Riforma del catasto: cos’è, in cosa consiste e cosa cambia

• La riforma del catasto ha ad oggetto il calcolo dei valori degli immobili e degli strumenti a disposizione dell’amministrazione finanziaria per le rilevazioni.
• La nuova riforma del catasto dovrebbe entrare in vigore il 1° gennaio 2026.
• Ha come principale obiettivo quello di ridurre l’evasione e contrastare il fenomeno dell’abusivismo edilizio.

È ormai un anno che è stata approvata la legge delega che autorizza il Governo alla riforma del catasto. Tuttavia, sia il subentro del nuovo Governo di Giorgia Meloni sia le molte vicissitudini sullo scenario internazionale, oltre che le opposizioni delle parti sociali, hanno rallentato l’iter della riforma.

Nel presente contributo vogliamo però riepilogare in breve cosa c’è da sapere sulla Riforma del Catasto. In primo luogo, cercheremo di spiegarti quali sono gli obiettivi e in che modo si intende intervenire.

Inoltre, ti illustreremo anche quali sono le ripercussioni sulle imposte che sono calcolate in base al valore catastale dell’immobile e quindi sulle tasche dei cittadini. Si ricorda poi che questa riforma potrebbe avere anche importanti conseguenze nella lotta all’abusivismo edilizio. 

Riforma del catasto: cosa prevede

​​Il disegno di legge delega è stato approvato già da un anno, ma i lavori sembrano lungi dal terminare. La normativa stessa ha previsto l’entrata in vigore al 1° gennaio 2026. La legge delega prevede 10 articoli, uno propriamente dedicato alla riforma del catasto, ossia l’art. 6.

La legge si propone di attuare una serie di obiettivi:

• favorire la crescite economica del Paese;
• rendere maggiormente efficiente il sistema delle imposte;
• eliminare i micro-tributi;
• assicurare una maggiore progressività del sistema;
• contrastare evasione ed elusione fiscale.

La legge delega prevede l’intervento del Governo in due direzioni:

1. il sistema di rilevazione catastale;
2. l’integrazione di informazioni nel sistema catastale.

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1) Cosa si prevede sul sistema di rilevazione catastale?

In particolare, la legge delega ha attribuito al Governo la possibilità di modificare il sistema della rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze di terreni e fabbricati.  A tale scopo devono essere introdotti degli strumenti a disposizione dei Comuni e dell’Agenzia delle entrate per facilitare il corretto classamento degli immobili. 

Infatti, tali enti devono poter stabilire se l’immobile sia;

• un immobile attualmente non censito o che non rispetta la reale consistenza di fatto, la relativa destinazione d’uso, ovvero la categoria catastale attribuita;
• i terreni edificabili accatastati come agricoli;
• gli immobili abusivi.

Inoltre, il legislatore dovrà prevedere strumenti e moduli organizzativi che agevolino lo scambio di informazioni tra le amministrazioni, cioè tra l’Agenzia delle entrate e i Comuni. 

2) Integrazione informazioni sistema catastale: come avviene?

​​Il Governo dovrà anche provvedere ad integrare le informazioni nel catasto dei fabbricati per l’intero territorio nazionale. In particolare, la normativa prevede anche alcuni criteri direttivi per adempiere a questo obiettivo:

• a) attribuire a ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale determinata secondo la normativa attualmente vigente, anche il relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base, ove possibile, ai valori normali espressi dal mercato;
• b) prevedere meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane, in relazione alla modificazione delle condizioni del mercato di riferimento e comunque non al di sopra del valore di mercato;
• c) prevedere, per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, come individuate ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, e successive modificazioni, adeguate riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all’utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro;
• d) prevedere che le informazioni rilevate secondo i principi di cui al presente comma non siano utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi la cui applicazione si fonda sulle risultanze catastali.

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Riforma del catasto: quando entrerà in vigore

Il testo normativo sulla riforma del catasto non è ancora entrato in vigore. Secondo la disposizione della legge delega, il testo sarà effettivamente in vigore il 1° gennaio 2026.

L’obiettivo principale del testo è quello di modificare il sistema attuale basato sugli estimi, cioè sulle rendite che rappresentano valori teorici dei canoni, non il valore effettivo dell’immobile.

Le attuali rendite catastali sono calcolate sulla base di tariffe d’estimo individuate decenni fa e che sono normalmente rivalutate tramite l’applicazione dei moltiplicatori. Tale sistema, però, non consente di individuare il valore effettivo ed attuale del bene. 

La riforma del catasto dovrebbe poi realizzare una vera mappatura degli immobili presenti sul territorio per assicurare trasparenza. 

