Fotovoltaico sul tetto condominiale: si può installare?

• Per il singolo condomino che installa pannelli per il proprio appartamento vale l’art. 1122-bis c.c.: spesso basta una comunicazione all’amministratore, senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea.
• La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1337/2023, ha confermato che se l’impianto non richiede modifiche alle parti comuni, il parere contrario dell’assemblea non blocca l’installazione.
• Restano comunque dei limiti – decoro architettonico, pari uso del tetto e correttezza della comunicazione – e tutti i costi dell’impianto a uso esclusivo sono a carico del condomino che lo richiede.

Stai pensando di installare un impianto fotovoltaico sul tetto del tuo condominio per il tuo appartamento e non sai se ti serve l’autorizzazione di tutti? Magari temi che il progetto si areni in assemblea, o ti chiedi chi paga i costi e quali rischi corri se procedi senza un via libera formale. In questo articolo vediamo cosa dice davvero la legge per il singolo condomino, cosa ha stabilito la Cassazione e quali accortezze conviene avere prima di iniziare i lavori.

Posso mettere il fotovoltaico sul tetto condominiale?

Il tetto dell’edificio rientra tra le parti comuni elencate dall’art. 1117 c.c., quindi appartiene a tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali. Questo, però, non impedisce a un singolo condomino di installare un impianto fotovoltaico sfruttando una porzione del tetto: la Riforma del condominio (legge n. 220/2012) ha proprio l’obiettivo di favorire la diffusione delle energie rinnovabili, anche a beneficio del singolo proprietario.

Quando l’impianto è destinato al servizio della singola unità immobiliare, la norma di riferimento non è quella sulle innovazioni “ordinarie” (art. 1120 c.c.), ma l’art. 1122-bis c.c., introdotto proprio dalla Riforma del condominio.

Questa disposizione riconosce al condomino un diritto soggettivo a installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili sul lastrico solare, sul tetto o su altra superficie comune idonea, oltre che sulle parti di proprietà esclusiva. La regola pratica è la seguente:

• se l’installazione non richiede modifiche alle parti comuni, è sufficiente una comunicazione all’amministratore, che a sua volta informa l’assemblea;
• se invece sono necessarie modifiche alle parti comuni (ad esempio interventi sulla struttura del tetto o sulle facciate), l’assemblea può intervenire – ma solo per stabilire modalità esecutive alternative o criteri di ripartizione dell’uso delle superfici, senza poter vietare l’intervento in sé.

L’assemblea può inoltre chiedere al condomino interessato una garanzia per eventuali danni derivanti dall’opera.

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Cosa ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza n. 1337/2023

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, sez. VI civile, con l’ordinanza n. 1337 del 17 gennaio 2023. Il caso riguardava un condomino che aveva installato pannelli fotovoltaici su una parte comune nonostante il parere contrario espresso dall’assemblea.

I giudici hanno chiarito che il comma 4 dell’art. 1122-bis c.c. prevede che l’installazione di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili su una superficie comune, destinato al servizio di una singola unità immobiliare e che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal condomino senza preventiva autorizzazione dell’assemblea.

Sulla base di questo principio, la Cassazione ha ritenuto inammissibile il ricorso degli altri condomini: il condomino che installa un impianto per la propria unità, senza che ciò renda necessaria la modifica delle parti condominiali, non ha interesse ad agire contro la delibera contraria dell’assemblea, perché questa non gli causa alcun pregiudizio concreto ai suoi diritti. A conti fatti, dunque, se l’impianto non comporta modifiche strutturali alle parti comuni, il parere contrario dell’assemblea non è sufficiente a bloccarlo.

Installazione fotovoltaico in condominio: quali sono le limitazioni?

La stessa Cassazione ha precisato che l’installazione deve avvenire nel rispetto di alcuni principi, validi anche per il singolo condomino, ovvero:

• la destinazione delle cose comuni, che non può essere alterata;
• il diritto di pari uso degli altri condomini sulle stesse superfici (art. 1102 c.c.);
• il minor pregiudizio possibile per le parti comuni e per le proprietà individuali;
• la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio, richiamati anche dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c..

