Preliminare di vendita: cos’è e come funziona il compromesso immobiliare

Il contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso, è il passo che precede l’acquisto vero e proprio di un’unità immobiliare. Consiste nell’atto attraverso il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a voler stipulare un successivo contratto di compravendita.

Il preliminare di acquisto non consiste dunque nel trasferimento di un immobile, ma in un accordo tra le due parti coinvolte nel processo di compravendita, attraverso il quale vengono fissate le condizioni di acquisto dell’immobile.

Come funziona, nella pratica, il contratto preliminare di vendita? Bisogna rivolgersi a un notaio per sottoscriverne uno? Cosa succede nel caso in cui una delle due parti non dovesse tenere fede all’accordo preso? Vediamo di seguito in cosa consiste il preliminare di compravendita immobiliare, come funziona la sua registrazione e quali sono i costi che lo riguardano.

Preliminare di vendita: cos’è

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare ha la funzione di impegnare un venditore e un acquirente a procedere con il passaggio di proprietà di un immobile, attraverso la stipulazione, in un momento successivo, di un contratto di acquisto.

Firmando il preliminare di vendita, il proprietario rimane il titolare dei diritti di proprietà sull’immobile, fino al momento in cui avverrà il rogito di acquisto. Il preliminare di vendita è un contratto a tutti gli effetti: ciò significa che le due parti che hanno deciso di sottoscriverlo sono vincolate e non hanno il diritto di recedere.

Il compromesso serve a:

1. tutelare entrambe le parti e fare in modo di limitare il ripensamento rispetto a quanto concordato;
2. offrire una garanzia sia all’acquirente sia al venditore rispetto alla vendita dell’immobile: nel caso in cui uno dei due violasse il contratto sottoscritto andrebbe incontro a conseguenze economiche molto pesanti.

Preliminare di vendita: cosa contiene

Il preliminare di vendita è un documento che deve essere redatto per iscritto – a mano o al computer – e firmato da entrambe la parti. Nel caso in cui l’immobile volesse essere acquistato da due coniugi che sono in comunione di beni, allora il contratto dovrà essere firmato da parte di entrambi.

I contenuti che non devono assolutamente mancare nel preliminare di vendita, del quale è facilmente possibile reperire un modello facsimile online per avere un’idea più chiara rispetto alle sue caratteristiche, sono:

1. il prezzo di vendita, l’indirizzo e la descrizione dell’immobile che si ha intenzione di acquistare;
2. l’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali, che è obbligatoria per legge, e l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica;
3. la chiara manifestazione della volontà di entrambe le parti di concludere la compravendita dell’immobile oggetto del contratto;
4. le forme di pagamento, con le relative date di scadenza e con un’ipotetica data per la stipulazione del contratto di compravendita.

Il venditore deve dimostrare di essere il proprietario dell’immobile, la sua regolarità dal punto di vista edilizio e rispetto alle norme di sicurezza e a eventuali vincoli urbanistici.

È sempre consigliabile da parte del compratore verificare:

• che non ci siano spese condominiali da dover sostenere per lavori non pagati dal precedente inquilino;
• di avere a propria disposizione i certificati notarili relativi a vendite dell’immobile precedenti;
• la possibilità di poter usufruire di eventuali agevolazioni, quali quella prima casa.

Solitamente nel preliminare di vendita viene indicata anche la data del rogito. Il termine può essere:

1. semplice: in questo caso, se uno dei due contraenti dovesse risultare inadempiente, l’accordo tra le parti rimarrebbe comunque vincolante;
2. essenziale: in questo caso, al contrario, se una delle due parti fosse inadempiente l’accordo non sarebbe più vincolante.

Nel caso in cui il compratore non rispettasse i termini fissati nel preliminare di acquisto, il venditore può pretendere che quanto stabilito dal contratto venga rispettato: potrà rivolgersi in questo caso a un giudice e procedere con quella che prende il nome di “esecuzione forzata”.

Preliminare di vendita: caparra

La caparra gioca un ruolo importante quando si stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Prima di tutto è bene ricordare la distinzione fra:

• la caparra, che è una somma di denaro che l’acquirente ha anticipato e che viene rimborsata nel momento in cui si concluderà la compravendita;
• l’acconto, che consiste invece in un anticipo della somma da pagare per poter comprare l’intero immobile, da saldare dopo l’acquisto definitivo.

