La registrazione è un requisito indispensabile per la validità del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo. Vediamo quindi quali sono le conseguenze nel caso di mancata registrazione.

Premessa: il contratto di locazione in generale

Come noto, la locazione è quel contratto con cui una parte concede in godimento un bene ad un altro soggetto dietro il pagamento di un canone mensile. Il bene, quindi, viene utilizzato da un determinato soggetto ma la proprietà dello stesso rimane in capo ad un altro.

Quando la locazione ha ad oggetto un bene immobile destinato ad essere adibito a civile abitazione dell’inquilino e della sua famiglia si applica una speciale disciplina contenuta per lo più nella legge n. 431/1998, oltre ad una serie di norme particolari.

Queste norme prevedono che il contratto debba essere stipulato necessariamente in forma scritta e, successivamente, registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

Negli ultimi anni si è ampiamente discusso se la registrazione del contratto fosse necessaria per la validità del contratto e, quindi, se fosse un requisito previsto a pena di nullità.

Mancata registrazione contratto di locazione

A chiarire questo dubbio è intervenuto l’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (legge finanziaria del 2005). La norma eleva la registrazione del contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate a requisito di validità del contratto di locazione, il che comporta la nullità del contratto non registrato.

La nullità derivante dalla mancata registrazione, tuttavia, viene ritenuta sanabile con la successiva registrazione del contratto da parte del locatore o del conduttore. Ciò significa che la tardiva registrazione del contratto di locazione da parte di uno dei due contraenti ha l’effetto di eliminare il vizio di invalidità di cui il contratto era affetto rendendolo valido.

La precedente disciplina di favore per il conduttore: art. 3, commi 8 e 9 d. lgs. n. 23/2011

Al fine di incentivare le parti ad effettuare la registrazione ed evitare così l’evasione fiscale derivante dalla mancata registrazione, l’art. 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo n. 23/2011, recante “disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale“, disponeva che in caso di mancata registrazione del contratto di locazione il conduttore avrebbe potuto denunciare la mancata registrazione del contratto ed ottenere una serie di benefici.

In primo luogo, poteva ottenere l’automatica conversione della locazione da contratto di durata di 4 anni più ulteriori 4 anni di rinnovo automatico; in secondo luogo, la riduzione dei canoni di affitto, nella misura pari a tre volte la rendita catastale dell’immobile locato; infine, otteneva l’impossibilità di essere sfrattato dal locatore per il mancato pagamento del maggior canone fissato dal contratto di locazione non registrato.

La cancellazione della norma che attribuiva al conduttore i benefici per la denuncia di mancata registrazione della locazione

Orbene, la norma contenuta nell’art. 3, commi 8 e 9, d. Lgs. n. 23 del 2011, che attribuiva al condutture i menzionati benefici a seguito della denuncia, da lui effettuata, per la mancata registrazione del contratto di locazione da parte del locatore, è stata dichiarata incostituzionale dalla Corte costituzionale con sentenza n. 50 del 2014.

La dichiarazione di incostituzionalità si basa su un rilevato eccesso di delega del legislatore delegato: in sostanza, il decreto legislativo menzionato, nella parte in cui prevedeva le disposizioni sanzionatorie per il locatore e traducentesi nei vantaggi a favore del conduttore di cui sopra, eccedeva i poteri legislativi contenuti nella legge delega e, quindi, la annullava per contrasto con l’art. 76 Cost.

Invero, secondo la Corte la legge-delega n. 42 del 2009 non conterrebbe criteri direttivi che possano giustificare l’adozione, in sede di legislazione delegata, delle sanzioni oggetto di censura. Peraltro, sostituendosi il canone pattuito con la irrisoria misura stabilita ex lege, si determinerebbe una riduzione del gettito fiscale IRPEF, in contrasto con gli obiettivi tracciati dalla stessa legge di delegazione.

Si creerebbe, al tempo stesso, un’irragionevole disparità di trattamento tra conduttore e locatore, dal momento che – pur incombendo l’obbligo di registrazione del contratto su entrambi – la sanzione sarebbe inflitta soltanto al locatore, mentre il conduttore beneficerebbe di una riduzione del canone.

Sulla base di queste motivazioni la Corte Costituzionale, con sent. n. 50 del 2014, ha annullato le disposizioni contenute nell’art. 3, commi 8 e 9, d. Lgs. n. 23/2011, con la conseguenza che il conduttore non potrà più denunciare la mancata registrazione della locazione ed effettuare un’autoriduzione dei canoni mensili di locazione. Egli, dunque, anche se in assenza di registrazione, sarà obbligato al pagamento dei canoni così come stabiliti nel contratto di locazione.

La dichiarazione di incostituzionalità, inoltre, ha efficacia retroattiva, cioè si applica alle situazioni di fatto verificatesi in passato, con la conseguenza che se il conduttore, prima della dichiarazione di incostituzionalità avesse operato un’autoriduzione del canone sulla base della disposizione oggi annullata, è considerato inadempiente e può essere sfrattato dal locatore.

Conseguenze pratiche della dichiarazione di incostituzionalità

Possono verificarsi, in ogni caso, tre distinte situazioni di fatto:

1. Contratto di locazione scritto ma non registrato, con conduttore che abbia effettuato l’autoriduzione del canone e che ancora occupa l’immobile. In questo caso, il locatore potrà agire in giudizio per ottenere lo sfratto del conduttore moroso, in quanto inadempiente al pagamento dei canoni così come fissati nel contratto di locazione stipulato.
2. Contratto di locazione scritto ma non registrato, con conduttore che abbia effettuato l’autoriduzione del canone mensile e che abbia già liberato l’immobile. In tal caso, il locatore potrà agire in giudizio per ottenere dall’ex inquilino il pagamento delle somme non corrisposte a causa dell’autoriduzione del canone.
3. Contratto di locazione verbale e, quindi, non registrato. In questa situazione, dato che la legge impone la forma scritta ad substantiam (ovvero per la validità) del contratto di locazione, la mancanza di forma scritta impedisce al proprietario di ricorrere alla speciale procedura di sfratto per morosità dell’immobile da parte dell’inquilino moroso. Egli potrà ottenere la liberazione dell’immobile locato con un ordinario procedimento diretto ad accertare la occupazione abusiva dell’immobile (in quanto detenuto dall’inquilino senza un titolo legittimante, ovvero in assenza di contratto scritto di locazione) e ad ottenere la condanna dell’occupante al pagamento di una somma a titolo di indennità di occupazione.

Conclusioni

In conclusione, la cancellazione della norma che attribuiva al conduttore la possibilità di denunciare l’omessa registrazione del contratto di locazione e di effettuare un’autoriduzione del canone locativo ha comportato quale principale conseguenza pratica la possibilità per il locatore di ottenere lo sfratto per morosità dell’inquilino che, in ossequio alla norma oggi eliminata, aveva omesso di pagare i canoni di locazione così come fissati nel contratto di locazione e che erano stati da lui pagati in misura ridotta, ovvero al triplo della rendita catastale dell’immobile.

Mancata registrazione locazione – Domande frequenti