Proprietario non rispetta il contratto di locazione: cosa può fare l’inquilino

• Il proprietario e l’inquilino devono rispettare obblighi e diritti reciproci nascenti dal contratto di locazione.
• Qualora il locatore non rispetti gli obblighi di legge e gli impegni presi con il contratto di affitto, deve risponderne all’inquilino dal punto di vista civile e penale.
• Il conduttore, dopo averlo intimato ad adempiere tramite una diffida, con l’assistenza di un legale, può chiedere la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni subiti.

L’inadempimento di un contratto di locazione da parte del proprietario dell’immobile può verificarsi per vari motivi. In tali situazioni l’inquilino ha il diritto di tutelare i propri interessi. Immaginiamo un proprietario che si rifiuti di effettuare i lavori di manutenzione o che imponga un aumento del canone non giustificato. Di seguito esamineremo le principali cause per le quali il proprietario non rispetta il contratto, indicando quelli che sono i rimedi che possono essere adottati nei confronti di un locatore inadempiente.

Conflitti tra proprietario e inquilino: esempi

Una delle principali responsabilità del proprietario è quella di garantire che l’immobile sia mantenuto in buono stato e idoneo all’uso per cui è stato affittato. Se il proprietario non provvede alla manutenzione ordinaria o straordinaria, l’inquilino può trovarsi in difficoltà.

Per esempio, il proprietario potrebbe non riparare un impianto idraulico guasto, un sistema di riscaldamento rotto o dei danni strutturali, compromettendo la vivibilità dell’immobile. In questi casi, l’inquilino ha il diritto di chiedere l’intervento del proprietario per risolvere il problema.

Si ricorda infatti che, tra gli obblighi previsti dalla legge all’articolo 1575 del codice civile, figura quello di consegnare l’immobile affinché possa servire all’uso concordato e di mantenerlo in buono stato di manutenzione per tutto il corso della durata contrattuale. Come disposto dall’articolo 1576 codice civile, poi, solo gli interventi di piccola manutenzione, non derivanti da deterioramento connesso a vetustà, restano a carico dell’inquilino.

LEGGI ANCHE Diffida al proprietario di casa: cos’è e quando può essere utile all’inquilino

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Mancato rispetto contratto da parte del proprietario di casa

Il contratto di locazione stabilisce condizioni precise riguardo alla durata, al canone, alle modalità di pagamento e a eventuali altre clausole particolari.

Il proprietario potrebbe non rispettare tali condizioni in vari modi, tra cui:

• aumento del canone senza preavviso o senza giustificazione: se il contratto stabilisce un determinato canone di locazione per un periodo specifico e il proprietario lo aumenta senza fornire una motivazione o senza rispettare i termini di legge, l’inquilino ha il diritto di contestare tale aumento. È bene sapere, infatti, che la legge consente al locatore di chiedere solo l’adeguamento all’inflazione secondo l’ISTAT. Solo in caso di rinegoziazione del contratto con nuova stipula dello stesso, il canone può essere rivisto;
• modifica unilaterale delle condizioni del contratto: qualsiasi modifica al contratto, come quella delle clausole relative all’uso dell’immobile o concernenti limitazioni dei diritti dell’inquilino, senza consenso esplicito di quest’ultimo, costituisce una violazione degli accordi contrattuali. Si pensi anche al mancato rispetto delle modalità di comunicazione della volontà di non rinnovare il contratto;
• mancata restituzione del deposito cauzionale al termine del contratto, in assenza di danni arrecati dall’inquilino.

Ti potrebbe interessare anche Locatario e locatore: che differenza c’è

Cattiva gestione delle forniture e dei servizi

Un altro motivo di inadempimento da parte del proprietario riguarda la mancata attivazione o la cattiva gestione delle forniture di servizi essenziali per l’inquilino, come acqua, gas o elettricità. Per esempio, se il proprietario non garantisce il corretto funzionamento degli impianti o non assicura che le forniture siano attivate, l’inquilino potrebbe trovarsi in difficoltà.

Questo impegno rientra nel più generico obbligo di legge in base al quale il proprietario deve consentire il godimento dell’immobile riconosciuto a favore del conduttore. Anche in questo caso, l’inquilino ha diritto a chiedere l’intervento del proprietario per trovare una soluzione.

Scopri di più su Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio?

