Condono edilizio: è previsto nel 2026?

• Il condono edilizio è uno strumento adottato dal legislatore in presenza di violazione di norme urbanistiche e di edilizia.
• È stato applicato nel 1985, nel 1994 e nel 2003: ora è attesa una nuova misura tra la fine del 2023 e l’inizio del 2024. 
• Il condono edilizio si distingue dalla sanatoria, che è un provvedimento amministrativo, non una legge, e può essere sempre adottato dall’ente locale.

Negli ultimi tempi si sente parlare con insistenza di un nuovo condono edilizio. Chi si aspettava la sua presenza nella Legge di Bilancio 2026 c’è probabilmente rimasto male. Tuttavia, considerare l’ipotesi definitivamente accantonata sarebbe prematuro. La misura non è stata inserita nella manovra per evitare impatti sui conti pubblici, ma il tema resta aperto nel dibattito politico.

Il Parlamento ha infatti approvato un ordine del giorno che impegna il Governo a valutare successivamente interventi di regolarizzazione, spostando la discussione dal piano finanziario a quello normativo. L’intenzione sarebbe quella di inserire le nuove disposizioni in una riforma più ampia, collegata alla revisione del Testo Unico dell’edilizia e al futuro Codice delle Ricostruzioni. Vediamo quali sono le ipotesi in campo.

Cos’è il condono edilizio?

La violazione delle regole in materia di edilizia comporta l’integrazione di un illecito, che può anche essere sanzionato con la demolizione. Proprio per questa ragione, da tempo il legislatore è ricorso allo strumento del condono edilizio, cioè un rimedio con cui si pone riparo all’illecito.

Il condono edilizio fa riferimento agli illeciti realizzati in fase di costruzione, ampliamento e modifica di immobile. Si distingue poi dal condono ambientale perché:

• il condono edilizio fa riferimento alla violazione delle norme edilizie e urbanistiche;
• il condono ambientale riguarda la violazione di norma paesaggistiche. 

Il primo condono edilizio è stato introdotto nel 1985, con il fine di contenere l’abusivismo edilizio, che all’epoca era particolarmente diffuso. Tramite il condono, si vanno a sanare i vari illeciti in materia con il pagamento di un’oblazione pecuniaria. 

È, dunque, una sorta di sanatoria, un’autorizzazione o concessione che è rilasciata dopo la realizzazione dell’opera. Mediante questo strumento, lo Stato rinuncia anche ad esercitare il potere sanzionatorio nei confronti della persona per violazione della normativa.

Questo primo intervento era finalizzato a mettere ordine in una situazione complessa. A questa prima legge ne è seguita una seconda, nel 1994, ovvero la legge. n. 724 del 1994, in cui sono stati precisati i requisiti e le condizioni per ottenere il condono: il tempo, lo stato dei lavori e le dimensioni dell’opera abusiva. L’ultima legge sul condono è del 2003.

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Novità 2026: cosa potrebbe accadere?

Al centro del confronto politico c’è la possibile riattivazione del cosiddetto “terzo condono”, introdotto con il decreto-legge 269/2003. L’ipotesi prevede di estenderne l’efficacia su tutto il territorio nazionale, superando le differenze regionali che ne hanno limitato l’applicazione in passato. Un aspetto particolarmente delicato riguarda la possibilità di sanare abusi realizzati entro quella data anche in aree soggette a vincoli paesaggistici o ambientali, consentendo di regolarizzare immobili oggi bloccati da lunghe procedure burocratiche.

Accanto alla riapertura del condono del 2003, si studia una misura rivolta alle irregolarità minori. L’idea è quella di prevedere una finestra temporale per sanare opere realizzate fino al 30 settembre 2025, applicando criteri più favorevoli ispirati alla normativa del 1985. Non si tratterebbe di sanare nuove costruzioni o ampliamenti abusivi, ma di regolarizzare difformità interne di lieve entità – come verande, tettoie, modifiche ai balconi o interventi di ristrutturazione eseguiti senza i titoli corretti – che spesso ostacolano compravendite e pratiche edilizie.

Uno dei nodi tecnici principali riguarda poi il possibile superamento della cosiddetta “doppia conformità”. Oggi, per ottenere la sanatoria di un abuso edilizio, è necessario dimostrare che l’intervento fosse conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione, sia a quelle attuali.

Questo requisito rende di fatto impossibile regolarizzare molti interventi datati, considerato che negli ultimi decenni le normative antisismiche ed energetiche sono profondamente cambiate. Ad ogni modo, rispetto all’ultima misura del 2003, il fenomeno dell’abusivismo sembra essere più contenuto, per effetto anche delle molte sanzioni che sono state previste nel tempo, sia pecuniarie sia materiali, come la demolizione. 

Quando c’è un abuso edilizio?

Se stai leggendo queste righe, potrebbe esserti utile chiarire il concetto di abuso edilizio. In genere, si ha abuso quando sono violate le regole previste dal Testo unico dell’edilizia.

Le principali violazioni sono:

• edificio abusivo (abuso totale): quando l’edificio è realizzato in assenza di un titolo edilizio abilitativo. In questo caso manca il provvedimento amministrativo o il permesso di costruire che viene richiesto dalla legge;
• abusi sostanziali: in questo caso si constata una difformità quantitativa tra l’attività autorizzata e quella realizzata;
• abusi minori: si tratta di piccole modifiche interne realizzate in modo diverso da come era stato autorizzato.