Il preliminare di vendita prevede il versamento di una caparra:

1. nel caso in cui l’acquirente si ritiri dall’accordo, perderà i soldi della caparra;
2. viceversa, se dovesse essere il venditore a decidere di non voler più vendere l’immobile, sarà tenuto a restituire il doppio della caparra che era stata versata dall’acquirente.

Tra i contenuti del preliminare di vendita, può essere inserita anche la clausola della penale, in base alla quale la parte che dovesse risultare inadempiente nei confronti dell’altra, sarà obbligata a pagare un risarcimento.

Preliminare di vendita: è necessario un notaio?

Il preliminare di vendita può essere sottoscritto:

• tramite una scrittura privata stipulata di comune accordo tra le parti;
• tramite una scrittura privata autenticata da un notaio: questa seconda ipotesi costituisce una forma di tutela in più per i due contraenti. Può essere molto utile quando si stipula un contratto preliminare di vendita con uno sconosciuto o comunque nei casi in cui non si abbiano garanzie.

Preliminare di vendita: registrazione

Il passaggio successivo è costituito dalla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e dal pagamento della relativa imposta di registro. La registrazione del contratto è indispensabile:

1. per non andare incontro a eventuali sanzioni in caso di controlli;
2. per rendere la data di scrittura del contratto opponibile nel caso in cui ci dovessero essere delle contestazioni.

Nell’ipotesi in cui si dovesse optare per la scrittura autenticata, sarà il notaio a richiedere la registrazione del preliminare di vendita, tramite il MUI, Modello Unico Informatico, e a pagare l’imposta di bollo entro 20 giorni dal momento in cui il contratto è stato firmato.

In caso di scrittura privata, invece:

• si potrà registrare il contratto presso qualunque ufficio dell’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione;
• sarà necessario pagare l’imposta di registro, in banca o alla posta, tramite il modello F23;
• tale modello dovrà contenere nome e cognome delle parti contraenti, il loro codice fiscale, il codice tributo per l’imposta di registro e per eventuali diritti fissi o speciali;
• sarà necessario consegnare all’Agenzia delle Entrate due copie del contratto preliminare di vendita, sottoscritte in originale, il modulo 69, necessario alla registrazione del compromesso, il modello RR, e una copia dell’F23, come prova dell’avvenuto pagamento.

Preliminare di vendita: costo

Quali sono i costi relativi al compromesso di vendita? Eccoli elencati di seguito:

Voce	Costo
Imposta di trascrizione del contratto	200 euro
Diritti di trascrizione	35 euro
Atto notarile	Varia in relazione al professionista: per un immobile venduto al prezzo di 300.00 euro, un notaio prende in media 600 euro
Marca da bollo sulla copia del preliminare di vendita (1 per ogni copia)	16 euro ogni quattro facciate scritte o ogni 100 righe

Al contratto preliminare di vendita vanno allegati anche:

• una copia dell’APE, con una marca da bollo di 16 euro;
• le planimetrie e le visure catastali, con una marca da bollo di 1 euro per ogni pagina allegata.

Preliminare di vendita: cosa succede in caso di inadempienza

Se una delle due parti non dovesse rispettare gli accordi presi sottoscrivendo il compromesso di vendita, le conseguenze sono differenti a seconda della situazione:

• se è il venditore a non rispettare le condizioni del contratto, il compratore può richiedere la restituzione di quanto aveva versato in anticipo, quindi sia l’acconto sia la caparra;
• nello specifico, il compratore avrà il diritto a ricevere il doppio della caparra confirmatoria della sua volontà di acquisto dell’immobile;
• se il venditore non si presenta dal notaio per la sottoscrizione del contratto di compravendita, l’acquirente può, in quanto parte lesa, svincolarsi dal contratto e chiedere un risarcimento per il danno patrimoniale subito;
• in alternativa, l’acquirente può anche decidere di rivolgersi al Tribunale chiedendo che gli venga trasferita la proprietà: in questa evenienza, sarà tenuto al pagamento della somma residua che deve al venditore.

Se il soggetto inadempiente dovesse invece essere l’acquirente, il venditore potrà:

1. chiedere al Tribunale la risoluzione del contratto e un eventuale risarcimento danni:
2. chiedere il trasferimento coattivo (ovvero obbligatorio) della proprietà dell’immobile all’acquirente che si è tirato indietro.

Preliminare di vendita – Domande frequenti