Preliminare di compravendita del bene in comunione ereditaria: è possibile?

• Il preliminare è un contratto che può essere finalizzato all’acquisto di un bene, ma può anche avere ad oggetto atti di altra natura.
• Potrebbe anche sostanziarsi in un preliminare di vendita di beni in comunione ereditaria.
• La comunione ereditaria sorge sui beni che erano del defunto e sono trasmessi agli eredi, prima che questi provvedano alla divisione.

Le regole della successione ereditaria incidono anche sulla disciplina della vendita e del preliminare di vendita, ma in che modo? Nella pratica, in tanti modi, principalmente sui limiti relativi all’oggetto stesso del contratto. Gli eredi in comunione, infatti, possono disporre solo della c.d. quota ereditaria, cioè della quota del patrimonio che gli spetta. Mentre per quanto riguarda il singolo bene, cosa succede se è oggetto di un preliminare o una vendita?

Nel seguente articolo, in primo luogo ti spiegheremo gli elementi essenziali del contratto preliminare, dopo ci occuperemo di alcuni aspetti specifici, ovvero sia del preliminare sia della vendita di un bene in comunione ereditaria, operando anche alcune distinzioni a seconda dei casi.

Che cos’è il preliminare?

Il contratto preliminare è un contratto con il quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto definitivo. Ha un campo di applicazione molto vasto. Tuttavia, trova terreno di impiego privilegiato nei contratti traslativi o con altri effetti reali in materia immobiliare.

Esso, infatti, comporta molteplici vantaggi poiché:

• blocca l’affare;
• consente alle parti di reperire la documentazione necessaria oppure di ottenere un finanziamento;
• permette l’accertamento di eventi prima della conclusione del contratto.

Tuttavia, il contratto preliminare ha comunque trovato applicazione anche a contratti ad effetti obbligatori, come la locazione.

La principale funzione del preliminare è bloccare l’affare. In tal modo le parti possono valutare eventuali sopravvenienze o rivalutare l’opportunità di concludere il contratto. In tal caso:

• si è inadempienti all’obbligazione di concludere il contratto nascente dal preliminare;
• non si ha l’onere di agire, ma si è convenuti.

Se fosse, al contrario, adempiente dovrebbe agire per ottenere la restituzione del prezzo; in tal modo, invece, assume la posizione, preferibile, di convenuto, quindi di colui che è tenuto a resistere in giudizio.

Ti consigliamo anche di approfondire leggendo l’articolo: Preliminare di vendita: cos’è e come funziona il compromesso immobiliare

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Si può vendere un bene in comunione ereditaria?

Vendere un bene in comunione ereditaria non è una cosa semplice. Prima della divisione ereditaria, il bene che era del defunto è in comunione tra tutti gli eredi. Con ciò si intende che ciascuno di essi è proprietario pro quota dell’intero patrimonio.

Nell’ambito della comunione ereditaria, il coerede acquista una quota sulla massa patrimoniale, composta da beni, diritti di credito e passività. Ciò implica che il coerede non ha alcun diritto sui singoli beni che appartengono alla quota, fino all’esito della divisione, né sulla quota relativa al singolo bene – la c.d. quotina. Ha la titolarità solo della quota sull’intera massa patrimoniale, quindi, la c.d. quotona o grande quota.

Il coerede può disporre della quota, nel rispetto del diritto di prelazione degli altri coeredi, che dà diritto anche al retratto successorio. Cosa significa? Significa che l’erede può alienare la propria quota, però ne deve dare comunicazione agli altri coeredi, i quali possono decidere di acquistare loro stessi il bene in comunione.

Dunque, se il coerede vende il singolo bene, o la quotina relativa ad esso, cosa succede? In caso di vendita, o anche preliminare di vendita, possono palesarsi più situazioni diverse, che esamineremo nel dettaglio.

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Vendita con inganno: se l’acquirente non sa della comunione

Quando si conclude un contratto preliminare di vendita, il promissario alienante potrebbe non rendere edotto il promissario acquirente della circostanza che il bene sia in comunione ereditaria. Cosa succede in questo caso?