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Quali opere possono essere condonate?

Il condono edilizio è una legge ordinaria che consente di regolarizzare l’illecito, ma quali opere possono essere oggetto di condono?

Appartengono a questa categoria:

1. ​​opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, e non conformi alle normative urbanistiche;
2. opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
3. interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
4. opere di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
5. opere di restauro finalizzate alla conservazione dell’organismo edilizio;
6. opere di manutenzione straordinaria.

Non possono, invece, essere oggetto di condono edilizio:

• opere realizzate sfruttando contributi pubblici erogati dopo il 31.12.1995;
• opere su un’unità abitativa che, in precedenti condoni, è stata già oggetto di sanatoria per costruzione o ristrutturazione;
• opere eseguite da persone condannate per reati come associazione mafiosa, riciclaggio, in via definitiva;
• opere dove è impossibile attuare gli interventi di adeguamento antisismico.
• infine, non sono condonabili le opere realizzate su immobili già vincolati, su aree boscate percorse dal fuoco e su zone di proprietà dello Stato.

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Quali sono i limiti volumetrici

Con la legge del 2003, sono stati introdotti anche dei limiti volumetrici al condono edilizio. In particolare:

• per gli ampliamenti si prevede che, a prescindere dalla destinazione d’uso, è possibile sanare interventi che non abbiano comportato una maggiorazione superiore al 30% rispetto al volume iniziale, o un ampliamento superiore ai 750 metri cubi;
• per le nuove costruzioni, è possibile sanare solo quelle residenziali se il vincolo di costruzione non supera nell’insieme i 3.000 metri cubi e non si eccedano i 750 metri cubi nella singola richiesta di titolo abilitativo edilizio. 

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Quali sono i costi del condono edilizio

Altra questione su cui pare opportuno soffermarsi sono i costi del condono edilizio. Come abbiamo evidenziato nei precedenti paragrafi, infatti, il condono edilizio presuppone il pagamento di un’oblazione. I costi del condono variano in considerazione del metro quadro dell’immobile che si va a condonare, però possono anche incidere ulteriori fattori sul prezzo, quale ad esempio la tipologia di abuso, gli oneri concessori, la posizione geografica.

Si stima, tuttavia, che il costo vari tra i 60 e i 150 euro al metro quadro. Questi valori possono comunque subire delle variazioni, anche in base a scelte discrezionali dell’ente locale competente.

Se vi interessa conoscere precisamente il costo, vi consigliamo di rivolgervi ad un professionista del settore, come un architetto o un geometra. Questo vi fornirà una stima precisa di quanto dovrete pagare per sanare l’abuso edilizio. 

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Che differenza c’è tra condono e sanatoria edilizia

Diversa dal condono edilizio è la sanatoria. In cosa consiste questo provvedimento? La sanatoria è un processo tramite il quale si possono regolarizzare le opere edilizie che violano le norme urbanistiche ed edilizie.

L’ordinamento conosce diverse tipologie di sanatoria:

• sanatoria per opere edilizie minori, che ha ad oggetto le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Per esempio, rientrano in questa categoria la sostituzione di infissi, le recinzioni e le altre opere di ristrutturazione degli esterni;
• sanatoria per opere edilizie maggiori: appartengono a questa categoria le attività di ristrutturazione e ampliamento. Sono tali l’attività di costruzione di vani e l’aggiunta di piani, che vanno ad ampliare la volumetria o a modificare la destinazione d’uso dell’immobile;
• sanatoria per lottizzazione abusiva, che ricordiamo essere un reato avente ad oggetto la divisione dei terreni in lotti e la realizzazione di infrastrutture senza autorizzazione.

La differenza tra le due misure è che:

1. il condono è una legge introdotta dal legislatore che va ad eliminare la condotta illecita;
2. la sanatoria, invece, è un provvedimento amministrativo adottato da un ente locale, sempre finalizzato ad eliminare il vizio.

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Come chiedere la sanatoria?

La sanatoria va richiesta al Comune o alla Regione competente, in base al luogo in cui si trova l’immobile. Deve essere presentata una domanda, allegando alcuni documenti:

1. la documentazione tecnica relativa all’opera abusiva, come planimetrie, prospetti e relazioni descrittive;
2. la dichiarazione di conformità degli impianti, se prevista dalle norme locali;
3. il pagamento del contributo di sanatoria, calcolato in base alla tipologia dell’opera abusiva e alle tariffe stabilite dal Comune o dalla Regione.

In base alla documentazione presentata, l’autorità competente procede a rilasciare o meno il provvedimento. In caso di esito positivo, l’immobile abusivo si intende regolarizzato.

La concessione della sanatoria è subordinata ad una valutazione che tiene in considerazione alcuni fattori, tra cui:

• l’adeguatezza dell’opera, nel senso che l’immobile deve rispettare i requisiti minimi di sicurezza;
• la compatibilità urbanistica, cioè le opere devono essere conformi alle disposizioni del Piano Regolatore Generale (PRG) o, in assenza di questo, alle norme urbanistiche vigenti nel territorio.
• il rispetto delle distanze legali, la legge prevede che ciascuna costruzione rispetti le distanze minime dagli altri edifici, al fine di consentire la realizzazione di infrastrutture, il passaggio dell’acqua, l’accesso a fonti di luce.

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Condono edilizio – Domande frequenti

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