L’affitto di una casa abusiva è valido?

• Un contratto di locazione avente ad oggetto un immobile sul quale è presente un abuso edilizio non sempre è soggetto alla nullità.
• Può essere invalido se il locatore non rispetta i suoi obblighi non consentendo all’inquilino il pieno godimento dell’immobile.
• Commettere un abuso edilizio può costituire un reato del quale risponde penalmente soltanto il proprietario della casa

Se hai intenzione di affittare un immobile con un abuso edilizio ti sei certamente posto un dubbio in merito alla validità del contratto. Non è possibile dare una risposta univoca in materia poiché la validità o meno del contratto di locazione dipende da una serie di circostanze, tra le quali ci sono il tipo di abuso commesso e i conseguenti effetti che esso può avere sul pieno godimento dell’immobile da parte dell’inquilino. Dunque, l’idoneità all’uso abitativo è il principale criterio da utilizzare per appurare l’invalidità dell’accordo. Di seguito, trovi maggiori dettagli sul tema, ma nel caso in cui avessi bisogno di un supporto specialistico, ti invitiamo a contattare un avvocato per una consulenza preliminare.

Cosa significa casa abusiva

Prima di entrare nel merito della questione relativa alla nullità o meno del contratto di locazione, dobbiamo chiarire cosa si intenda per immobile abusivo.

In diritto, un immobile è abusivo quando è stato:

• costruito senza permesso di costruire ovvero il necessario titolo abilitativo;
• ampliato o modificato senza le autorizzazioni richieste dalla legge;
• realizzato in difformità totale o parziale dal progetto redatto dal tecnico;
• edificato in area non edificabile.

L’abuso edilizio può costituire una fattispecie di reato per il proprietario dell’immobile e, in tal cas,o comporta a suo carico una responsabilità di carattere penale, oltre a sanzioni amministrative, a seconda dei casi.

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Quando il contratto è invalido se la casa è abusiva

La commissione del reato di abuso edilizio non necessariamente ha un impatto sul rapporto di locazione instaurato tra privati e disciplinato dalle norme di diritto civile in tema di locazioni. Non esistono pertanto connessioni automatiche con l’abuso edilizio.

Le irregolarità edilizie e urbanistiche possono però influire sulla validità del rapporto locativo quando si traducono in un mancato godimento del bene, costituendo un presupposto per la sottoscrizione del contratto.

L’impegno che il locatore assume con il contratto comporta la consegna di un bene che sia in buono stato di manutenzione e fruibile secondo la sua destinazione. L’obbligo a suo carico si estende anche alla manutenzione straordinaria, necessaria a preservare le condizioni dell’immobile dato in affitto, affinché l’affittuario possa continuare a utilizzarlo.

Questo aspetto è fondamentale per capire cosa succede al contratto d’affitto quando sull’immobile grava un abuso edilizio del quale l’inquilino non è stato informato. L’eventuale invalidità va cercata nelle norme di diritto privato e nella regolamentazione contrattuale.

La regola da tener presente è che, se non sono stati violati i diritti dell’inquilino, affittare una casa abusiva è sempre possibile. Resta sempre ferma la possibilità per l’inquilino cui è stato reso noto l’abuso di accettarlo ed esprimere il proprio consenso alla stipula del contratto di locazione nonostante le difformità e irregolarità urbanistiche. Se l’abuso è indicato in contratto ed è stato autorizzato, non ci sono margini per la risoluzione del contratto.

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Quali sono i casi di invalidità del contratto

Il contratto di locazione potrà essere annullato quando l’immobile oggetto del contratto non è conforme ai requisiti di legge e l’inquilino non ha dato il proprio parere favorevole alla stipula. Questo sussiste quando, a fronte dell’abuso, non è possibile il pacifico godimento del bene. Tutto dunque ruota intorno alla non utilizzabilità dell’abitazione che, se accertata, giustifica la richiesta di risoluzione del contratto.

