Garanzia per i vizi dell’appaltatore: come funziona e quali sono le responsabilità contrattuali nell’appalto

• In caso di vizi nell’immobile oggetto di appalto, il committente ha tempo 8 giorni per denunciare i difetti.
• L’azione legale si prescrive in 1 anno dalla consegna dell’opera.
• In caso di rovina o gravi difetti di costruzione, l’appaltatore è responsabile se il vizio si manifesta nel corso di 10 anni dal compimento dell’opera.

Quando si affida a un appaltatore l’esecuzione di un’opera, sia essa una costruzione ex novo o un intervento di ristrutturazione, ci si aspetta un risultato conforme al contratto e privo di difetti. Tuttavia, non sempre l’opera consegnata rispetta tali aspettative e può presentare dei vizi che compromettono la funzionalità, la sicurezza o l’estetica dell’opera stessa.

In questi casi entra in gioco la garanzia per vizi dell’appaltatore, una forma di tutela prevista dal codice civile per proteggere il committente dopo l’avvenuta accettazione e consegna dell’opera. Ma quali sono le responsabilità dell’appaltatore? Cosa copre la garanzia e quali sono le modalità per denunciare i vizi?

In questo articolo risponderemo a tutte queste domande, spiegando nel dettaglio come funziona la garanzia per vizi dell’appalto e quali strumenti ha il committente per far valere i propri diritti.

Cos’è la garanzia per vizi dell’appalto?

La garanzia per vizi è una responsabilità che grava sull’appaltatore quando l’opera realizzata presenta difetti che la rendono non idonea all’uso a cui è destinata o che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

La norma di riferimento è l’art. 1667 del Codice Civile, il quale stabilisce che l’appaltatore è tenuto alla garanzia se i vizi non erano conosciuti o riconoscibili dal committente al momento della consegna. Primo requisito per potersi avvalere della garanzia è che il committente non sia a conoscenza dei vizi. L’appaltatore è esonerato da qualunque responsabilità se i vizi erano noti o riconoscibili dal committente all’atto dell’accettazione dell’opera, purché non taciuti in malafede.

Si precisa che l’accettazione è quell’atto formale, al quale segue poi la consegna che viene effettuata, una volta sia stato eseguito il collaudo dell’opera.

Questo significa che l’appaltatore risponde dei vizi non noti, ovvero di quei difetti che il committente non conosceva o comunque non poteva rilevare facilmente con un esame ordinario al momento della consegna.

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Responsabilità dell’appaltatore per i vizi dell’opera

Una volta consegnata l’opera e pagato il compenso pattuito, il rapporto contrattuale cessa, ma l’appaltatore è tenuto alla garanzia. Per potersi tutelare ,il committente deve rispettare alcune condizioni e determinate tempistiche.

I vizi di cui all’articolo 1667 cc che rendono l’opera inidonea all’uso previsto oppure ne diminuiscono il valore in modo apprezzabile devono essere denunciati all’appaltatore, a pena di decadenza, entro 60 giorni dalla loro scoperta, salvo che l’appaltatore li abbia riconosciuti o li abbia occultati.

Una volta effettuata la denuncia – che è bene sia supportata da idonea documentazione – il committente deve tener conto del fatto che l’azione legale che si voglia intraprendere dinnanzi al Giudice contro l’appaltatore, si prescrive nel termine di 2 anni dall’avvenuta consegna dell’opera. Diversamente, pur rispettando il termine per la denuncia, si perde il diritto alla garanzia.

Cosa può fare il committente

Qualora si creasse un conflitto con l’appaltatore, per far valere la garanzia, il committente può:

• chiedere che difformità e vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore;
• oppure che il prezzo sia proporzionalmente ridotto;
• in alternativa, la risoluzione del contratto, ma solo se i vizi e le difformità sono tali da rendere l’opera del tutto inservibile in riferimento alla sua destinazione.

Resta fermo, in entrambe le casistiche, la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni in caso di colpa dell’appaltatore.

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Cosa succede in caso di vizi gravi e rovina dell’opera 

Laddove si tratti di opere immobili (es. edifici, strade, ponti), l’appaltatore risponde anche per la rovina totale o parziale o per i gravi difetti strutturali che si manifestano entro 10 anni dalla consegna dell’opera.

Questa è la cosiddetta garanzia decennale, che costituisce una responsabilità autonoma e più severa rispetto alla garanzia ordinaria.

In base a quanto stabilito dall’articolo 1669 del Codice Civile, che descrive la fattispecie, la garanzia decennale opera nei casi di:

1. rovina (o pericolo di rovina) totale o parziale dell’opera, per vizio del suolo o difetto di costruzione;
2. gravi difetti che incidono sulla stabilità, sulla sicurezza, sull’impermeabilità o sull’abitabilità dell’opera. Si pensi a cedimenti strutturali, infiltrazioni causate da difetti nei materiali o nella posa, crepe nei muri portanti, distacchi di intonaco dovuti a carenze costruttive.

Nei casi sopra indicati, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa (cioè successori, acquirenti, legatari del diritto di proprietà sull’immobile). La responsabilità si estende anche all’impresa subappaltatrice e, in alcuni casi, al direttore dei lavori.

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Come si denunciano i vizi dell’opera

Anche in questo caso, per far valere la responsabilità per garanzia da rovina, il committente deve denunciare i difetti all’appaltatore nei tempi previsti dalla legge.

I gravi difetti devono essere denunciati, a pena di decadenza, entro 1 anno dalla loro scoperta, anch’essa dimostrata dalla relazione di un perito. Il diritto del committente si prescrive nel termine di un anno dalla denuncia.

È importante distinguere tra termine di decadenza (denuncia entro un anno dalla scoperta) e termine di prescrizione (dell’azione) entro un anno dalla denuncia.

Il termine di 10 è il lasso di tempo entro il quale, dal compimento dell’opera, i gravi difetti possono manifestarsi per invocare la responsabilità dell’appaltatore.

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Caratteristiche denuncia vizi appalto

La denuncia dei vizi o gravi difetti deve essere, possibilmente: scritta (meglio se tramite PEC o raccomandata A/R), oltre che precisa e circostanziata.

Dovrebbe pertanto indicare:

• la descrizione del vizio;
• la data di scoperta;
• l’eventuale documentazione fotografica;
• la richiesta di intervento o risarcimento.

Una semplice telefonata o comunicazione verbale non è infatti sufficiente a interrompere i termini di decadenza o prescrizione, o comunque tale comportamento può prestarsi ad ulteriori contestazioni.

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Quando è necessaria una perizia tecnica

In molti casi, soprattutto per gravi difetti strutturali, è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che rediga una perizia tecnica per attestare l’origine, l’entità e le conseguenze del vizio.

La perizia può essere utile per:

• formulare una denuncia dettagliata;
• sostenere una richiesta stragiudiziale di risarcimento;
• agire in giudizio, nel caso l’appaltatore contesti le responsabilità.

Come evitare contenziosi

Per tutelarsi fin dall’inizio, evitando il più possibile dei contenziosi, è inoltre opportuno:

• redigere un contratto d’appalto dettagliato, che definisca materiali, modalità, tempi e responsabilità;
• verificare l’affidabilità dell’impresa;
• esaminare le clausole dell’assicurazione;
• farsi assistere in via preliminare o in presenza di vizi e difetti da un avvocato esperto in diritto civile e appalti al fine di far valere al meglio i propri diritti.

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