Denunciare proprietario di casa senza contratto: come fare

• Vivere in nero in un immobile in affitto comporta svantaggi sia per il locatore, sia per il locatario.
• In casi simili, è possibile denunciare il proprietario di casa.
• Ci sono, poi, altre casistiche nelle quali si può inviare una lettera di diffida, per esempio quando il proprietario non fa i lavori che gli competono.

Vivere in un appartamento in affitto senza un regolare contratto di locazione è una situazione abbastanza diffusa nel nostro Paese (e non solo), dalla quale derivano diverse conseguenze. 

Il proprietario dell’immobile, ovviamente, non verserà le imposte dovute, mentre il conduttore potrebbe approfittare di questa condizioni per chiedere un canone più basso, quindi pagare di meno. 

Un contratto di affitto si definisce “in nero” nel momento in cui non viene registrato presso l’Agenzia delle entrate, portando il locatore a evadere l’imposta di registro e l’imposta sui redditi. 

Quali sono i diritti dell’inquilino senza contratto, ovvero che cosa si può fare per denunciare un proprietario di casa nell’ipotesi di affitto in nero? In quali altri casi è possibile fare una diffida nei suoi confronti? Esaminiamo alcune situazioni che potrebbero verificarsi. 

Locazione senza contratto scritto: chi rischia? 

Cosa rischia chi è in affitto senza contratto? Quando non si può sfrattare l’inquilino in casi simili? Il proprietario che affitta il proprio immobile in nero, quindi che non stipula il contratto di locazione, non ha la possibilità di sfrattare il proprio inquilino nell’ipotesi in cui non dovesse pagare l’affitto, ovvero per morosità. 

Di conseguenza, non può neanche chiedere un decreto ingiuntivo per eventuali canoni arretrati. Tra gli altri svantaggi, rischia:

• che il conduttore vada via in qualsiasi momento, anche dall’oggi al domani – dato che non un contratto, non esiste neanche un termine di preavviso da rispettare;
• di non poter richiedere un risarcimento se l’immobile dovesse essere danneggiato;
• di pagare delle sanzioni. 

Tali sanzioni possono essere di due tipi, ovvero riferirsi:

1. alla mancata registrazione del contratto (o alla registrazione in ritardo): sono comprese tra il 120 e il 240% dell’imposta non pagata;
2. alla registrazione di un contratto che prevede un importo inferiore rispetto a quello effettivamente pagato dall’inquilino, di importo tra il 200 e il 400% della differenza tra l’imposta di registro sul canone totale e quella pagata sul canone dichiarato. 

Ti potrebbe interessare anche Il proprietario di casa mi minaccia: come funziona la diffida dell’avvocato

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Obblighi proprietario di casa: quali sono?

Il proprietario di casa, dunque, potrebbe avere delle difficoltà se non fa il contratto al proprio inquilino e quest’ultimo non dovesse pagare: mandarlo via può infatti essere piuttosto difficile. 

In aggiunta, deve rispettare gli obblighi previsti dall’art. 1575 del Codice civile, ovvero:

• 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
• 2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
• 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione. 

Al contempo, l’inquilino ha il dovere di riconsegnare l’immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, quindi di evitare di danneggiarlo o di mutarne la destinazione d’uso, e di pagare il canone di affitto e le spese di manutenzione ordinaria. 

Quando il proprietario può cacciare l’inquilino? Ti suggeriamo di leggere anche A chi rivolgersi per problemi con l’inquilino

Denunciare proprietario di casa senza contratto

Come denunciare chi affitta senza contratto? Si può denunciare l’affitto in nero senza prove? Intanto, abitare in un appartamento in affitto rappresenta già di per sé una prova, alla quale si devono aggiungere dei documenti concreti, quali eventuali messaggi con il proprietario di casa, registrazioni audio, video, prove di pagamento dell’affitto o delle bollette. 

L’inquilino che decide di denunciare il proprietario che non fa il contratto può rivolgersi all’Agenzia delle entrate o alla Guardia di finanza, fornendo le prove documentali citate. Il proprietario sarà quindi sanzionato – ma le sanzioni possono essere ridotte se si ricorre all’istituto del ravvedimento operoso. 

La presenza di un affitto in nero, comunque, può essere scoperta anche dalle Autorità, per mezzo di un accertamento per sospetta evasione fiscale. Un’ipotesi abbastanza comune è quella in cui non ci sia una corrispondenza tra il reddito effettivo del proprietario e quello che è stato dichiarato. 

Alla denuncia dovrebbe seguire la regolarizzazione del contratto di affitto: il locatario avrà anche il diritto di ottenere l’eventuale restituzione di canoni extra che sono stati versati. 

Ti consigliamo di leggere pure Denuncia muffa casa in affitto e Cosa occupata senza contratto: cos’è il nuovo reato di occupazione abusiva di immobili

Cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori

Prendiamo un altro caso che potrebbe diventare terreno di scontro tra il proprietario e l’inquilino in affitto, cioè quello in cui il proprietario di casa non dovesse eseguire lavori di manutenzione necessari per il corretto godimento dell’abitazione. 

L’inquilino potrebbe tutelarsi rivolgendosi a un avvocato per inviare una lettera di diffida al proprietario. In alternativa, ai sensi dell’art. 1006 c.c., potrebbe decidere di occuparsi dei lavori in autonomia e:

• chiedere poi il rimborso delle spese sostenute al locatore;
• oppure richiedere una riduzione del canone di affitto. 

In generale, oltre a contattare un avvocato, in caso di problemi con il proprietario di casa potrebbe essere utile il supporto di un’associazione di tutela degli inquilini, un sindacato o, nei casi suscettibili di denuncia, delle Forze dell’Ordine. Un esempio potrebbe essere la violazione di domicilio, ovvero quello in cui il proprietario si presenta in casa senza avvisare l’inquilino. 

Hai bisogno di una consulenza legale gratuita in materia di affitti? Su deQuo puoi scrivere, direttamente in chat, a migliaia di avvocati per una richiesta di preventivo a costo zero

Problemi condominiali? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza