Condominio

Parcheggio condominiale: chi può usarlo? Il regolamento

Chi ha diritto a utilizzare il parcheggio condominiale, cosa cambia fra uso privato e uso pubblico e cosa fare quando viene usato da non residenti.

Il parcheggio condominiale è in genere caratterizzato da un regolamento che serve a determinato l’assegnazione dei posti auto. Capita spesso di incappare in situazioni di difficoltà, per esempio quando lo spazio per l’assegnazione delle auto è insufficiente oppure quando una persona che non è residente si appropria di uno dei posti del parcheggio condominiale.





Nel Codice civile non sono contenute regole in merito alla gestione del parcheggio condominiale, le cui disposizioni sono determinate dallo stesso condominio. Ogni singola decisione relativa al parcheggio condominiale dovrà essere infatti il risultato di una scelta condivisa dall’assemblea di condominio, a maggioranze variabili a seconda della situazione.





In questa guida saranno presentate le nozioni relative alla ripartizione delle spese, al funzionamento del parcheggio a uso pubblico, come ci si regola in presenza di ospiti e come fare a richiedere la rimozione forzata nel caso in cui ci dovessero essere violazioni delle regole in vigore da parte di non residenti.







Regolamento
parcheggio condominiale





L’articolo 1102 del Codice Civile regola l’utilizzo del parcheggio comune, in base a due principi fondamentali:









La legge 1150 del 1942 prevede che ogni dieci metri cubi di fabbricato sia presente almeno un metro quadro di parcheggio. I posti auto vengono assegnati ai condomini ai quali spetta di diritto, ma cosa succede nel caso in cui non ci fosse abbastanza spazio per tutti?





In queste circostanze l’assemblea condominiale si occupa di fissare dei turni per il parcheggio, che possono essere di tipo:









I turni vengono stabiliti in presenza di almeno la metà dei millesimi: nel caso di difficoltà nel trovare un accordo, si può ricorrere a un sorteggio. La turnazione non è obbligatoria, ma basta la richiesta da parte di un solo condomino per avere il parcheggio con assegnazione dei posti a rotazione a obbligare il condominio ad applicarlo.





Il condominio ha la possibilità di trasformare:





  1. il cortile condominiale in parcheggio: in questo caso deve essere raggiunta una maggioranza in assemblea condominiale che sia pari ad almeno 667 millesimi dell’edificio;
  2. il giardino in parcheggio: in questa evenienza si deve ottenere il voto dei 4/5 dei partecipanti all’assemblea e i 4/5 del valore dell’edificio. Trattandosi di una modifica della destinazione d’uso di una parte che rappresenta un bene comune, è necessaria la maggioranza qualificata.




parcheggio condominiale




Parcheggio
condominiale: l’usucapione del posto auto





Come regola generale, il posto auto in condominio non può essere assegnato per sempre a un condomino: si tratta di un bene comune per il quale il godimento dello stesso spazio spetta a tutti i condomini. In casi eccezionali, l’assegnazione di un posto nel parcheggio condominiale a tempo indeterminato deve essere approvata all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale.





Cosa succede, invece, in caso di usucapione del posto auto, ovvero quando qualcuno parcheggia per 20 anni di seguito la propria macchina sempre nello stesso posto?





Ci sono diverse ipotesi:









Parcheggio
condominiale: ripartizione spese





La Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condomini hanno diritto a utilizzare il parcheggio condominiale allo stesso modo: ciò significa che a chi ha un appartamento più grande non spetta maggiore spazio nel parcheggio, ma è tenuto al pagamento di una cifra maggiore, che è proporzionale ai millesimi del suo appartamento.





Nel caso in cui ci fosse più spazio a disposizione rispetto al numero
dei condomini:









Parcheggio
condominiale a uso pubblico





Nel caso di parcheggio a uso pubblico, i posti auto possono essere occupati sia dai residenti sia da non residenti, fermo restando che le auto devono essere dotate di assicurazione e non deve trattarsi di veicoli che si ha intenzione di abbandonare.





In questi casi, il condominio potrà decidere di cedere la gestione del parcheggio condominiale al Comune, che potrà stabilire:





  1. l’utilizzo del disco orario;
  2. il pagamento del parcheggio;
  3. appositi divieti negli orari destinati alla pulizia della strada.




Per conoscere se un parcheggio sia privato o a uso pubblico è sufficiente una visura al catasto.





parcheggio condominiale ripartizione delle spese




Parcheggio condominiale in caso di ospiti





È possibile che nel parcheggio condominiale siano stati riservati dei posti per eventuali ospiti: in questi casi si deve fare in modo di non occuparli. L’area destinata agli ospiti deve essere approvata:









Allo stesso modo, l’assemblea condominiale può decidere, in rappresentanza di almeno la metà del totale:









Parcheggio
condominiale: rimozione forzata





Cosa succede invece nel caso in cui un parcheggio condominiale privato venga occupato abusivamente da un non residente? In questi casi, viene commesso un reato equiparato a quello di violenza privata, disciplinato dall’articolo 610 del Codice Civile.





In caso di occupazione illegale da parte di un estraneo è necessario chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio, in base a quanto stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 820 del 16 gennaio 2014:









I singoli condomini non possono procedere con la rimozione forzata del veicolo parcheggiato abusivamente, rivolgendosi a ditte specializzate. Se in seguito all’intervento da parte dell’amministratore, il problema dovesse ancora sussistere ci si potrà rivolgere al Giudice al quale richiedere:





  1. un provvedimento di urgenza, ai sensi dell’articolo 700 del Codice di Procedura Penale;
  2. un provvedimento cautelare, ai sensi dell’articolo 1168 del Codice Civile.




In più, nel caso in cui un condomino dovesse bloccare l’accesso al parcheggio a un altro condomino, commetterebbe un reato di violenza privata, che può essere denunciato.





Parcheggio
condominiale – Domande frequenti





La regola che consente il parcheggio condominiale a chi arriva prima è legittima?

Nel caso in cui non ci fosse spazio a sufficienza per tutti i condomini, la regola che favorisce il parcheggio a chi arriva prima è illegittima: in questo caso si può fare ricorso al Giudice affinché l’assemblea adotti il sistema del parcheggio a rotazione.

Cosa succede se non c’è spazio per tutte le auto del condominio?

In circostanze simili, con delibera a maggioranza dell’assemblea condominiale può essere stabilito un sistema di turni che permettano a tutti i condomini di avere a disposizione, a rotazione, uno spazio nel quale parcheggiare.

È possibile recintare un posto auto?

Un singolo posto auto può essere recintato solo nel caso in cui sia di proprietà esclusiva dei condomini, a patto che la recinzione non costituisca un ostacolo per gli altri automobilisti o una lesione al decoro architettonico dell’edificio.

Si può affittare un posto auto?

Un posto auto può essere affittato soltanto ad alcuni condomini se si ottiene il consenso da parte di tutti i proprietari.

È possibile far rimuovere un’auto dal parcheggio condominiale con il carro attrezzi?

La polizia non ha l’autorità per poter intervenire su un’area privata qual è il parcheggio di un condominio: in questi casi il regolamento condominiale prevede l’applicazione di sanzioni pecuniarie, comprese fra i 200 e gli 800 euro, per chi non rispetta le regole in vigore nel parcheggio. Il singolo condomino non può intervenire di sua sponte, ma deve richiedere l’accertamento della violazione o all’amministratore o alle guardie giurate.