Proprietario non rimborsa le spese per riparazioni urgenti

Qualora l’immobile necessiti di riparazioni che non siano a carico del conduttore, egli dovrà darne avviso al proprietario affinché vi provveda. Tuttavia, se si tratta di riparazioni urgenti, l’inquilino potrà attivarsi per eseguirle direttamente e, purché avvisi immediatamente il locatore, avrà diritto al rimborso della spesa. Quindi, se l’inquilino deve effettuare riparazioni urgenti per l’impianto elettrico o per il riscaldamento e il proprietario non rimborsa la spesa, questo può rappresentare una grave violazione delle obbligazioni contrattuali.

Ti suggeriamo di leggere pure Si può vendere casa con l’inquilino dentro?

Proprietario non rispetta la privacy dell’inquilino

Un altro possibile motivo di inadempimento da parte del proprietario riguarda il rispetto della privacy dell’inquilino. Tale situazione si verifica qualora il proprietario dovesse entrare nell’immobile senza preavviso o senza il consenso dell’inquilino, violando il diritto alla privacy. Saremmo di fronte a un comportamento illecito che può comportare una contestazione formale da parte dell’inquilino in quanto idoneo a integrare la fattispecie di reato di violazione di domicilio punibile penalmente. L’ingresso improvviso nell’abitazione senza autorizzazione può essere ammesso soltanto in condizioni di emergenza a tutela dell’immobile e dei suoi abitanti.

LEGGI pure Ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario: come si dividono

Vendita dell’immobile senza comunicazione all’inquilino

Se il proprietario vende l’immobile a un altro soggetto senza rispettare le condizioni di legge in merito a comunicazione e diritto di prelazione, l’inquilino potrebbe trovarsi in una situazione di incertezza, ovvero senza una casa, con contestuale violazione del diritto a poter acquistare l’immobile con priorità rispetto ad altri. 

Approfondisci leggendo anche Rettifica di un contratto di locazione già registrato: quando si può modificare?

Inadempimento rispetto alla registrazione del contratto

Se il contratto di locazione non viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate, nonostante questa sia una pratica obbligatoria per i contratti di durata superiore a 30 giorni, il proprietario può incorrere in una violazione della legge. Il contratto di affitto è nullo con evidenti ripercussioni per l’inquilino. È bene sapere, tra l’altro, che un contratto in nero non garantisce alcuna tutela giudiziaria poiché è come se non fosse mai stato stipulato.

Forse potrebbe interessarti anche Denunciare proprietario di casa senza contratto: come fare

Cosa può fare l’inquilino se il proprietario non rispetta il contratto

Quando il proprietario non rispetta gli impegni previsti dal contratto, l’inquilino ha diverse opzioni per far valere i propri diritti. La prima azione da intraprendere è la comunicazione scritta al proprietario. Si tratta di una lettera formale di diffida ad adempiere entro un congruo termine indicato con precisione. Nel documento deve essere riportato il fatto lesivo e la richiesta formale di adempimento da parte del proprietario.

Per esempio, se il proprietario non effettua le riparazioni necessarie o non rispetta l’importo del canone d’affitto concordato, l’inquilino può inviare una lettera in cui richiede l’adempimento degli obblighi o la risoluzione del problema.

La diffida è un passaggio importante perché, sebbene non sia legalmente obbligatoria, fornisce una prova che l’inquilino ha cercato di risolvere la situazione in via amichevole prima di intraprendere azioni legali.

Potrebbe esserti utile anche Il proprietario di casa mi minaccia: cosa posso fare? e Denunciare proprietario di casa senza contratto: come fare

L’inquilino può smettere di pagare l’affitto?

Se il proprietario non rispetta le condizioni stabilite nel contratto di locazione l’inquilino può, in alcuni casi, decidere di interrompere il pagamento dell’affitto, in attesa che il proprietario risolva la questione, eccependo l’inadempimento della controparte.

Tuttavia, questa azione deve essere presa con molta cautela, poiché potrebbe essere considerata una violazione del contratto da parte dell’inquilino, rischiando azioni legali da parte del proprietario. Prima di intraprendere questa strada, è consigliabile consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare.

La riduzione del canone potrebbe essere valutata qualora è l’ipotesi in cui si accerti un danno tale da compromettere la totale abitabilità dell’immobile con possibile pregiudizio per l’inquilino e i suoi familiari.

Nel caso in cui la violazione da parte del proprietario sia grave o persista nonostante le richieste, l’inquilino ha il diritto di rivolgersi a un avvocato esperto in materia di locazione per valutare se ci sono gli estremi per adire la via legale. L’avvocato può suggerire azioni come la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore, oppure la richiesta di risarcimento danni.

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza