Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino in condominio?

• Chi vive in affitto in un condominio è tenuto a rispettare il regolamento condominiale.
• Il proprietario dell’immobile è responsabile, in tali casi, della condotta del locatario.
• Nei casi di maggiore gravità, potrebbe persino procedere con la risoluzione anticipata del contratto di locazione.

Affittare un immobile a qualcuno è sempre un terno al lotto: se possiedi un immobile di proprietà, potresti infatti avere il piacere di interfacciarti con persone rispettose, che pagano l’affitto con regolarità e che non creano nessun problema. 

I meno fortunati, però, potrebbero ritrovarsi ad avere a che fare con inquilini maleducati, pericolosi o con problemi mentali, che organizzano festini nell’appartamento, negli orari più improbabili, invitando gente poco raccomandabile e creando danni nell’immobile. 

La domanda che potrebbe sorgere in caso di problemi simili tra inquilino e proprietario in un condominio è: chi è responsabile se l’inquilino danneggia le parti comuni dello stabile? Cosa si può fare se viola il regolamento condominiale? 

In questa guida prenderemo in esame quali sono:

• gli obblighi del proprietario nei confronti dell’inquilino;
• di chi è la responsabilità in presenza di danni;
• cosa può fare il locatore per tutelarsi ed evitare che l’immobile venga danneggiato. 

Condomini maleducati: cosa fare

Alla base della vita in un condominio troviamo il regolamento condominiale, all’interno del quale sono contenute tutte le regole da rispettare per garantire il pacifico equilibrio tra le varie persone che vi abitano. 

Di base, il regolamento condominiale si rivolge al proprietario dell’immobile, che lo ha sottoscritto ed è pertanto tenuto a rispettarlo. Se, però, l’immobile viene dato in affitto a qualcuno, quest’ultimo sarà tenuto a non violare le regole in vigore. 

Nel momento in cui l’inquilino viene meno al rispetto delle norme, allora il proprietario di casa può agire contro di lui: vediamo più nel dettaglio cosa è possibile fare e se si può mandare via di casa la persona in affitto. 

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Il proprietario è responsabile del comportamento dell’inquilino?

Il proprietario di un immobile in affitto – cosiddetto locatore – ha il dovere di vigilare sul comportamento del locatario, cioè la persona alla quale ha afflitto il suo immobile, in modo tale che la sua condotta non si configuri in un illecito o, peggio ancora, in un reato. 

Volendo fare quale esempio:

• l’inquilino potrebbe disturbare il condominio con costanti rumori molesti, per esempio organizzando delle feste in orari destinati al riposo;
• potrebbe poi utilizzare l’immobile per finalità diverse rispetto a quelle previste dal regolamento condominiale. 

Su questo punto, si può fare riferimento all’art. 1102 del codice civile, nel quale si prevede che l’inquilino ha la possibilità di servirsi delle parti comuni dell’immobile, a condizione che non ne alteri la destinazione d’uso o ne impedisca l’utilizzo agli altri condomini. 

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Quali sono le tutele legali del proprietario

Nell’ipotesi in cui l’inquilino dovesse violare il regolamento condominiale, il locatore potrebbe intimargli di rispettarle. In caso di rifiuto, potrebbe rivolgersi al Giudice per fare in modo che il conduttore sia rispettoso. 

Se, comunque, vengono violate delle norme del condominio, non possono essere applicate delle sanzioni economiche sulla persona che abita in un appartamento in affitto, anche se previste dal regolamento condominiale. Questa tipologia di sanzioni, infatti, può essere applicata soltanto nei confronti del proprietario.

Come stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 8239/1997, se il locatario non rispetta il regolamento condominiale è possibile richiedere:

• il risarcimento del danno subito, facendo causa all’inquilino;
• la risoluzione anticipata del contratto di locazione e procedere con lo sfratto. 

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Cosa rischia il proprietario dell’immobile? 

Se il proprietario non fa nulla per opporsi alla cattiva condotta dell’inquilino, potrebbe però rischiare:

• un’azione civile da parte del condominio, al quale dovrebbe risarcire il danno procurato dall’inquilino;
• di pagare le sanzioni economiche previste dal regolamento condominiale: in questo caso, potrebbe comunque richiedere un risarcimento all’inquilino inadempiente. 

Ad ogni modo, se un inquilino commette un reato, come quello di disturbo della quiete pubblica, gli altri condomini dovranno denunciare lui e non il proprietario dell’immobile, in quanto autore del delitto. Secondo la giurisprudenza dominante, infatti, in tali casi non è possibile richiedere un risarcimento al locatore.

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Quando il proprietario può rispondere di un reato dell’inquilino? 

Come per ogni regola, anche in questo caso è presente un’eccezione, ovvero è possibile che il proprietario di casa sia responsabile di alcune condotte dell’inquilino riguardanti i rumori molesti. 

È il caso, per esempio, dell’utilizzo da parte del conduttore di un elettrodomestico durante le ore destinate al riposo (quindi di notte), nonostante l’esplicito divieto inserito nel regolamento del condominio. 

In questa evenienza, il risarcimento potrebbe essere richiesto al proprietario in quanto l’inquilino non è firmatario del regolamento di condominio, che ha dunque efficacia direttamente sul locatore dell’immobile. 

Per fare in modo che ciò avvenga, comunque, si deve essere in grado di dimostrare che il proprietario non ha fatto nulla per impedire all’inquilino di violare il regolamento in questione. 

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