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Riforma del catasto: chi pagherà di più

L’UIL ha poi condotto uno studio per stabilire quali saranno le conseguenze delle modifiche apportate dalla Riforma del catasto.  In particolare, è stata condotta una simulazione, che tiene conto non solo delle modifiche alle tasse direttamente interessate dalla riforma – ossia IMU, imposte ipocatastali, imposta di registro, ecc. – ma anche dell’ISEE, cioè l’indicatore dei redditi percepiti che consente di ottenere, talvolta, agevolazioni e sconti sia per le imposte sia per le tasse scolastiche o altri benefici.

È dunque stata condotta una simulazione prendendo in considerazione i c.d. valori OMI, cioè dell’Osservatorio mercato immobiliare. Questo ente provvede ad aggiornare periodicamente la media dei prezzi di compravendita degli immobili. Tale simulazione, dunque, opera un raffronto tra i dati individuati in base alla rendite catastali medie attuali e quelle potenziali. 

Si è constatato che vi saranno degli aumenti di oltre il 128%. Gli aumenti variano a seconda anche del Comune. Infatti, si è evidenziato in questa simulazione che:

• a Trento l’aumento è del189%, 
• a Roma l’aumento è del 183%, 
• a Palermo l’aumento è del 164%
• a Milano l’aumento è del 123%. 

In linea generale, l’aumento dell’IMU mediamente pagata sarà di 1.150 euro, passando dagli attuali 896 a 2.046 euro. Ai fini del calcolo dell’ISEE, il valore di una prima casa aumenterà mediamente di 75mila euro, con il valore che passerà da 23.576 a 98.733, con un incremento percentuale che sfiora così il 319%.

Cosa comporta l’aumento della rendita catastale

La rendita catastale consiste nel valore che viene attribuito agli immobili ai fini fiscali. Quindi è il valore preso in considerazione dall’Agenzia delle Entrate nel momento in cui procede ad accertamenti. Tale valore è calcolato per tutte le tipologie di immobili e varia a seconda del Comune di riferimento.

Viene individuato tramite moltiplicazione ad uno dei seguenti fattori:

•  le dimensioni dell’immobile 
•  gli estimi catastali, che sono fissati dai Comuni italiani e servono a determinare una stima dell’immobile o del terreno, in considerazione della tipologia dell’immobile, la destinazione d’uso e la zona censuaria.

Viene inoltre utilizzato per calcolare alcune imposte, come l’IMU, quindi una variazione delle modalità di calcolo incide sulle imposte dovute.

Per esempio, nel caso dell’IMU, l’imposta è individuata a partire dalla rendita catastale che è oggetto di rivalutazione del 5%. Tale valore è poi moltiplicato per un coefficiente di categoria, che corrisponde a:

• 160 per i fabbricati nelle categorie catastali A (tranne A/10), C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e pertinenze);
• 140 per i fabbricati nelle categorie catastali B, C/3, C/4 e C/5 (uffici pubblici, magazzini, laboratori);
• 80 per i fabbricati nelle categorie catastali A/10 e D/5 (uffici e banche);
• 65 per i fabbricati nel gruppo catastale D ad eccezione della categoria D/5 (opifici, alberghi, fabbricati con funzioni produttive connesse all’agricoltura);
• 55 per i fabbricati classificati come C/1 (negozi).

Per quanto riguarda i terreni agricoli e per quelli non coltivati, la base imponibile è individuata con il criterio del reddito dominicale come esso risulta in catasto e rivalutato del 25%, poi moltiplicato per 135.

Riforma catasto: abusi edilizi

La Riforma del catasto, come elaborata dalla legge delega, consentirà anche di individuare eventuali immobili abusivi. Uno degli obiettivi principali della riforma, infatti, è quello di censire gli immobili abusivi. 

In particolare, si consentirà di individuare tutti quegli immobili che sono accatastati per una volumetria minore a quella effettiva, ottenendo in tal modo anche dei vantaggi fiscali. Entro l’anno dovrebbe esserci anche un nuovo condono, che tuttavia non sembra troverà ampio campo di applicazione.

Le opere condonabili sono quelle realizzate prima del 31 marzo 2003. Può operare rispetto a:

1. opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, e non conformi alle normative urbanistiche;
2. opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche;
3. interventi di ristrutturazione edilizia mirati a ottenere un risultato parzialmente o totalmente diverso da quello precedente;
4. opere di restauro e risanamento conservativo attuate senza titolo abilitativo edilizio in agglomerati urbani;
5. opere di restauro finalizzate alla conservazione dell’organismo edilizio;
6. opere di manutenzione straordinaria.

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Riforma del Catasto – Domande frequenti

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