L’amministratore può entrare in casa mia per fare dei controlli?

• L’amministratore non può entrare nell’appartamento di un condomino senza il suo consenso.
• La delibera assembleare non può imporre accessi e passaggi nelle proprietà private.
• Un accesso non autorizzato, anche in casi di emergenza, può integrare il reato di violazione di domicilio.

Nel caso tu viva all’interno di uno stabile condominiale potrebbe esserti capitato di chiederti se l’amministratore possa entrare nell’abitazione di proprietà, senza il tuo consenso, anche qualora vi sia l’autorizzazione dell’assemblea. Devi dunque sapere che, nel caso in cui l’amministratore pretendesse di accedere nel tuo appartamento, non sei obbligato a farlo entrare, anche qualora si tratti di fare dei semplici controlli.

Il tema tocca diritti fondamentali come la proprietà privata, l’inviolabilità del domicilio, i poteri dell’amministratore e le attribuzioni dell’assemblea. Di questo mi occuperò nel presente articolo, cercando di chiarire il punto di equilibrio tra le esigenze della collettività e i diritti inviolabili del singolo condomino. Per completezza informativa, mi soffermerò anche sui casi eccezionali in cui il proprietario è tenuto a consentire l’accesso, pena l’intervento dell’autorità giudiziaria.

Cosa può fare l’amministratore di condominio

Per capire se e quando l’amministratore dello stabile condominiale possa entrare in casa tua, occorre fare il quadro di quelli che sono i poteri a lui riconosciuti dalla legge.

L’amministratore è il rappresentante del condominio e ha poteri ben definiti dagli articoli 1130 e 1131 codice civile. Tra questi rientrano:

• eseguire le delibere assembleari;
• curare la manutenzione delle parti comuni;
• vigilare sull’uso delle cose comuni;
• compiere atti conservativi.

Tuttavia, tutti questi poteri si esercitano sulle parti comuni, non sulle proprietà esclusive.

Cosa non può fare

L’amministratore può accedere alle parti comuni, verificare impianti condominiali, richiedere informazioni o documenti ai condomini ma non può:

• entrare nell’appartamento del singolo;
• ispezionare impianti di proprietà esclusiva;
• verificare presunte irregolarità interne all’unità immobiliare;
• imporre controlli non previsti dalla legge.

Qualsiasi ingresso non autorizzato costituirebbe violazione di domicilio ai sensi dell’articolo 614 codice penale, con responsabilità penale dell’amministratore.

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Quando l’amministratore può accedere agli appartamenti dei condomini?

C’è, però, un’eccezione: l’amministratore ha diritto di accedere negli appartamenti dei singoli condomini quando vi è la necessità di provvedere alla tutela delle parti comuni dell’edificio. 

Si pensi al caso in cui chieda di entrare per controllare dei lavori edili che riguardino la facciata condominiale o se uno scarico dell’acqua in un bagno sta danneggiando la parete delle scale. Sono i casi in cui nella singola abitazione si rinvengono le cause di un danno alle parti comuni.

Il diritto non sussiste qualora egli agisca esclusivamente nell’interesse di un condomino. Tutte le questioni privati sono escluse dall’ambito delle sue facoltà.

Scopri di più su Amministratore di condominio inadempiente e inattivo: cosa posso fare e a chi posso rivolgermi?

Perché l’amministratore non può liberamente entrare nel singolo appartamento?

In base alla legge un immobile sul quale si ha un diritto di proprietà rappresenta il luogo dove il titolare può esercitare il proprio diritto in maniera piena ed esclusiva, come disposto dall’articolo 832 del codice civile che definisce la proprietà.

Tuttavia, l’articolo 843 del codice civile prevede dei limiti, in casi particolari, alla facoltà di escludere i terzi dalla proprietà di cui si è titolari. La norma si riferisce ai terreni confinanti, ma può essere applicata anche agli immobili facenti parte di un condominio. La normativa afferma che il proprietario di un immobile deve consentire l’accesso e il passaggio nel bene di sua proprietà da parte del vicino, purché ne venga riconosciuta la necessità di riparare o costruire un’opera del vicino o comune.