Su questo principio del pari uso si è espresso anche il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 13773/2021, ricordando che l’art. 1122-bis c.c. non costituisce una deroga all’art. 1102 c.c., ma ne rappresenta un’ipotesi applicativa: va sempre garantito il potenziale pari uso della cosa comune da parte degli altri condomini. Nel caso specifico, il progetto presentato occupava quasi per intero il torrino condominiale, impedendo di fatto agli altri condomini analoghe iniziative – e per questo è stato giudicato non conforme.

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Il regolamento condominiale può limitare il fotovoltaico?

Un regolamento di natura contrattuale può contenere clausole specifiche sull’uso del tetto. Va però chiarito un punto: clausole pensate per altri scopi (per esempio per consentire al proprietario del sottotetto di eseguire opere di recupero abitativo) non si estendono automaticamente all’installazione di un impianto fotovoltaico. Lo ha precisato il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 9654/2019, escludendo un’interpretazione estensiva di questo tipo.

Anche i vincoli paesaggistici previsti dal d.lgs. n. 42/2004 possono incidere, se l’edificio si trova in zona tutelata. Su questo aspetto, il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2808 del 2 aprile 2025, ha chiarito che il diniego non si può basare su generiche categorie estetiche, ma serve motivare un’assoluta incompatibilità ottica, bilanciandola con le necessità della transizione energetica.

Pannelli solari sul tetto: quali sono i rischi?

Anche quando la legge è dalla parte del condomino, alcuni errori procedurali possono creare problemi seri. Te ne ricordiamo alcuni tra i più frequenti:

• una comunicazione all’amministratore vaga o incompleta non basta: deve indicare con precisione contenuto e modalità di esecuzione dei lavori, perché in assenza di un progetto dettagliato né l’assemblea né, eventualmente, un giudice possono valutare l’impatto dell’opera su sicurezza e decoro;
• se l’impianto viene realizzato in modo diverso da quanto comunicato, o sulla base di indicazioni troppo generiche, l’intervento è esposto al rischio di rimozione coatta;
• occupare una porzione di tetto eccessiva, tale da impedire ad altri condomini interventi analoghi, può rendere l’installazione contestabile per violazione del pari uso, anche se formalmente il 1122-bis c.c. non richiedeva l’autorizzazione assembleare;
• prima di iniziare i lavori è sempre consigliabile una verifica statica del tetto da parte di un tecnico abilitato, per accertare che la struttura possa sostenere il peso dell’impianto senza compromettere stabilità e sicurezza dell’edificio;
• dal punto di vista edilizio, l’intervento rientra generalmente tra quelli soggetti a Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), secondo il DPR 380/2001: anche qui una corretta qualificazione tecnica dell’opera è essenziale.

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Chi paga i costi dell’impianto a uso esclusivo?

Per un impianto destinato al solo appartamento del condomino richiedente, la regola è semplice: tutti i costi sono a suo carico – installazione, manutenzione ordinaria e straordinaria, eventuale rimozione. Non si addebita nulla agli altri condomini, perché il beneficio (l’energia prodotta) resta esclusivamente suo.

Il discorso cambia per gli impianti condominiali destinati alle utenze comuni (illuminazione scale, ascensore, autoclave): in quel caso costi e benefici si ripartiscono tra tutti secondo le quote millesimali, e l’approvazione richiede le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c. – generalmente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

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Cosa fare se l’assemblea esprime parere contrario?

Se l’impianto rientra nel campo di applicazione dell’art. 1122-bis c.c. (nessuna modifica alle parti comuni necessaria), un parere contrario dell’assemblea non blocca formalmente l’installazione, secondo quanto chiarito dalla Cassazione con l’ordinanza 1337/2023. Resta comunque utile, prima di procedere, verificare che il progetto rispetti il pari uso degli altri condomini e che la comunicazione all’amministratore sia completa e precisa, per evitare contestazioni successive o richieste di rimozione.

Se invece l’intervento richiede modifiche alle parti comuni, e l’assemblea nega l’autorizzazione senza una motivazione adeguata, la delibera può essere impugnata davanti all’autorità giudiziaria.

Ogni situazione concreta – tipo di tetto, regolamento condominiale specifico, presenza di vincoli paesaggistici o di altri impianti già installati – può cambiare in modo significativo la valutazione. Per questo, prima di procedere con l’installazione o per verificare la correttezza della comunicazione da inviare all’amministratore, ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato esperto in diritto condominiale.

Fotovoltaico sul tetto condominiale – Domande frequenti

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