

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