Recesso anticipato contratto locazione: modalità, termini e come funziona per conduttore e locatore

• La locazione è un contratto che permette al proprietario di un immobile di concedere il godimento del bene ad un altro soggetto dietro pagamento di un canone mensile.
• La fattispecie più diffusa è la locazione ad uso abitativo, dove l’inquilino utilizza l’alloggio per finalità abitative sue e della propria famiglia.
• Il contratto di locazione è regolato da norme, anche in relazione alla disdetta o recesso anticipato.

Quando si recede in via anticipata da un contratto di affitto, si comunica al proprietario l’intenzione di porre fine alla locazione. In questo caso, quali sono i canoni che l’inquilino è tenuto a pagare e come va esercitato il recesso? Quanto tempo prima si può recedere da un contratto di locazione?

Contratto di locazione ad uso abitativo

Una delle forme più diffuse di contratto di locazione ad uso abitato è il cosiddetto contratto di affitto 4 + 4: ha una durata di 4 anni, allo scadere dei quali, in mancanza di disdetta di una delle parti, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.

La locazione ad uso abitativo è disciplinata dalla legge n. 431 del 1998, che ne prevede modalità e durata, oltre a riconoscere all’affittuario una serie di diritti. Ma il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza, o può farlo solo l’inquilino? Vediamo come stanno effettivamente le cose.

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Cosa si intende per recesso anticipato?

Uno dei più importanti diritti riconosciuti all’inquilino è il diritto di recesso anticipato. Si tratta del diritto a porre fine alla locazione, e quindi di lasciare l’immobile, prima della scadenza dei 4 anni, qualora ricorrono dei gravi motivi.

In questo modo, il recesso va tenuto distinto dalla disdetta, che è la facoltà di non rinnovare il contratto alla scadenza dei 4 anni. Con la disdetta, quindi, si comunica al proprietario l’intenzione di non avvalersi del rinnovo automatico del contratto. Il recesso, invece, è il diritto di risolvere il contratto in qualsiasi momento, quando ricorrono determinati presupposti.

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Quando il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?

Il diritto di recesso può essere esercitato dall’inquilino in qualunque momento successivo alla stipula del contratto, a condizione che ci siano dei gravi motivi (che non si è tenuti a specificare).

Questa facoltà è prevista dall’art. 3 della legge n. 431/1998, che stabilisce il seguente principio:

il conduttore può recedere dalla locazione in qualsiasi momento, ricorrendone gravi motivi, comunicando al proprietario il recesso con preavviso di almeno 6 mesi.

La volontà di recesso, quindi, deve essere comunicata al proprietario con un preavviso di almeno 6 mesi, che precedono il rilascio effettivo dell’immobile. Ciò significa, per esempio, che, se si intende lasciare l’immobile il 5 luglio, occorre comunicare il recesso al proprietario entro il 5 gennaio.

Rispettare il termine di preavviso è molto importante per il conduttore, in quanto ha conseguenze ben precise sull’obbligazione di pagamento dei canoni.

Proprio per questo motivo è bene comunicare il recesso per iscritto – generalmente tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno – che vi da la prova della data di invio e di quella di ricezione della comunicazione. È possibile anche utilizzare la PEC (posta elettronica certificata), sempre che conduttore e proprietario ne siano provvisti. Il contratto scadrà dopo sei mesi dalla comunicazione.

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Modulo recesso anticipato locazione: Facsimile

Quali sono i gravi motivi per recesso anticipato?

I gravi motivi per i quali è possibile il recesso anticipato dal contratto di affitto, che sia commerciale, abitativo o transitorio, devono essere:

• imprevedibili;
• estranei alla volontà del conduttore;
• verificatisi in un momento successivo a quando è stato firmato il contratto;
• tali da rendere impossibile o eccessivamente gravoso il prolungamento del contratto.

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Quale penale in caso di recesso anticipato di contratto d’affitto?

Dopo aver comunicato al proprietario l’intenzione di recedere dal contratto, occorre pagare tutti i canoni di locazione fino al giorno di effettivo rilascio dell’immobile. L’inquilino è quindi obbligato a pagare tutte le mensilità fino al giorno in cui viene liberato l’immobile.

In ogni caso, dal giorno in cui è comunicato il recesso si devono a pagare le sei mensilità successive, e ciò anche se il termine di preavviso non è rispettato. Questo significa che, se il conduttore non ha comunicato il preavviso tempestivamente, il proprietario ha diritto a ricevere in ogni caso le sei mensilità di affitto. Ciò anche se l’immobile viene liberato prima.

Ecco perché è molto importante comunicare il preavviso nel rispetto del termine di legge di 6 mesi. Inoltre, nel caso di cessazione anticipata, a prescindere che a volerla sia il proprietario o l’inquilino, il locatore dovrà versare un’imposta di registro pari a 67 euro.

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In quali casi il locatore può recedere anticipatamente dal contratto di locazione?

Abbiamo visto quelli che sono i diritti del locatario che vive in affitto in un appartamento in merito alla possibilità di disdetta anticipata. Cosa può fare, invece, il proprietario dell’immobile? Ci sono dei giustificati motivi per mandare via l’inquilino?

Di base, dovrebbe garantire al locatario il diritto di vivere nella sua abitazione, dato che c’è di mezzo un contratto di locazione, ma ci sono comunque alcune ipotesi contemplate dalla legge, ovvero dall’art. 3 della legge 431/98.

Tali motivi sono:

1. si vuole utilizzare casa propria per viverci, eventualmente anche con il coniuge, i figli o i parenti entro il 3° grado, oppure usarla per un’attività commerciale, artigianale o professionale;
2. si ha intenzione di destinare l’abitazione ad attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto;
3. il conduttore dispone di un un alloggio libero e idoneo nello medesimo Comune;
4. l’edificio in cui si trova l’immobile è gravemente danneggiato e sono necessari dei lavori di ricostruzione, oppure di ristrutturazione, demolizione o trasformazione (lo sgombero diventa, quindi, indispensabile);
5. vendita a terzi, anche se in questo caso l’inquilino avrebbe il diritto di prelazione.

Se queste ipotesi non dovessero poi verificarsi, l’inquilino avrebbe il diritto di chiedere il reintegro nel contratto di affitto.

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Risoluzione anticipata contratto di locazione – Domande frequenti

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