In pratica, il bene oggetto del contratto viene considerato come altrui, per quale ragione? L’erede non è legittimo titolare del singolo bene fino alla divisione e il proprietario si identifica in tutti gli eredi in comunione. Ne consegue che il singolo stia vendendo un bene appartenente ad altro titolare.

In questa eventualità, si applica la disciplina del bene totalmente altrui, di cui all’art. 1479 c.c.. Vediamo cosa prevede.

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Art. 1479 c.c.

La vendita di cosa altrui ha ad oggetto un bene che non appartiene al patrimonio dell’alienante. Dunque, l’alienante è tenuto a far acquistare il bene all’acquirente. Non è una vendita obbligatoria, ma è condizionata all’acquisto del bene – l’effetto traslativo si produce in automatico quando il bene entra nel patrimonio dell’alienante. 

La disciplina si individua all’art. 1478 c.c., il quale prevede che:

• se l’acquirente non ha conoscenza dell’altruità del bene al momento dell’acquisto, può chiedere immediata risoluzione, in quanto vi è immediato inadempimento all’obbligo di trasferire il bene. Secondo una dottrina, non si tratterebbe di una risoluzione, ma di un’invalidazione del contratto. Se il soggetto non è a conoscenza dell’altruità della cosa, potendo il compratore agire immediatamente, non può sorgere l’obbligo di fare acquistare il bene;
• se l’acquirente, invece, è a conoscenza dell’altruità del bene, in questo caso è tenuto ad attendere il termine pattuito, entro il quale l’alienante deve far acquisire il bene. Durante la pendenza del termine, infatti, non vi è inadempimento. Se il termine non è pattuito, è determinato in via giudiziale ai sensi dell’art. 1173 c.c.

L’ignoranza dell’acquirente non è esclusa anche ove sia gravemente colpevole.

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Cosa succede se l’acquirente sa della comunione?

Potrebbe anche accedere che l’acquirente, anche in caso di conclusione del contratto preliminare, abbia conoscenza del fatto che il bene sia in comunione ereditaria.

In questo caso, il preliminare o la vendita definitiva può essere inteso come un contratto condizionato all’esito della divisione ereditaria. Con ciò si intende che il soggetto diventerà titolare solo se il bene oggetto del contratto sarà assegnato all’erede che abbia stipulato il contratto di compravendita.

Ne consegue che si tratti di una vendita sospensivamente condizionata all’esito della divisione.

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Cosa succede in caso di donazione?

La parte potrebbe decidere di non vendere il bene in comunione, né farne oggetto di preliminare, ma di donarlo. In questa ipotesi, la giurisprudenza delle Sezioni Unite si è espressa sulla donazione della quotina o del bene in comunione ereditaria.
In questo caso, le SS UU hanno introdotto una differenza.

Se la donazione è concepita ad effetti reali, la sua causa presuppone l’arricchimento del donatario con contestuale depauperamento del donante. Dunque, se la donazione ha ad oggetto un bene altrui, non si produce l’immeritato effetto traslativo. Quindi, il contratto è nullo per vizio della causa.

Mentre, se la donazione è concepita ad effetti obbligatori, l’arricchimento si realizza mediante la costituzione dell’effetto obbligatorio. Se è concepita in questi termini dalle parti, non è nulla per difetto di causa. Tuttavia, in questo caso (sostengono le SS UU) è necessario un atto attuativo dell’effetto obbligatorio, da cui consegue l’acquisto del bene.

Differentemente, nel caso di vendita di cosa altrui, l’effetto traslativo si produce automaticamente, quando il bene entra nel patrimonio dell’alienante.

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Considerazioni conclusive delle Sezioni Unite

Inoltre, si evidenzia anche che:

• la vendita di un bene altrui è titolo idoneo all’usucapione;
• la donazione ad effetti obbligatori non è un titolo astrattamente idoneo all’usucapione, perché non produce effetto traslativo immediato;
• la donazione ad effetti reali di un bene altrui è nulla, ma è titolo astrattamente idoneo all’usucapione.

I titoli astrattamente idonei all’usucapione sono quelli che produrrebbero immediato effetto traslativo, ma sono inefficaci per un difetto di titolarità del trasferente.

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Preliminare di vendita di un bene in comunione ereditaria – Domande frequenti

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