Condono edilizio: cos’è e come funziona

• Il condono edilizio è uno strumento adottato dal legislatore in presenza di violazione di norme urbanistiche e di edilizia.
• È stato applicato nel 1985, nel 1994 e nel 2003: ora è attesa una nuova misura tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024. 
• Il condono edilizio si distingue dalla sanatoria, che è un provvedimento amministrativo, non una legge, e può essere sempre adottato dall’ente locale.

Negli ultimi tempi si sente parlare con insistenza di un nuovo condono edilizio, atteso tra la fine di quest’anno e l’inizio del prossimo. Attualmente tutto tace però sul punto.

Il Governo, infatti, sembra impegnato su troppi fronti per intervenire anche in materia, benché questo è un provvedimento atteso da oltre 20 anni.

Rispetto all’ultima misura del 2003, il fenomeno dell’abusivismo sembra essere più contenuto, per effetto anche delle molte sanzioni che sono state previste nel tempo, sia pecuniarie sia materiali, come la demolizione. Tuttavia, il condono edilizio è sicuramente uno strumento che ancora oggi presenta una certa utilità. Di cosa si tratta?

In pratica, il condono edilizio è una legge ordinaria che consente di regolarizzare l’illecito. Nel presente articolo ti spiegheremo in cosa consiste, come è applicato e quali opere sono condonabili. Ti spiegheremo anche che differenze ci sono rispetto alla sanatoria. 

Cos’è il condono edilizio?

La violazione delle regole in materia di edilizia comporta l’integrazione di un illecito, che può anche essere sanzionato con la demolizione. Proprio per questa ragione, da tempo il legislatore è ricorso allo strumento del condono edilizio, cioè un rimedio con cui si pone riparo all’illecito.

Il condono edilizio fa riferimento agli illeciti realizzati in fase di costruzione, ampliamento e modifica di immobile. Si distingue poi dal condono ambientale perché:

• il condono edilizio fa riferimento alla violazione delle norme edilizie e urbanistiche;
• il condono ambientale riguarda la violazione di norma paesaggistiche. 

Il primo condono edilizio è stato introdotto nel 1985, con il fine di contenere l’abusivismo edilizio, che all’epoca era particolarmente diffuso. Tramite il condono, si vanno a sanare i vari illeciti in materia con il pagamento di un’oblazione pecuniaria. 

È, dunque, una sorta di sanatoria, un’autorizzazione o concessione che è rilasciata dopo la realizzazione dell’opera. Mediante questo strumento, lo Stato rinuncia anche ad esercitare il potere sanzionatorio nei confronti della persona per violazione della normativa.

Questo primo intervento era finalizzato a mettere ordine in una situazione complessa. A questa prima legge ne è seguita una seconda, nel 1994, ovvero la legge. n. 724 del 1994, in cui sono stati precisati i requisiti e le condizioni per ottenere il condono: il tempo, lo stato dei lavori e le dimensioni dell’opera abusiva.

L’ultima legge sul condono è del 2003, si discute tuttavia di introdurre una quarta nel 2024. 

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Quando c’è un abuso edilizio?

Prima di spiegare cos’è il condono edilizio e quale sia la relativa disciplina, è opportuno chiarire il concetto di abuso edilizio. In genere, si ha abuso quando sono violate le regole previste dal Testo unico dell’edilizia.

Le principali violazioni sono:

• edificio abusivo (abuso totale): quando l’edificio è realizzato in assenza di un titolo edilizio abilitativo. In questo caso manca il provvedimento amministrativo o il permesso di costruire che viene richiesto dalla legge;
• abusi sostanziali: in questo caso si constata una difformità quantitativa tra l’attività autorizzata e quella realizzata;
• abusi minori: si tratta di piccole modifiche interne realizzate in modo diverso da come era stato autorizzato.

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Quali opere possono essere condonate?

Ci dobbiamo ora chiedere quali siano le opere che possono essere oggetto di condono. Appartengono a questa categoria:

1. ​​opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, e non conformi alle normative urbanistiche;
2. opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
3. interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
4. opere di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
5. opere di restauro finalizzate alla conservazione dell’organismo edilizio;
6. opere di manutenzione straordinaria.

Non possono, invece, essere oggetto di condono edilizio:

• opere realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
• opere su un’unità abitativa che, in precedenti condoni, è stata già oggetto di sanatoria per costruzione o ristrutturazione;
• opere eseguite da persone condannate per reati come associazione mafiosa, riciclaggio, in via definitiva;
• opere dove è impossibile attuare gli interventi di adeguamento antisismico.
• infine, non sono condonabili le opere realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

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Limiti volumetrici

Con la legge del 2003, sono stati introdotti anche dei limiti volumetrici al condono edilizio. In particolare:

• per gli ampliamenti si prevede che, a prescindere dalla destinazione d’uso, è possibile sanare interventi che non abbiano comportato una maggiorazione superiore al 30% rispetto al volume iniziale, o un ampliamento superiore ai 750 metri cubi;
• per le nuove costruzioni, è possibile sanare solo quelle residenziali se il vincolo di costruzione non supera nell’insieme i 3.000 metri cubi e non si eccedano i 750 metri cubi nella singola richiesta di titolo abilitativo edilizio. 

Condono edilizio: domanda 

La domanda di condono edilizio deve essere presentata al Comune competente dal titolare del diritto di proprietà sul bene immobile. Deve essere presentata domanda rispetto ad una specifica opera, con l’intento di procedere ad operazioni di trasformazione. Se si tratta di una proprietà condominiale, è necessaria la sottoscrizione dell’amministratore di condominio.

