Come si effettua il subentro in un contratto di locazione?

• Il subentro permette di modificare il nome della persona alla quale è intestato un contratto. 
• Potrebbe, per esempio, trattarsi di un contratto di locazione a uso abitativo. 
• La procedura di subentro prevede il rispetto di specifiche regole, come il pagamento di un’imposta di registro.  

Quando si va a vivere in una casa in affitto, è prevista la stipula di un contratto di locazione. Ne esistono diverse tipologie: lo stesso può infatti essere transitorio, per studenti, 4+4, in regime di cedolare secca, e così via. 

Molto spesso succede che, quando un locatore affitta la sua proprietà a più inquilini che non si conoscono (per esempio, a persone che frequentano l’università), venga fatto sottoscrivere un solo contratto, in cui ci sono i nomi di tutti i conduttori. 

Questo contratto avrà, ovviamente, una scadenza, ma nel corso della locazione viene data ai firmatari la possibilità di recedere in anticipo, trovando una persona che li sostituisca, tramite quello che prende il nome di subentro. 

Cosa bisogna fare in casi simili? Chi deve occuparsi del subentro, specie se di un contratto di locazione cointestato? Vale oralmente o è necessario un nuovo contratto scritto? Ci sono dei costi da sostenere? A carico di chi? Vediamo cosa prevede la normativa in materia.

Subentro contratto di locazione: di cosa si tratta

Il subentro è la procedura con la quale è possibile sostituire il nome di una o più persone in un contratto – nel caso preso in esame, in quello di affitto. In realtà, quando la sostituzione avviene in modo volontario, sarebbe più corretto parlare di “cessione di contratto“. 

La differenza tra cessione e subentro è la seguente:

1. la cessione avviene con il consenso delle parti;
2. il subentro ex lege, invece, prevede una modifica del contratto di locazione che non è riconducibile alla volontà delle parti. 

La cessione avviene generalmente da parte dell’inquilino. Tuttavia, potrebbe verificarsi anche il caso in cui sia il proprietario dell’immobile a cambiare – la casa potrebbe infatti essere venduta a qualcun altro o ereditata in caso di morte del precedente locatore. 

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Subentro ex lege: esempi

Casi in cui potrebbe verificarsi il subentro e non la cessione del contratto sono quelli in cui:

• muore il locatore;
• la casa coniugale viene assegnata all’altro coniuge in seguito a una separazione giudiziale;
• l’immobile locato è alienato a terzi. 

In casi simili, non si dovrà corrispondere nessuna imposta, ma sarà necessario comunicare il cambio di locatore o conduttore presso l’ufficio dell’Agenzia delle entrate in cui il contratto è stato registrato.

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Il subentro vale oralmente? 

Cosa bisogna fare per procedere con un subentro? Nell’ipotesi di cessione, ci saranno delle spese da sostenere per regolarizzare la modifica dell’intestatario del contratto di locazione. Ma chiariamo prima una questione: il subentro può valere oralmente? 

Per legge, i contratti a uso abitativo devono avere la forma scritta (ai sensi di quanto previsto dall’art. 1 della legge 431/1988). Pertanto, lo stesso vale per le eventuali modifiche apportate al documento iniziale (art. 1325 cc), quindi per il subentro.

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Chi deve comunicare il subentro nel contratto di locazione? 

Il subentro (in questo caso, la cessione del contratto) deve essere comunicato al proprietario dell’immobile dall’inquilino uscente. 

Per portare a termine la richiesta di subentro, sarà sufficiente indicare, per esempio utilizzando un modello trovato online, ovvero una semplice scrittura privata:

• i dati del precedente inquilino (nome, cognome, codice fiscale);
• i dati del subentrante (nome, cognome, luogo e data di nascita, indirizzo di residenza, numero carta identità, codice fiscale);
• i dati identificativi dell’immobile;
• la data in cui l’immobile viene ceduto;
• il pagamento di un eventuale deposito cauzionale da parte del conduttore subentrante. 

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Spese di subentro contratto di locazione: chi le paga? 

Le spese di subentro sono di solito a carico dell’inquilino uscente, ma sul contratto di locazione potrebbe essere stato specificato che tale costo debba essere suddiviso equamente tra locatario entrante e uscente.

L’imposta di registro prevista per la cessione di contratto (da pagare anche nel caso di contratti di locazione con cedolare secca) è pari a:

• 67 euro, se non è previsto un corrispettivo;
• oppure, in presenza di corrispettivo, al 2% del corrispettivo concordato, che prevede un minimo di 67 euro. 

Come già specificato, tale imposta non è dovuta quando il subentro non dipende dalla volontà delle singole parti. 

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Come si paga l’imposta di registro? 

Il pagamento delle spese di subentro può essere effettuato, entro il termine di 30 giorni dalla cessione,  tramite:

1. i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web), effettuando una richiesta di addebito sul proprio  conto corrente;
2. il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502.

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