Aste giudiziarie immobili: come comprare una casa partecipando a un’asta

• Una delle procedure che permette di acquistare un immobile è l’asta giudiziaria.
• Ci possono essere diverse tipologie di asta: con incanto, senza incanto, online.
• Ci sono alcuni elementi che si consiglia di prendere in considerazione prima di partecipare all’asta, come la presenza di eventuali ipoteche.

Un’asta giudiziaria è la fase di una procedura di esecuzione di beni mobili o immobili nella quale avviene la vendita dei beni di un soggetto debitore al fine di soddisfare i diritti dei creditori, che possono procedere con il pignoramento del bene del debitore e alla successiva istanza di vendita, se in possesso del titolo esecutivo. 

Qualsiasi soggetto interessato all’acquisto dei beni in vendita può partecipare all’asta giudiziaria, fatta eccezione per il debitore. Le aste possono essere:

• con incanto, durante le quali avviene una vera e propria gara tra i partecipanti;
• senza incanto, che consistono invece nel depositare un’offerta segreta in cancelleria;
• online: l’asta telematica può essere a sua volta sincrona, asincrona o mista. 

La vendita forzata e l’assegnazione di un bene pignorato sono regolate dagli articoli 501-508 c.p.c., la vendita dei beni mobili dagli articoli 529-554 c.p.c. e quella dei beni immobili dagli articoli 567-595 c.p.c. Analizziamo di seguito come funzionano in pratica le aste giudiziarie. 

Asta giudiziaria: chi può vendere il bene

I soggetti che possono ricorrere alla vendita di un bene (mobile o immobile) tramite un’asta giudiziaria sono i creditori di una persona fisica o giuridica che, non avendo pagato un debito, è diventata inadempiente: la vendita del bene permetterà dunque ai creditori di recuperare il proprio credito, o una parte di esso. 

Anche i creditori potranno essere sia persone fisiche, sia persone giuridiche e potranno a loro volta partecipare all’asta come offerenti. Mentre il debitore non può mettere i propri beni all’asta né parteciparvi, potranno prendervi parte invece i suoi parenti o il coniuge. 

Quante volte può andare all’asta un immobile? La legge non prevede limiti sui tentativi di vendita all’asta di un immobile pignorato.

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Aste giudiziarie: chi è il delegato alla vendita

Prima dell’inizio vero e proprio dell’asta giudiziaria, il giudice dell’esecuzione nomina un professionista iscritto nell’elenco unico che si trova presso ogni Tribunale, il quale potrà essere un avvocato, un notaio o un commercialista.

Questa figura svolgerà il compito di delegato alla vendita, ovvero si occuperà di eseguire gli atti che hanno a che fare con la vendita vera e propria, sia quelli preliminari, sia quelli contestuali e successivi. 

Il delegato alla vendita dovrà:

• visionare il fascicolo del provvedimento, verificare che il bene sia effettivamente del debitore (chiamato esecutato), controllare la correttezza dei dati catastali e la relazione di stima effettuata dal perito;
• determinare il valore del bene sulla base della perizia effettuata dal consulente tecnico d’ufficio: il prezzo di vendita potrà essere arrotondato per eccesso o per difetto;
• occuparsi dell’avviso di vendita, sul quale dovranno essere indicati i dati dell’asta, come per esempio il prezzo, e le modalità di partecipazione. L’avviso dovrà essere pubblicato entro 45 giorni dalla data in cui si svolgerà l’asta giudiziaria. La pubblicazione sul Portale delle vendite pubbliche del Ministero della Giustizia è obbligatoria dal febbraio del 2018. 

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Tipologie di asta giudiziaria telematica

Il 2018 è stato un anno decisivo per le aste giudiziarie che sono state oggetto di alcune riforme: tra queste rientra l’obbligo, in vigore da aprile 2018, di svolgere le aste giudiziarie telematicamente, per dare anche al pubblico interessato, ma che non può prendervi parte fisicamente, la possibilità di partecipare. 

Le aste telematiche possono essere:

1. sincrone, ovvero quelle in cui i rilanci avvengono in tempo reale da parte di tutti gli offerenti, con la partecipazione del giudice;
2. asincrone, chiamata anche “dall’incanto lungo“, che si basano sulla formulazione di rilanci da parte degli offerenti durante un arco temporale più ampio e senza la simultanea partecipazione del giudice o del delegato: un esempio tra i più diffusi è la tipologia di asta presente su eBay;
3. sincrone miste, nella quale vengono accolte le offerte sia dei soggetti che partecipano alla vendita telematica sincrona, sia di quelli che presentano le loro offerte in via analogica, tramite deposito in cancelleria. 

