Casa cointestata: quali sono i vantaggi e gli svantaggi di intestare una casa a due persone?

• Se si possiede una casa in comproprietà, tutti i partecipanti alla comunione potranno goderne con modalità che verranno stabilite previo accordo.
• La proprietà spetta in base alle quote ideali che determinano la misura di partecipazione agli oneri e alle spese legate all’immobile.
• Se non si vuole più far parte della comunione si potrà vendere la propria quota o chiedere la divisione giudiziale.

La comproprietà di un immobile è un istituto giuridico in base al quale sulla medesima cosa coesistono diritti di più persone aventi uguale contenuto. Come affermato dal codice civile, si parla di comunione quando un bene spetta in comune ad una pluralità di soggetti.

La fattispecie trova disciplina negli articoli 1100 e seguenti del codice civile ed è caratterizzata dal vincolo dei partecipanti alle decisioni collettive. Il tema della comproprietà è molto attuale e ha un suo rilievo soprattutto in ambito familiare. Sono frequenti gli acquisti tra fratelli e le comunioni ereditarie a seguito di decesso di un parente.

In questo articolo ci occuperemo di quelli che possono essere vantaggi o svantaggi della situazione di contitolarità, soffermandoci in particolare sulle regole per poter procedere alla vendita della casa e alle modalità per uscire dalla situazione di comproprietà.

Che cos’è la comunione

In caso di comunione, il bene nella sua materialità appartiene per intero a tutti i partecipanti. La coesistenza della molteplicità di diritti si traduce però, idealmente, nella scomposizione del bene in una pluralità di quote. Le quote si presumono uguali per legge ed indicano la misura della partecipazione di ciascuno alla comunione, ovvero la proporzione secondo la quale ciascun comproprietario concorre nei vantaggi e negli oneri inerenti alla cosa comune.

Se i titolari sono due si presume che abbiano il diritto di proprietà sull’immobile al 50%. A seguito di un accordo, le quote possono essere differenti e dunque si può possedere l’immobile, per esempio, al 60% e 40%. Questo aspetto, come meglio vedremo, avrà dei risvolti di carattere pratico non di poco conto.

Ciascun partecipante alla comunione può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento sul bene nei limiti della sua quota.

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Modalità di acquisto della comunione

Il primo aspetto da evidenziare è che sussistono diverse modalità di acquisto di un bene in comproprietà. La comunione può essere infatti volontaria. Si costituisce con un contratto e sussiste quando:

• due persone acquistano insieme un immobile;
• un soggetto acquista dal proprietario dell’immobile una quota ideale del bene.

Abbiamo poi la comunione forzosa, quando è stabilita dalla legge al verificarsi di determinate condizioni e non è suscettibile di scioglimento.

Per ultimo si può menzionare la comunione incidentale, come nel caso in cui, a seguito del decesso di un parente, più eredi si trovano contitolari di un bene. È quella che si costituisce per successione e se ne può chiedere la divisione.

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Pro e contro della comproprietà

Come accade molto spesso anche l’istituto della comproprietà presenta dei vantaggi e degli svantaggi. È bene pertanto, soprattutto nei casi in cui è possibile scegliere, ponderare attentamente la situazione, magari facendosi supportare da un avvocato esperto in diritto immobiliare, al fine di conoscere ed esaminare con estrema attenzione tutti i pro e i contro della fattispecie.

Quali sono gli svantaggi della comunione

Il primo aspetto negativo della situazione di comproprietà è dato dalle modalità di godimento, che sono limitate. L’articolo 1102 codice civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne lo stesso uso, in conformità al loro diritto.

È evidente che le possibilità di fruire di un immobile siano vincolate dalla presenza del diritto degli altri titolari. Si potrà godere della casa facendo dei turni, oppure stabilendo, previo accordo, le modalità di convivenza. Si pensi al caso di una casa per le vacanze che potrà essere fruita per alcuni giorni da un comproprietario e in altri giorni da un altro.

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Quali atti si possono compiere

Per quanto concerne l’amministrazione del bene, tutti devono parteciparvi, ma occorre distinguere la situazione a seconda della tipologia di atto compiuto.

Nello specifico:

1. per gli atti di ordinaria amministrazione, le delibere della maggioranza, calcolata secondo il valore delle rispettive quote, sono vincolanti per la minoranza dissenziente;
2. per gli atti di straordinaria amministrazione o le innovazioni, le decisioni devono essere prese con delibera approvata a maggioranza di teste e non di quote, purché le teste rappresentino almeno i due terzi delle quote;
3. gli atti di vendita (o in generale di alienazione), gli atti di costituzione di diritti minori sul bene comune, nonché le locazioni ultranovennali richiedono, per il loro compimento, l’unanimità dei consensi.

Resta fermo che le predette delibere possono essere impugnate entro trenta giorni dalla loro assunzione dinnanzi all’autorità giudiziaria.

 Da quanto asserito è chiaro che elementi a sfavore della contitolarità sulla casa sono:

• possibili conflitti tra comproprietari per divergenze sull’uso dell’immobile, sulla locazione o sulla destinazione, che possono bloccare decisioni importanti (uso, locazione, vendita);
• difficoltà nella gestione quotidiana (spese condominiali, manutenzione).

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Quali sono i benefici della comunione

Certamente un elemento a favore dell’istituto della comproprietà è la ripartizione delle spese. Gli oneri per la manutenzione, le tasse e le spese condominiali vengono ripartiti tra i comproprietari con minor carico per ciascuno.

Ogni partecipante alla comunione deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e il godimento della cosa comune e, in generale, a quelle deliberate dalla maggioranza in misura pari al valore della quota di partecipazione. 

È fatta salva la possibilità di liberarsi della spesa con la rinuncia del proprio diritto. Come accade per le spese, si condividono anche le responsabilità nel caso in cui l’immobile dovesse arrecare danni a terzi per mancata custodia. Altro vantaggio da menzionare è la maggiore accessibilità economica all’acquisto.

Regole per la vendita della casa in comproprietà 

La vendita dell’intero immobile richiede il consenso di tutti i comproprietari. Se anche uno solo si oppone, l’atto non può essere perfezionato.

Tuttavia, ciascun comproprietario può decidere di vendere la propria quota (art. 1103 codice civile). In questo caso, gli altri hanno un diritto di prelazione: possono acquistare la quota alle stesse condizioni offerte da un terzo.

Se non si trova un accordo, anche per mancata disponibilità economica da parte degli altri, è possibile ricorrere alla divisione giudiziale. Il Giudice può ordinare la vendita all’asta dell’immobile e distribuire il ricavato tra i comproprietari.

Quel che deve essere chiaro è che ciascun partecipante può chiedere in ogni momento la divisione della comunione (art. 1111 codice civile), salvo che vi sia un patto contrario temporaneo.

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Come intestare la casa ad un solo proprietario

Se uno dei comproprietari desidera diventare unico intestatario, occorre un atto notarile di compravendita o divisione. Gli altri cedono le loro quote dietro pagamento di un corrispettivo.

Si pensi a due sorelle che possiedono una casa al 50%. Una decide di acquistare la quota dell’altra. Si stipula un atto notarile, con pagamento della quota e delle imposte. La sorella acquirente diventa unica proprietaria e può gestire liberamente l’immobile.

Dal punto di vista fiscale, l’operazione comporta il pagamento di imposte di registro, ipotecarie e catastali. In alcuni casi, se l’acquirente ha i requisiti per la “prima casa”, può beneficiare di agevolazioni fiscali.

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