09 mar 2021
Locazione

Compravendita immobiliare e cause di annullabilità

Come funziona la compravendita immobiliare e quali sono le casistiche nelle quali è possibile recedere dal contratto, anche nel momento in cui sia divenuto definitivo.



Elementi essenziali


Il contratto di compravendita immobiliare è di tipo:


L’accordo viene perfezionato tramite lo scambio e l’accettazione della proposta contrattuale. La vendita vera e propria viene preceduta dal patto di prelazione, dal patto di opzione, dall’offerta al pubblico e dal preliminare di vendita

Obblighi venditore e compratore


Le due parti coinvolte nel contratto di compravendita immobiliare avranno dei doveri da rispettare l’uno nei confronti dell’altro. In particolare, il venditore dovrà:


A sua volta, il compratore dovrà:


In genere, la compravendita ha effetti reali immediati, anche se esistono alcune ipotesi nelle quali il trasferimento della proprietà non è immediato, ma si perfeziona in un secondo momento, come accade nell’ipotesi di compravendita con patto di riscatto. 

compravendita immobiliare

Forma


La compravendita immobiliare deve essere conclusa per mezzo di un atto scritto – pena la nullità – che potrà essere sia un atto pubblico sia una scrittura privata autenticata dal notaio

In base alla modalità con la quale viene determinato il prezzo di vendita, si può parlare di:


Nullità del contratto di compravendita immobiliare


Di base, il contratto definitivo di compravendita è vincolante, sebbene la legge preveda alcuni casi in cui è possibile procedere con la rescissione e la risoluzione di quanto sottoscritto. 

In particolare, esiste la possibilità di annullare il contratto di compravendita immobiliare:

  1. tramite recesso prima del compromesso;
  2. tramite recesso successivo alla firma del contratto preliminare.

Recesso prima del contratto preliminare 


Solitamente, quando la vendita di un immobile avviene tramite la mediazione di un’agenzia, si attiva al rogito:


Questo passaggio non rappresenta un vincolo tra l’acquirente e il venditore. Quest’ultimo potrà accettare la proposta di acquisto tramite assegno, oppure rifiutarla. Nel caso di accettazione, sebbene non esista ancora un vincolo a stipulare il rogito, la trattativa assume un valore giuridico

Ciò significa che se in questa fase una delle due parti dovesse cambiare idea, potrebbe dover risarcire l’altro per il danno provocato dal recesso ingiustificato.

Il danno potrebbe consistere:


Motivi giustificati di recesso


Il contratto di compravendita immobiliare si basa sull’assunto che le parti debbano agire in buona fede, ovvero nel rispetto dei principi di correttezza e lealtà.

Se si fa credere alla controparte che il contratto sarà sicuramente concluso, ma poi si recede in modo ingiustificato, si violano le regole della responsabilità precontrattuale

Tuttavia, è possibile recedere dalla trattativa immobiliare, anche quando si trova in uno stadio avanzato, in presenza di un giustificato motivo. Vi rientrano i casi in cui:


In tutte le altre ipotesi il recesso dal contratto di compravendita immobiliare non è giustificato. 

compravendita immobiliare

Recesso dopo il preliminare di compravendita


Quali sono le casistiche in cui è possibile recedere dal contratto di compravendita di un immobile dopo che è stato firmato il compromesso? Il contratto preliminare rappresenta un vero e proprio vincolo giuridico. 

Anche in questa evenienza, il recesso dal contratto, che provoca l’annullamento del compromesso, potrà avvenire soltanto in presenza di giustificati e validi motivi

In particolare, il compromesso di vendita potrà essere annullato se:


L’annullamento è possibile anche quando l’immobile sia soggetto a ipoteca o pignoramento o sia privo dell’agibilità. Il recesso è possibile anche quando la controparte non rispetti le tempistiche stabilite per la stipula del contratto definitivo. 

Annullamento definitivo


Un’ultima situazione alla quale si potrebbe andare incontro è quella nella quale il contratto di compravendita immobiliare non sia valido – e possa dunque essere annullato – perché mancano alcuni requisiti fondamentali

Per esempio, l’annullamento è possibile:


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