Questo accade se l’immobile è:

• oggettivamente inabitabile: si pensi al caso dilocali seminterrati o sotterranei non abitabili, immobili privi di finestre o aerazione, immobili con impianti non a norma e pericolosi, immobili costruiti in totale assenza di permessi;
• realizzato in area non edificabile: si verifica quando l’immobileè costruito in area agricola senza titolo, in area vincolata, in zona a rischio idrogeologico, in area demaniale;
• soggetto a ordine di demolizione: se esiste un provvedimento amministrativo definitivo che impone la demolizione, il contratto è nullo perché l’immobile è destinato a non esistere;
• stato confiscato;
• stato dichiarato inagibile e non può più essere utilizzato dall’inquilino, a condizione che egli non ne fosse a conoscenza al momento della stipula del contratto.

A meno che non ricorrano le situazioni sopra descritte, l’inquilino non potrà chiedere lo scioglimento del contratto, pretendere prestazioni aggiuntive, indennizzi, risarcimenti o rimborsi.

Potrebbe verificarsi il caso in cui nel contratto di locazione il proprietario si sia impegnato a ottenere le autorizzazioni necessarie. In questa ipotesi, la presenza dell’abuso potrebbe giustificare la richiesta di risoluzione dell’affitto per inadempimento del locatore.

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Cosa rischia davvero il proprietario che affitta una casa abusiva

Quando un proprietario decide di affittare un immobile che presenta irregolarità edilizie, i rischi che si corrono non sono pochi. Il primo problema riguarda le sanzioni amministrative: se l’immobile è abusivo, il Comune può contestare l’irregolarità e imporre multe anche molto salate. In alcuni casi, soprattutto quando l’abuso è grave, può scattare perfino una denuncia penale, per esempio se l’immobile mette a rischio la sicurezza di chi ci vive.

Se il contratto viene risolto perché l’inquilino ne invoca l’annullamento, il proprietario può essere costretto a restituire tutti i canoni di affitto ricevuti. È un punto che molti ignorano, ma la giurisprudenza è chiara: se l’immobile non è idoneo all’uso abitativo, il contratto non produce effetti e i soldi vanno restituiti.

Un altro rischio spesso sottovalutato è questo: se il contratto è invalido, il proprietario non può sfrattare l’inquilino con le procedure ordinarie. Paradossalmente, l’irregolarità edilizia può trasformarsi in un boomerang che blocca il proprietario invece di tutelarlo.

Quali sono i rischi per l’inquilino

L’inquilino, rispetto al proprietario, è generalmente la parte più protetta. La legge tende a tutelare chi abita l’immobile, non chi lo mette sul mercato. Questo significa che l’inquilino non rischia sanzioni per l’abuso edilizio: la responsabilità è sempre del proprietario.

Detto questo, vivere in una casa abusiva può comportare diversi problemi pratici. Il primo è costituito dai disagi abitativi ovvero la ridotta o compromessa qualità dell’abitazione: un immobile non conforme può avere impianti vecchi, umidità, scarsa aerazione o altre criticità che rendono la vita quotidiana più complicata. Non sempre si tratta di situazioni pericolose, ma spesso sono fastidiose e difficili da risolvere.

Un altro ostacolo riguarda la residenza: in alcuni casi, se l’immobile non ha i requisiti minimi, il Comune può rifiutare l’iscrizione anagrafica. Non è la norma, ma succede, soprattutto quando l’immobile è privo di agibilità o è classificato come non abitabile.

Ci sono poi i problemi “collaterali”: senza una situazione regolare, può diventare difficile accedere a bonus affitto, agevolazioni fiscali o contributi pubblici che richiedono un contratto valido e un immobile conforme. In sostanza, l’inquilino non rischia multe o responsabilità legali, ma può trovarsi a vivere in una casa scomoda, poco sicura o non riconosciuta come abitazione a tutti gli effetti. Tutto questo, nella pratica, ha risvolti molto negativi.

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