Edilizia libera: cosa significa e quali attività vi rientrano

• Con edilizia libera si intende la possibilità di realizzare delle costruzioni in assenza di permessi e autorizzazioni.
• Normalmente, per l’attività di costruzione è necessario ottenere un’autorizzazione dal comune (CIL o CILA) e procedere a comunicazione o segnalazione tramite SCIA.
• Le attività di edilizia libera sono 58 e sono elencate all’art. 6 del DPR n. 380 del 2001, anche noto come Testo unico in materia di edilizia.

L’attività di edilizia libera è stata introdotta dal legislatore perché comporta una serie di vantaggi interessanti. In particolare, si semplifica la procedura relativa alle attività di costruzione, manutenzione e ristrutturazione.

Le ipotesi di edilizia libera sono molteplici: sono state individuate dal legislatore e sono in genere attività per le quali l’autorizzazione, la segnalazione o la comunicazione non consentirebbe un tempestivo intervento.

Nel presente articolo parleremo di:

• cos’è l’edilizia libera;
• quali attività comprende;
• se sono disponibili dei benefici fiscali, come per esempio il superbonus.

Edilizia libera: cos’è?

Per edilizia libera si intende che non è necessario fare nessuna comunicazione o chiedere autorizzazioni al Comune per procedere all’attività di costruzione. In pratica, la parte che intende costruire non è tenuta in alcun modo a procedere a comunicazioni o segnalazioni o a richiedere autorizzazioni al Comune, come il CIL o la CILA.

Dunque, l’edilizia libera implica che è possibile procedere all’intervento senza che sia necessario nessun adempimento formale. Chiunque abbia interesse realizza direttamente l’intervento.

È necessaria un’espressa previsione dello Stato circa le opere o gli interventi che ammettono la liberalizzazione. Spesso si tratta di interventi di ordinaria amministrazione ad impatto sociale o manutenzioni periodiche necessarie. In tal modo, si è inteso semplificare tutti quegli interventi che sono necessari e completare in breve tempo.

I lavori soggetti ad edilizia libera sono elencati all’art. 6 del DPR n. 380 del 2001, anche noto come Testo unico in materia di edilizia. La normativa elenca i lavori liberi. Tuttavia, anche se non serve il titolo abilitativo, è necessario comunque rispettare tutte le normative in materia di urbanistica e il piano regolatore.

Devono infatti essere rispettate le norme antisismiche, antincendio, di sicurezza, sull’efficienza energetica, igienico-sanitarie e per la tutela dal rischio idrogeologico.  

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Quali sono gli interventi di edilizia libera?

Come dicevamo nel paragrafo precedente, anche quando si realizzano in edilizia libera, gli interventi devono rispettare le norme vigenti., come per esempio il regolamento edilizio comunale e tutte le altre norme che abbiamo elencato. 

Gli interventi di edilizia libera non possono essere realizzati ovunque: devono essere rispettati i vincoli imposti a tutela del paesaggio o di altra natura.

Gli interventi in edilizia liberi sono molti. Di seguito procederemo a fare un elenco, che ha carattere meramente esemplificativo. Ciò significa che non solo questi interventi citati sono di edilizia libera: oltre agli interventi necessari di ristrutturazione e manutenzione ordinaria, infatti, vi rientrano anche ulteriori attività. 

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Vetrate panoramiche amovibili

Una delle ipotesi di edilizia libera è l’attività di realizzazione di vetrate panoramiche amovibili.

Le vetrate panoramiche amovibili, totalmente trasparenti, cioè le c.d. VEPA, sono quelle che svolgono funzioni temporanee di:

• protezione dagli agenti atmosferici;
• miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche;
• riduzione delle dispersioni termiche;
• parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche dei balconi aggettanti dal corpo dell’edificio o di logge rientranti all’interno dell’edificio.

Rifacimento della pavimentazione interna ed esterna della casa

Altra attività edilizia che rientra nella c.d. edilizia libera è quella di pavimentazione degli esterni ed interni di una casa. Quindi, vi rientra la pavimentazione di balconi e giardini, oltre che dell’interno dell’abitazione. 

