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08 feb 2019
Locazione

Contratto di Locazione: disciplina legale e tipologie

Esaminiamo la disciplina legale del contratto di locazione di beni, e in particolare gli obblighi del proprietario e di quelli dell'inquilino.

La locazione





La locazione è quel contratto con cui una parte (detta locatore) concede il godimento di un bene di sua proprietà ad un altro soggetto (chiamato conduttore). Ciò per un periodo di tempo determinato e dietro il pagamento di un canone, cioè di un corrispettivo in denaro, generalmente di tipo mensile.





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Per il diritto privato la locazione è un contratto di tipo consensuale, perché il vincolo contrattuale nasce nel momento in cui si ha lo scambio del consenso tra le parti. Non è necessaria, dunque, una forma scritta ad substantiam, cioè per la sua validità, (regola diversa vige tuttavia per la locazione di immobili ad uso abitativo).





Dal punto di vista degli effetti, la locazione è un contratto ad effetti obbligatori, perché dallo stesso derivano in capo ad entrambe le parti delle obbligazioni che sono tenute ad adempiere.







La disciplina del contratto di locazione





Il contratto di locazione è disciplinato dagli articoli 1575 e seguenti del codice civile.





Precisamente, gli articoli 1575 e seguenti del codice civile indicano le obbligazioni che dal contratto di locazione discendono a carico del locatore e quelle a carico del conduttore.





Quali obblighi ha il locatore?





In primo luogo, a carico del locatore/proprietario incombe l’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 codice civile). Da questa disposizione discende l’obbligo del locatore di consegnare la cosa senza vizi di alcun tipo e di effettuare tutte le riparazioni necessarie, fatte salve quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Il locatore, dunque, dovrà sostenere tutte le spese di carattere straordinario e quelle che per legge sono a questi imputabili.





Per approfondimenti sui costi ti consigliamo di leggere anche come vanno ripartite le spese tra inquilino e proprietario.





In secondo luogo, sul locatore grava il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.





Infine, il locatore deve assicurare al conduttore il pacifico godimento della cosa durante la locazione. Egli cioè deve astenersi dall’arrecare turbative al godimento del bene da parte dell’inquilino.





Le obbligazioni a carico del locatore possono essere riassunte in questo modo:









Quali obblighi gravano sull’inquilino?





Anche sul conduttore gravano dei precisi obblighi discendenti dal contratto di locazione.





L’obbligazione principale a carico del conduttore è sicuramente quella di versare il canone secondo l’ammontare stabilito nel contratto di locazione ed entro le scadenze convenute. Il rispetto di quest’obbligo è molto importante, in quanto il mancato versamento per due mensilità è causa di risoluzione del contratto per inadempimento. Il locatore, dunque, sarebbe legittimato in tal caso a chiedere il rilascio dell’immobile ed il pagamento degli arretrati con un procedimento denominato sfratto per morosità.





Il conduttore, inoltre, ha l’obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la normale diligenza del buon padre di famiglia durante l’esecuzione del contratto.





Al termine del contratto, poi, ha l’obbligo di restituire il bene nello stato in cui l’ha ricevuta; se vi ha apportato miglioramenti nulla gli è dovuto a meno che il locatore non gli abbia dato il consenso e abbia consentito al rimborso.





Il codice, infine, introduce la presunzione relativa (ossia da intendersi salvo prova contraria) della ricezione della cosa “in buono stato di manutenzione”, da parte del conduttore per l’evenienza che le parti abbiano omesso di redigere la suddetta descrizione.





Le obbligazioni a carico dell’inquilino sono:









Classificazioni della locazione





Il nostro ordinamento prevede differenti tipologie di locazione, distinte per tipo di bene oggetto del contratto e per destinazione d’uso del bene. Ai diversi tipi di locazione, sovente il legislatore detta delle normative particolari.





Sotto il primo profilo si distingue:









Dal punto di vista dell’uso del bene si distingue tra:









Contratto di locazione – Domande frequenti





Quando registrare un contratto di locazione?

La registrazione dei contratti di affitto va fatta entro 30 giorni dalla firma (o dalla decorrenza). Non è obbligatorio registrare un contratto che non supera i trenta giorni.

Cosa significa contratto di affitto 4+4?

In un contratto di locazione 4+4 il locatore (proprietario dell’immobile) mette a disposizione la sua proprietà al locatario (chi affitta) per un periodo di tempo pari a 4 anni, rinnovabile per altri 4. È il contratto di affitto standard.

Chi si occupa dei contratti di locazione?

Il contratto di locazione interessa due parti: il proprietario, detto locatore, che consegna il suo immobile e l’affittuario, o locatario, che si impegna a pagare un canone e gestire la proprietà. È il locatario a registrare il contratto di locazione, presso un notaio o un avvocato.

Cos’è un contratto di locazione a canone concordato?

Un contratto di affitto a canone concordato (3+2) viene stipulato a studenti o per contratti che durano al massimo 18 mesi, in comuni particolari. Offre al locatario un canone agevolato e permette al locatore di pagare una cedolare secca più bassa sulle imposte. La legge di bilancio 2020 ha confermato l’aliquota al 10%.