Cosa rischio se pago l’affitto in nero?

• Un contratto di affitto è in nero se non viene registrato dal proprietario di casa entro 30 giorni da quello in cui è stato stipulato.
• Questo momento rappresenta quello in cui si è tenuti a pagare l’imposta di registro (se dovuta).
• L’affitto in nero ha delle conseguenze sia per il proprietario di casa, sia per l’inquilino.

Secondo uno studio realizzato dalla CGIA di Mestre, in Italia ci sono quasi 1 milione di affitti in nero (nello specifico 950.000 unità). I rischi derivanti dall’affitto in nero non ricadono soltanto sul proprietario di casa, che ne è il principale responsabile, ma anche sull’inquilino.

Vediamo di seguito quali sono le conseguenze e le sanzioni per l’evasione fiscale previste per i due soggetti citati in caso di affitto in nero e cosa è possibile fare per regolarizzare la propria posizione.

Affitto in nero: rischi e sanzioni per il proprietario di casa

Pagare un affitto in nero significa commettere un’infrazione dal punto di vista fiscale, in quanto il contratto non è stato registrato. In questa evenienza, è prevista l’applicazione delle seguenti sanzioni, che sono raddoppiate nel caso in cui l’immobile sia a uso abitativo:

• un importo compreso fra il 60% e il 120% dell’imposta che è stata evasa nei casi in cui il canone non sia stata indicato nella dichiarazione dei redditi;
• una sanzione compresa tra il 90% e il 180% nei casi di dichiarazione infedele, ovvero quanto si dichiara di meno rispetto alla cifra effettiva del canone.

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Oltre alle sanzioni fiscali appena citate, sono poi previste delle sanzioni di tipo civile: la mancata registrazione del contratto di locazione determina la sanzione della nullità della scrittura privata. Nella pratica, è come se l’accordo che regola il rapporto fra le due parti non fosse mai stato stipulato.

Vengono così meno alcuni diritti da parte del proprietario dell’immobile, come per esempio:

• la possibilità di poter sfrattare l’inquilino attraverso l’ordinanza di sfratto esecutivo, che è possibile ottenere in sole due sentenze in caso di contratto regolarmente registrato;
• il diritto di ricevere il canone d’affitto e quello di ottenere le quote non riscosse tramite decreto ingiuntivo. L’inquilino potrebbe anche chiedere la restituzione dei canoni di affitto versati.

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Regolarizzare l’affitto in nero: la registrazione tardiva

Le sanzioni civili e penali devono essere trattate diversamente in quanto:

1. nel caso nelle sanzioni civili, non è possibile rimediare attraverso una sanatoria. Scaduti i 30 giorni di termine previsti per la registrazione, l’unica possibilità di risolvere la questione è quella di firmare un nuovo contratto e registrarlo;
2. la registrazione tardiva di un contratto di locazione non registrato permette di regolare i rapporti con il fisco, ma continua a non avere una validità tra le parti.

Se la registrazione tardiva avviene entro un anno dalla dimenticanza, è possibile mettere in atto la procedura del ravvedimento operoso, attraverso la quale sarà possibile ottenere delle riduzioni delle sanzioni previste, come riportato nella tabella in basso.

Ai valori riportati in tabella deve essere aggiunto quello dell’imposta dovuta e gli eventuali interessi di mora. Se il contratto viene registrato solo in seguito a una contestazione della violazione commessa, la sanzione sarà pari al 24%. Qualora avessi dubbi sul da farsi, ti consigliamo di contattare un avvocato esperto in affitti e locazioni, scegliendo tra i professionisti presenti su deQuo.

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Affitto in nero: conseguenze inquilino

In base a quanto riportato finora, l’affitto di un immobile in nero non rappresenta un reato, ma il proprietario di casa rischia molto: oltre alle cifre che sarà tenuto a pagare al Fisco, le conseguenze peggiori nelle quali incapperà sono legate alla nullità del contratto di locazione per il fatto che non sia stato registrato entro i termini di legge.

Quali sono, invece, le conseguenze dell’affitto in nero per un inquilino? I rischi sono unicamente di tipo fiscale:

1. il conduttore è infatti consapevole, nel momento in cui sceglie di sottoscrivere un contratto di locazione, della regola di registrarlo entro 30 giorni dalla firma;
2. sa anche che il proprietario è tenuto a dare la relativa comunicazione in merito alla sua registrazione sia all’inquilino stesso, sia all’amministratore di condominio, entro 60 giorni di tempo.