Alla luce di tale disposizione si spiega perché all’amministratore sia riconosciuto il diritto di accedere nella proprietà privata a condizione che ve ne sia una stretta necessità. Questo vuol dire che deve essere limitato, quanto a tempi e modi, allo stretto indispensabile. Può essere effettuato solo in presenza del proprietario dell’abitazione e a condizione che vi sia un interesse a tutelare le parti comuni e la sicurezza dello stabile.

Esempi in cui l’accesso è consentito

Pensando a casi concreti, si pensi all’ipotesi in cui il proprietario deve consentire l’ingresso quando:

• è necessario per eseguire lavori o verifiche su parti comuni;
• è indispensabile per riparare danni che incidono sulla sicurezza dell’edificio;
• non esistono alternative tecniche.

Ad ogni modo, l’accesso deve essere:

• preventivamente concordato;
• limitato allo stretto necessario, in caso di una situazione di urgenza indifferibile e pericolo imminente per la conservazione delle parti comuni;
• eseguito da tecnici, non dall’amministratore;
• risarcito se causa danni.

Ipotizziamo il caso di un’improvvisa rottura di una tubatura o al pericolo di crollo di una struttura portante. In questa ipotesi l’amministratore può intervenire senza richiedere la riunione assembleare riferendone in assemblea solo in un momento successivo.

Il proprietario è obbligato a far entrare?

Una volta appurato che, in presenza di specifiche condizioni l’amministratore ha diritto ad entrare nella tua abitazione, ti starai chiedendo se sei comunque obbligato a consentire il suo passaggio e quali siano le conseguenze di un eventuale tuo rifiuto.

Devi tener presente che l’amministratore può chiedere l’accesso, ma non può imporlo. Di fronte ad un tuo rifiuto, l’unica strada è il ricorso all’Autorità Giudiziaria, mediante procedura d’urgenza finalizzata ad ottenere un provvedimento che ordini di consentire eventuali ispezioni e lavori. L’amministratore non ha un potere coercitivo e non può costringerti ad aprire e a farlo entrare.

La violazione dell’obbligo di permettere il passaggio, qualora il provvedimento del Giudice non venga rispettato, comporterà il reato di cui all’articolo 650 del codice penale (mancato rispetto del provvedimento giudiziario). A questo punto potrà anche intervenire la forza pubblica.

Vista la delicatezza della situazione può essere opportuno farsi assistere e consigliare da un avvocato esperto in diritto condominiale.

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L’assemblea ha potere coercitivo?

Anche l’assemblea condominiale non ha nessun titolo per obbligarti ad aprire. Ti sarà capitato che con maggioranza assembleare vengano prese delle decisioni per gestire i beni comuni. Non per questo il tecnico o l’amministratore possono entrare per fare dei controlli, anche se disposti dall’assemblea a maggioranza dei condomini.

Tutto ciò che accade all’interno delle mura domestiche resta fuori dalla competenza dell’assemblea. Solo il consenso unanime potrebbe legittimare un tecnico ad effettuare delle verifiche. Una delibera assembleare di questo tipo, che autorizzasse forzatamente l’ingresso di amministratore o terzo, può essere impugnata in quanto non valida.

Essa è infatti affetta dal vizio di nullità perché contraria a una norma imperativa di legge. Ne consegue che possa essere contestata dinnanzi al Tribunale da uno dei condomini assente o dissenziente o da chiunque ne abbia interesse. L’azione è imprescrittibile e può essere fatta valere in ogni momento.

Riferimenti normativi

• articoli 1130 e 1131 codice civile;
• articolo 614 codice penale;
• articolo 832 del codice civile;
• articolo 650 del codice penale;
• articolo 843 del codice civile.

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