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Preliminare di vendita: cos’è e come funziona il compromesso immobiliare

Cos'è il contratto preliminare di compravendita, quali sono i costi e come avviene la registrazione. Scopri tutto quello che c'è da sapere.

Il contratto preliminare di vendita, noto anche come compromesso, è il passo che precede l’acquisto vero e proprio di un’unità immobiliare. Consiste nell’atto attraverso il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a voler stipulare un successivo contratto di compravendita.





Il preliminare di acquisto non consiste dunque nel trasferimento di un immobile, ma in un accordo tra le due parti coinvolte nel processo di compravendita, attraverso il quale vengono fissate le condizioni di acquisto dell’immobile.





Come funziona, nella pratica, il contratto preliminare di vendita? Bisogna rivolgersi a un notaio per sottoscriverne uno? Cosa succede nel caso in cui una delle due parti non dovesse tenere fede all’accordo preso? Vediamo di seguito in cosa consiste il preliminare di compravendita immobiliare, come funziona la sua registrazione e quali sono i costi che lo riguardano.







Preliminare di vendita: cos’è





Il contratto preliminare di compravendita immobiliare ha la funzione di impegnare un venditore e un acquirente a procedere con il passaggio di proprietà di un immobile, attraverso la stipulazione, in un momento successivo, di un contratto di acquisto.





Firmando il preliminare di vendita, il proprietario rimane il titolare dei diritti di proprietà sull’immobile, fino al momento in cui avverrà il rogito di acquisto. Il preliminare di vendita è un contratto a tutti gli effetti: ciò significa che le due parti che hanno deciso di sottoscriverlo sono vincolate e non hanno il diritto di recedere.





Il compromesso serve a:





  1. tutelare entrambe le parti e fare in modo di limitare il ripensamento rispetto a quanto concordato;
  2. offrire una garanzia sia all’acquirente sia al venditore rispetto alla vendita dell’immobile: nel caso in cui uno dei due violasse il contratto sottoscritto andrebbe incontro a conseguenze economiche molto pesanti.




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Preliminare di vendita: cosa contiene





Il preliminare di vendita è un documento che deve essere redatto per iscritto – a mano o al computer – e firmato da entrambe la parti. Nel caso in cui l’immobile volesse essere acquistato da due coniugi che sono in comunione di beni, allora il contratto dovrà essere firmato da parte di entrambi.





I contenuti che non devono assolutamente mancare nel preliminare di vendita, del quale è facilmente possibile reperire un modello facsimile online per avere un’idea più chiara rispetto alle sue caratteristiche, sono:





  1. il prezzo di vendita, l’indirizzo e la descrizione dell’immobile che si ha intenzione di acquistare;
  2. l’attestazione di conformità dei dati e delle planimetrie catastali, che è obbligatoria per legge, e l’APE, ovvero l’attestato di prestazione energetica;
  3. la chiara manifestazione della volontà di entrambe le parti di concludere la compravendita dell’immobile oggetto del contratto;
  4. le forme di pagamento, con le relative date di scadenza e con un’ipotetica data per la stipulazione del contratto di compravendita.




Il venditore deve dimostrare di essere il proprietario dell’immobile, la sua regolarità dal punto di vista edilizio e rispetto alle norme di sicurezza e a eventuali vincoli urbanistici.





È sempre consigliabile da parte del compratore verificare:









Solitamente nel preliminare di vendita viene indicata anche la data del rogito. Il termine può essere:





  1. semplice: in questo caso, se uno dei due contraenti dovesse risultare inadempiente, l’accordo tra le parti rimarrebbe comunque vincolante;
  2. essenziale: in questo caso, al contrario, se una delle due parti fosse inadempiente l’accordo non sarebbe più vincolante.




Nel caso in cui il compratore non rispettasse i termini fissati nel preliminare di acquisto, il venditore può pretendere che quanto stabilito dal contratto venga rispettato: potrà rivolgersi in questo caso a un giudice e procedere con quella che prende il nome di “esecuzione forzata”.





Preliminare di vendita: caparra





La caparra gioca un ruolo importante quando si stipula un contratto preliminare di compravendita immobiliare. Prima di tutto è bene ricordare la distinzione fra:









Il preliminare di vendita prevede il versamento di una caparra:





  1. nel caso in cui l’acquirente si ritiri dall’accordo, perderà i soldi della caparra;
  2. viceversa, se dovesse essere il venditore a decidere di non voler più vendere l’immobile, sarà tenuto a restituire il doppio della caparra che era stata versata dall’acquirente.




Tra i contenuti del preliminare di vendita, può essere inserita anche la clausola della penale, in base alla quale la parte che dovesse risultare inadempiente nei confronti dell’altra, sarà obbligata a pagare un risarcimento.





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Preliminare di vendita: è necessario un notaio?





Il preliminare di vendita può essere sottoscritto:









Preliminare di vendita: registrazione





Il passaggio successivo è costituito dalla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e dal pagamento della relativa imposta di registro. La registrazione del contratto è indispensabile:





  1. per non andare incontro a eventuali sanzioni in caso di controlli;
  2. per rendere la data di scrittura del contratto opponibile nel caso in cui ci dovessero essere delle contestazioni.




Nell’ipotesi in cui si dovesse optare per la scrittura autenticata, sarà il notaio a richiedere la registrazione del preliminare di vendita, tramite il MUI, Modello Unico Informatico, e a pagare l’imposta di bollo entro 20 giorni dal momento in cui il contratto è stato firmato.





In caso di scrittura privata, invece:









Preliminare di vendita: costo





Quali sono i costi relativi al compromesso di vendita? Eccoli elencati di seguito:






Voce

Costo

Imposta di trascrizione del contratto

200 euro

Diritti di trascrizione

35 euro

Atto notarile
Varia in relazione al professionista: per un immobile venduto al prezzo di 300.00 euro, un notaio prende in media 600 euro
Marca da bollo sulla copia del preliminare di vendita (1 per ogni copia) 16 euro ogni quattro facciate scritte o ogni 100 righe




Al contratto preliminare di vendita vanno allegati anche:









Preliminare di vendita: cosa succede in caso di inadempienza





Se una delle due parti non dovesse rispettare gli accordi presi sottoscrivendo il compromesso di vendita, le conseguenze sono differenti a seconda della situazione:









Se il soggetto inadempiente dovesse invece essere l’acquirente, il venditore potrà:





  1. chiedere al Tribunale la risoluzione del contratto e un eventuale risarcimento danni:
  2. chiedere il trasferimento coattivo (ovvero obbligatorio) della proprietà dell’immobile all’acquirente che si è tirato indietro.




Preliminare di vendita – Domande frequenti





A cosa serve il preliminare di vendita?

Il preliminare si vendita, chiamato anche compromesso, è un contratto vincolante stipulato da un venditore e un acquirente che si impegnano a sottoscrivere un contratto di compravendita immobiliare vero e proprio in un secondo momento.

Quando va registrato il contratto preliminare?

Il contratto preliminare deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione.

Cos’è un contratto preliminare di compravendita immobiliare?

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, chiamato anche compromesso, è un accordo attraverso il quale due contraenti si vincolano nell’impegno di procedere, in un momento successivo, alla compravendita di un immobile. Può essere stipulato tramite scrittura privata o tramite scrittura privata autenticata, ovvero richiedendo l’intervento di un notaio.

Quanto tempo dura un contratto preliminare di compravendita?

Per legge, il contratto preliminare di compravendita ha una durata limitata nel tempo, che corrisponde a un anno dalla data convenuta tra le parti per la firma del contratto definitivo, o entro tre anni dalla sua trascrizione.