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Di conseguenza, in caso di evasione fiscale l’inquilino viene ritenuto coresponsabile dell’accaduto, nonostante la responsabilità sia principalmente del locatore. In questi casi rischia:

• di ricevere e dunque di dover pagare una cartella esattoriale;
• il pignoramento dei propri beni.

Tutele per l’inquilino

La registrazione del contratto di locazione è necessaria in quanto se un immobile è fonte di reddito, deve essere soggetto a tassazione. Non registrarlo significa scegliere di non voler pagare le tasse. La registrazione può essere poi utile anche all’inquilino che può scaricare l’affitto dalle tasse, in base alle disposizioni in vigore.

Considerato dunque che l’inquilino è ugualmente responsabile nel caso di omesso pagamento dell’imposta di bollo, può decidere di registrare il contratto di affitto in autonomia, nonostante si tratti di un onere del proprietario di casa, e chiedere il rimborso dell’imposta in un secondo momento al locatore.

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Denunciare affitto in nero senza prove

Nell’ipotesi in cui si volesse denunciare il proprietario di un appartamento in affitto per la mancata registrazione del contratto, si potrà presentare denuncia alle Autorità, ma si dovranno avere delle prove per dimostrare l’affitto in nero. Queste sono rappresentate dai documenti che certificano il pagamento dei canoni di affitto.

Sarà possibile:

• inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate (si consiglia di evitare una segnalazione anonima perché potrebbe risultare insufficiente per avviare dei controlli);
• rivolgendo alla Guardia di Finanza: a questo proposito, puoi utilizzare il modulo presente di seguito.

Restituzione affitto pagato in nero

Come confermato dalla sentenza n. 25503/2016 della Cassazione, Qualora il proprietario non registra il contratto, l’inquilino ha diritto di chiedere, in qualsiasi momento, la restituzione di tutti i canoni di locazione versati dal primo all’ultimo giorno in cui ha vissuto nell’immobile.

L’inquilino potrà richiedere, entro 6 mesi dalla cessazione dell’affitto, il rimborso di tutte le mensilità pagate in nero perché, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392/1978, il contratto di locazione non registrato è nullo. Se ti serve una mano a recuperare i soldi di un affitto in nero, scrivi a uno degli avvocati online di deQuo.

La nullità del contratto di affitto in nero

In Italia l’evasione fiscale sugli affitti è un problema di non facile risoluzione: per questo motivo, nel 2004, è stata introdotta una norma che cerca di limitare la diffusione degli affitti in nero. Come ribadito, il punto di forza della nuova Legge è rappresentato dalla nullità di tutti i contratti di locazione che non sono stati registrati entro il termine di 30 giorni.

La nullità del contratto è relativa, nella misura in cui è valida per il locatore che ha evaso le tasse, ma non per il conduttore, che potrà continuare a vivere nell’appartamento e potrà anche rifiutarsi di pagare il canone di locazione concordato.

Tra gli altri vantaggi ai quali l’inquilino potrà avere accesso in questa fase c’è quello in cui non è più tenuto a rispettare un termine di preavviso, ma ha il diritto di andare via dall’appartamento in qualsiasi momento.

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Contratto di affitto registrato con canone errato

Un’altra ipotesi di irregolarità che si può verificare a proposito del contratto di affitto è quella nella quale il proprietario proceda con la registrazione del contratto, ma dichiari al fisco una cifra inferiore rispetto a quella che ha concordato con il proprio inquilino.

Cosa succede in casi come questo? Cosa può fare l’inquilino per tutelarsi di fronte al tentativo del locatore di eludere le tasse? Nonostante l’inquilino non subirebbe conseguenze dirette da parte del fisco, la Cassazione ha stabilito che non è tenuto a pagare una cifra maggiore rispetto a quella che è stata riportata nel contratto di locazione registrato.

Dunque, se proprietario e inquilino si sono accordati per il pagamento di 500 euro al mese di affitto, ma nel contratto è riportata la cifra di 350 euro o qualsiasi altra cifra inferiore rispetto a quanto concordato, l’accordo verbale, quindi ufficioso, non è valido. Bisogna attenersi a quanto indicato nel contratto registrato: si pagheranno quindi 350 euro.

Il proprietario non potrà:

• né sfrattare l’inquilino;
• né inviargli un decreto ingiuntivo per ricevere il canone concordato a voce, né tantomeno citarlo in giudizio.

In più, nei casi in cui l’inquilino avesse versato in precedenza un importo maggiore rispetto a quello del contratto registrato, potrà richiedere la restituzione fino a 6 mesi di tempo da quando lascia l’appartamento.

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Affitto in nero – Domande frequenti

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