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Come partecipare a un’asta giudiziaria

Per partecipare a un’asta giudiziaria ci si dovrà registrare al portale del Ministero della Giustizia: si dovrà poi scegliere il bene messo in vendita e leggere con attenzione tutta la documentazione ad esso allegata. 

Nel caso in cui si fosse interessati all’acquisto di un bene, si avrebbe anche la possibilità di inviare una richiesta al custode per vederlo prima di procedere con la propria offerta, per la quale si dovrà considerare:

• la presenza di un’offerta minima consentita;
• il fatto che il giorno prima dell’asta si dovrà versare un deposito cauzionale, che si riavrà qualora non si dovesse vincere l’asta. 

Sarà inoltre necessario depositare la fotocopia della propria carta di identità e del codice fiscale, oltre che eventuali altri documenti indicati nel bando di vendita. 

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Asta giudiziaria: come funziona

Allo scoccare dell’ora e della data indicate dal Giudice, avrà così inizio l’asta giudiziaria, alla quale potranno partecipare soltanto coloro i quali si siano registrati al sito del Ministero della Giustizia e abbiano versato sia la cauzione, sia l’offerta minima richiesta. 

Asta con incanto

Nel caso di asta con incanto, la cauzione è pari al 10% del prezzo base: la gara si svolge pubblicamente alla presenza del giudice dell’esecuzione. Se l’acquirente non si presenta, perde 1/10 della cauzione versata. 

Siamo abituati a vedere le aste con incanto al cinema o in televisione: le offerte devono essere superiori al prezzo base o a quello dell’offerta precedente, nel rispetto del rialzo minimo fissato.

La gara termina con la migliore offerta, ovvero quando siano trascorsi almeno 3 minuti dall’ultimo rilancio e non ci siano state offerte ulteriori. 

L’aggiudicazione non è definita in quanto, nei 10 giorni successivi, potrà essere presentata una nuova offerta, che dovrà essere superiore di almeno 1/5 rispetto all’ultima: si aprirà dunque una nuova asta e, in caso di assenza di altri offerenti, vincerà chi ha rilanciato l’offerta più alta. 

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Cosa vuol dire asta senza incanto

Per quanto riguarda, invece, l’asta senza incanto, la cauzione è pari al 10% del prezzo offerto, che dovrà essere presentato in busta chiusa. La propria offerta potrà anche essere inferiore rispetto al prezzo base, del 25%. Se l’offerente non si presenterà all’asta, perderà il totale della cauzione versata. 

Che succede se la casa all’asta non viene venduta?

In caso di asta deserta, il giudice potrà predisporre l’abbassamento di un quarto della base d’asta, mentre se il bene restasse invenduto tornerebbe al soggetto debitore e i creditori dovrebbero ricorrere a una strada alternativa per recuperare il proprio credito. 

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito? In questo caso, il debito resta a carico del precedente proprietario, che può subire un nuovo pignoramento. A questo proposito, potrebbero interessarti:

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Asta giudiziaria e aggiudicazione del bene 

Il vincitore dell’asta giudiziaria sarà tenuto a saldare il prezzo del bene e a pagare anche oneri accessori quali le spese fiscali, l’imposta di registro, i diritti di procedura, il compenso spettante al delegato. 

In merito al trasferimento della proprietà dell’immobile, non saranno invece previste spese notarili, poiché il trasferimento sarà effettivo per mezzo del decreto emanato dal giudice subito dopo il pagamento del bene e delle imposte previste.

Qualora non si disponesse della cifra totale per coprire il prezzo del bene, si potrà anche richiedere un mutuo, presentando alla banca il bando di partecipazione all’asta, la perizia del tecnico e un’eventuale relazione notarile preliminare, oltre che la propria situazione reddituale.  

Il giudice emetterà anche un progetto di distribuzione che servirà a ripartire le somme spettanti ai vari creditori, compito del quale dovrà occuparsi il delegato di vendita. Nel caso in cui il prezzo di vendita sia superiore al debito, la somma che non viene versata ai creditori spetterà all’esecutato. 

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Asta giudiziaria – Domande frequenti

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