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Si può sfrattare l’inquilino se la casa serve al proprietario?

Sfrattare un inquilino per necessità del proprietario è possibile, ma solo nel rispetto di precise condizioni e tempistiche. Il diritto del locatore di rientrare in possesso del proprio immobile deve bilanciarsi con il diritto dell’inquilino alla stabilità abitativa. Vediamo quali sono i casi in cui questa ipotesi può concretizzarsi.

sfratto per necessità cos'è
  • L’inquilino può essere sfrattato dal proprietario se, in caso di mancato rinnovo del contratto, non lascia l’immobile spontaneamente.
  • Il locatore è legittimato a negare il rinnovo per i motivi consentiti dalla legge.
  • Deve dare 6 mesi di preavviso all’inquilino che dovrà restituire l’immobile alla scadenza.

Nel mondo delle locazioni immobiliari, uno dei temi più delicati riguarda il diritto del proprietario di riottenere la disponibilità del proprio immobile. Ma si può sfrattare l’inquilino (non moroso) se al proprietario serve la casa? La risposta è positiva, ma solo in presenza di determinati requisiti e seguendo una procedura precisa, prevista dalla legge. Vediamo nel dettaglio quando il proprietario può mandar via l’inquilino e in quali casi, invece, lo sfratto non può essere eseguito.

Cos’è lo sfratto per necessità del proprietario

Lo “sfratto per necessità” consegue al recesso dal contratto di locazione ad uso abitativo da parte del locatore, motivato dal bisogno effettivo del proprietario (o di un suo familiare) di utilizzare l’immobile.

È disciplinato dall’articolo 3 della legge n. 431/1998, che regola le locazioni abitative, e si applica solo ai contratti a canone libero. Alla prima scadenza del contratto (dopo i primi 4 anni nei contratti 4+4), il proprietario può decidere di non rinnovare la locazione per motivi di necessità, ma deve comunicarlo per tempo all’inquilino e dimostrare la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.

In questo caso, si può avviare un procedimento di sfratto per finita locazione qualora l’inquilino non si decida spontaneamente ad abbandonare la casa.

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mandare via inquilino per vendere casa
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Quando il proprietario può sfrattare l’inquilino per necessità

Lo sfratto per necessità può essere richiesto alla prima scadenza del contratto (cioè dopo i primi 4 anni di locazione, nei contratti 4+4), con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data di cessazione del contratto.

Ecco alcuni motivi riconosciuti dalla legge per poter avviare lo sfratto per necessità:

  1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  2. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità, e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori. Il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio;
  3. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, o, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso. Il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio.

Approfondisci leggendo Sfratto per morosità: cos’è, procedura, quanto tempo passa, termini a comparire

Sfratto per vendita dell’immobile: è possibile?

La sola intenzione di vendere l’immobile non è, di per sé, un motivo legittimo per sfrattare l’inquilino prima della scadenza del contratto.

Tuttavia, alla prima scadenza dei 4 anni, il proprietario può decidere di non rinnovare la locazione e vendere l’immobile a terzi, a condizione che:

  • abbia comunicato l’intenzione di vendere con preavviso di 6 mesi;
  • non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;

In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

LEGGI ANCHE Proprietario non rispetta il contratto di locazione: cosa può fare l’inquilino

sfratto per andare ad abitare nell'immobile

Lettera di sfratto per necessità del proprietario: cosa deve contenere

Per esercitare il diritto di riottenere l’immobile, il locatore deve inviare all’inquilino una comunicazione scritta almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC oppure fax, in occasione dei primi 4 o 3 anni, a seconda che si tratti di una tipologia 4+4 o 3+2.

Questa comunicazione – detta anche “disdetta per necessità” – deve contenere:

  • i dati identificativi del contratto e delle parti;
  • la motivazione dettagliata e reale del recesso (es. “intenzione di destinare l’immobile al figlio, residente all’estero, che rientra in Italia”) a pena di nullità affinché l’inquilino possa effettuare le opportune verifiche;
  • l’indicazione della data in cui il contratto cesserà;
  • l’invito a rilasciare l’immobile entro quella data.

Se l’inquilino non lascia l’appartamento alla scadenza, il proprietario potrà avviare la procedura giudiziale di sfratto per finita locazione.

Scopri di più su Diritto visita immobile in affitto: quando il proprietario può entrare in casa?

Cosa succede se il proprietario dichiara il falso?

La legge tutela l’inquilino contro eventuali abusi del diritto di recesso da parte del locatore. Se il proprietario invoca uno sfratto per necessità e poi non utilizza l’immobile per lo scopo dichiarato, l’inquilino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per:

  • chiedere il risarcimento dei danni subiti;
  • ottenere il ripristino del contratto di locazione (se possibile).

È quindi fondamentale che il proprietario agisca in buona fede e possa dimostrare la reale necessità, anche in sede giudiziale.

Si precisa che il locatore ha tempo 12 mesi dall’avvenuta consegna dell’immobile per occuparlo secondo le intenzioni espresse nella lettera di mancato rinnovo.

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Quando non è possibile sfrattare l’inquilino per necessità

Ci sono diversi casi in cui lo sfratto per necessità non è ammesso, cioè:

  • prima che siano decorsi 4 anni dall’entrata in vigore del contratto (locazione 4+4);
  • contratti a canone concordato;
  • in mancanza di preavviso scritto – se il proprietario non ha inviato la disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni.

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come funziona lo sfratto per necessità

Procedura di sfratto per necessità: come funziona

La procedura può essere riassunta così:

  1. il primo step consiste nell’invio della disdetta per necessità, con raccomandata A/R o PEC, almeno 6 mesi prima della scadenza.
  2. il secondo coincide con l’attesa della scadenza del contratto.

Se l’inquilino non libera l’immobile, il locatore può:

  • avviare la procedura giudiziale di sfratto per finita locazione, notificando all’inquilino l’atto di intimazione di sfratto;
  • ottenere un provvedimento di convalida dal Giudice;
  • eventualmente richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione forzata dello sfratto, qualora l’inquilino non lasciasse l’immobile spontaneamente.

Se sei un proprietario e stai valutando la possibilità di riottenere il tuo immobile, è fondamentale conoscere le norme che regolano il recesso per necessità e agire con cautela, magari con l’assistenza di un legale. Lo stesso vale per gli inquilini: essere informati è il primo passo per far valere i propri diritti.

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Avv. Manuela Margilio
Esperta di diritto immobiliare, successioni, fiscalità.
Laureata in giurisprudenza a Torino. Dopo aver lavorato presso diversi studi legali, attualmente mi occupo di assicurazioni e scrivo sul web approfondendo tematiche sulle quali nel tempo mi sono specializzata.
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