La domanda può essere presentata anche da soggetti che hanno la disponibilità di opere realizzate su immobili di proprietà dello Stato. Tuttavia, in questa ipotesi, è necessario allegare un atto che dimostri il consenso dell’ente proprietario alla sanatoria.

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Devono essere allegati alla domanda i seguenti documenti:

1. dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà;
2. documentazione fotografica e un elaborato grafico, contenente gli elementi necessari per la determinazione dell’opera abusiva;
3. eventuale atto unilaterale d’obbligo;
4. asseverazione del professionista abilitato;
5. attestazione del versamento dell’oblazione a favore dello Stato;
6. attestato del versamento della quota integrativa dell’oblazione a favore della Regione;
7. attestato del versamento del contributo di costruzione a favore del Comune;
8. attestato del versamento dei diritti di segreteria a favore del Comune.

Se non è presentata l’intera documentazione, lo Sportello unico consente la correzione dell’irregolarità, comunicando al richiedente e al professionista un invito per l’integrazione della domanda.

Quali sono i costi del condono edilizio

Altra questione su cui pare opportuno soffermarsi sono i costi del condono edilizio. Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, infatti, il condono edilizio presuppone il pagamento di un’oblazione. I costi del condono variano in considerazione del metro quadro dell’immobile che si va a condonare, però possono anche incidere ulteriori fattori sul prezzo, quale ad esempio la tipologia di abuso, gli oneri concessori, la posizione geografica.

Si stima, tuttavia, che il costo vari tra i 60 e i 150 euro al metro quadro. Questi valori possono comunque subire delle variazioni, anche in base a scelte discrezionali dell’ente locale competente.

Laddove siate interessati a conoscere precisamente il costo, vi consigliamo di rivolgervi ad un professionista del settore, come un architetto o un geometra. Questo vi fornirà una stima precisa di quanto dovrete pagare per sanare l’abuso edilizio. 

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Condono edilizio: fin quando era possibile presentare domanda?

L’ultimo condono edilizio è stato previsto nel 2003, dunque, era possibile presentare richiesta entro il 10 dicembre 2004. La domanda doveva contenere le varie ricevute dell’oblazione e degli altri oneri che dovevano essere adempiuti. Dopo il termine di 36 mesi, l’oblazione produceva i suoi effetti. Da quel momento in poi non sono state più introdotte leggi sul condono edilizio.

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Nuovo condono edilizio in arrivo?

Da almeno due anni, però, si discute molto dell’introduzione di un nuovo condono edilizio, dopo che ormai sono trascorsi più di 20 anni dall’ultimo condono. 

Ad oggi, tuttavia, dal Governo non trapela nulla. Secondo gli operatori del settore, potrebbe esserci un nuovo condono tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024. Presumibilmente, le opere che saranno oggetto di condono sono le medesime citate nei precedenti paragrafi. 

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Condono edilizio: differenze con la sanatoria

Diversa dal condono edilizio è la sanatoria. In cosa consiste questo provvedimento? La sanatoria è un processo tramite il quale si possono regolarizzare le opere edilizie che violano le norme urbanistiche ed edilizie.

L’ordinamento conosce diverse tipologie di sanatoria:

• sanatoria per opere edilizie minori, che ha ad oggetto le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per esempio, rientrano in questa categoria la sostituzione di infissi, le recinzioni e le altre opere di ristrutturazione degli esterni;
• sanatoria per opere edilizie maggiori: appartengono a questa categoria le attività di ristrutturazione e ampliamento. Sono tali l’attività di costruzione di vani e l’aggiunta di piani, che vanno ad ampliare la volumetria o a modificare la destinazione d’uso dell’immobile;
• sanatoria per lottizzazione abusiva, che ricordiamo essere un reato avente ad oggetto la divisione dei terreni in lotti e la realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione.

La differenza tra le due misure è che:

1. il condono è una legge introdotta dal legislatore che va ad eliminare la condotta illecita;
2. la sanatoria, invece, è un provvedimento amministrativo adottato da un ente locale, sempre finalizzato ad eliminare il vizio.

Come chiedere la sanatoria?

La sanatoria va richiesta al Comune o alla Regione competente, in base al luogo in cui si trova l’immobile. Deve essere presentata una domanda, allegando alcuni documenti:

1. la documentazione tecnica relativa all’opera abusiva, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive;
2. la dichiarazione di conformità degli impianti, se prevista dalle norme locali;
3. il pagamento del contributo di sanatoria, calcolato in base alla tipologia dell’opera abusiva e alle tariffe stabilite dal Comune o dalla Regione.

In base alla documentazione presentata, l’autorità competente procede a rilasciare o meno il provvedimento. In caso di esito positivo, l’immobile abusivo si intende regolarizzato.

La concessione della sanatoria è subordinata ad una valutazione che tiene in considerazione alcuni fattori, tra cui:

• l’adeguatezza dell’opera, nel senso che l’immobile deve rispettare i requisiti minimi di sicurezza;
• la compatibilità urbanistica, cioè le opere devono essere conformi alle disposizioni del Piano Regolatore Generale (PRG) o, in assenza di questo, alle norme urbanistiche vigenti nel territorio.
• il rispetto delle distanze legali, la legge prevede che ciascuna costruzione rispetti le distanze minime dagli altri edifici, al fine di consentire la realizzazione di infrastrutture, il passaggio dell’acqua, l’accesso a fonti di luce.

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Condono edilizio – Domande frequenti

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