L’attività può consistere sia nella riparazione, sia nel rifacimento parziale o totale della pavimentazione. È anche possibile costruire una pavimentazione sopra ad altra originaria, ma in questo caso è necessario effettuare un controllo sanitario e verificare il rispetto delle norme di sicurezza e di igiene.

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Sostituzione finestra

Anche la sostituzione degli infissi è un’operazione che non richiede alcuna autorizzazione. Si tratta di un’attività di riparazione dovuta all’usura causata dal passare del tempo, legata all’aria, alle piogge, agli sbalzi di temperatura. 

Possono anche essere attività finalizzate al miglioramento del comportamento energetico dell’edificio. Tale operazione non richiede il permesso, quale che sia la tipologia di infissi installati. 

Ristrutturazione del bagno

Tra le opere di edilizia libera vi è anche la ristrutturazione del bagno, per la quale il legislatore ha introdotto una semplificazione, anche in considerazione del fatto che è una delle opere di ristrutturazione più comuni. L’attività può estendersi dalla sostituzione dei sanitari al totale rifacimento dell’ambiente, comprese le finiture.  

Nella maggior parte dei casi, tali operazioni di ristrutturazione rientrano nell’edilizia libera. Tuttavia, se si deve intervenire sulle infrastrutture, spostare sanitari o tubature, in questo caso è necessaria la SCIA o la CILA. 

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Manufatti leggeri in strutture ricettive

Tra le altre opere di edilizia libera vi sono anche alcuni casi di c.d. manufatti in strutture ricettive. Con ciò si intende:

• prefabbricati;
• roulotte;
• campers;
• case mobili;
• imbarcazioni.

Tali manufatti devono essere realizzati presso strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti. Tuttavia, tali attività devono essere autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore. 

Per quanto riguarda invece gazebo, stand fieristici, tensostrutture, aree di parcheggio provvisorie, per l’installazione è necessaria una previa comunicazione avvio lavori. Rispetto alle manutenzioni e rimozioni, sono invece in edilizia libera.

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Altre ipotesi di edilizia libera

Altre attività di ristrutturazione che rientrano nell’edilizia libera sono:

• rifacimento dell’impianto elettrico o della messa a norma;
• installazione, ristrutturazione e riparazioni balconi, terrazze e giardini;
• installazione di un impianto fotovoltaico o solare termico;
• riparazione impianti domestici, scarico igienico sanitario, climatizzatori, installazioni non strutturali, ad esempio in cartongesso;
• l’installazione, riparazione, sostituzione o rinnovamento di elementi quali le inferriate o, in generale, dei sistemi antintrusione, necessari ad assicurare la sicurezza dell’edificio;
• movimenti di terra strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e delle pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
• serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola.

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Edilizia libera: aspetti fiscali

Grazie ai lavori di edilizia libera potresti anche ottenere dei vantaggi fiscali. Questi, infatti, permettono di accedere a delle detrazioni IRPEF del 50%, se i lavori sono di ristrutturazione o comportano una variazione di classe energetica. Non sono previste detrazioni in caso di realizzazione di opere ex novo, quindi costruzione di nuovi immobili.

Le possibilità di procedere a detrazioni per lavori di edilizia libera sono messe in discussione da quanti ritengono che sia per lo meno necessaria una comunicazione al Comune dei lavori.

L’Agenzia delle entrate ha però confermato in una circolare la possibilità di procedere a detrarre determinate somme di denaro impiegate per l’acquisto dei materiali, sempre nei limiti del 50%. Comunque, le spese sono detraibili solo se accompagnate alla realizzazione di un’opera di manutenzione straordinaria.

Per opera di manutenzione straordinaria – purché non alteri la volumetria dell’edificio, cioè non sia un’attività di costruzione o ristrutturazione che amplia l’area dell’edificio, si intende il:

• rinnovare o sostituire parti strutturali degli edifici;
• realizzare o integrare servizi igienico-sanitari;

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Edilizia libera – Domande frequenti

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