Il contratto di locazione non registrato è valido o nullo? Quali sono le conseguenze legali per conduttore e locatore

• La mancata registrazione del contratto di locazione rende il contratto nullo, ma la registrazione tardiva lo sana con effetto retroattivo.
• L’obbligo di registrare spetta al locatore entro 30 giorni: se non lo fa, l’inquilino può rivolgersi al giudice e ottenere un canone ridotto.
• Chi registra in ritardo o non registra paga una sanzione pari al 120% dell’imposta dovuta (45% se il ritardo non supera i 30 giorni).

La mancata registrazione del contratto di locazione consiste nell’omessa comunicazione dell’affitto all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Non è un semplice ritardo burocratico: per legge il contratto non registrato è nullo. Il caso tipico è l’appartamento affittato a uno studente o a una famiglia con un accordo firmato e poi chiuso in un cassetto. Le conseguenze toccano sia il proprietario, che rischia sanzioni e la riduzione del canone, sia l’inquilino, che può far valere diritti precisi. Vediamo quali sono.

Cosa si rischia se non si registra un contratto di affitto?

Per le locazioni a uso abitativo la legge richiede due passaggi:

1. il primo è la forma scritta, prevista dall’art. 1, comma 4, della legge n. 431/1998: un accordo solo verbale non è un contratto valido;
2. il secondo è la registrazione. L’art. 1, comma 346, della legge n. 311/2004 (legge finanziaria 2005) stabilisce che i contratti di locazione sono nulli se non registrati. La registrazione, quindi, non ha solo una funzione fiscale: incide sulla validità del contratto.

L’obbligo di registrazione spetta al locatore, che deve registrare il contratto nel termine perentorio di 30 giorni. Nei 60 giorni successivi deve poi dare comunicazione documentata dell’avvenuta registrazione all’inquilino e all’amministratore di condominio.

Nonostante il contratto non registrato sia nullo per la legge, è bene chiarire che la registrazione tardiva sana la nullità con effetto retroattivo (“ex tunc”), cioè fin dalla data di firma. In pratica il contratto torna valido come se fosse stato registrato nei tempi, fermo restando il pagamento delle sanzioni fiscali previste per il ritardo.

LEGGI ANCHE Disdetta contratto di affitto: come funziona per il conduttore e per il locatore

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza

Un contratto registrato con canone non veritiero è valido?

Un caso diverso riguarda il patto occulto: un contratto registrato con un canone basso e un accordo a parte, non dichiarato, con un canone più alto. L’art. 13, comma 1, della legge n. 431/1998 dichiara nullo ogni accordo che fissi un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato.

In pratica, il patto occulto resta nullo anche se registrato in un secondo momento. Il contratto registrato rimane valido e l’inquilino deve pagare solo il canone dichiarato. Le somme versate in più si possono recuperare: l’inquilino può, infatti, chiederne la restituzione entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.

Cosa fare se il proprietario non ha registrato il contratto?

Il primo passo è una richiesta formale, con PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera ricordi al proprietario che ha l’obbligo di registrare il contratto e gli chiedi di inviarti la ricevuta di registrazione entro un termine preciso.

Spesso questa lettera basta: il proprietario sa che, senza registrazione, rischia sanzioni e la riduzione del canone da parte del giudice. Conserva quindi la copia della richiesta: ti servirà se dovrai andare avanti. Ad ogni modo, sappi che anche tu puoi registrare il tuo contratto di affitto.

Puoi farlo in due modi:

1. online, con il servizio RLI web nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate, a cui accedi con SPID, CIE o CNS;
2. di persona, presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, con il modello RLI compilato e due copie del contratto.

Al momento della registrazione si pagano l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, e l’imposta di bollo. Se i 30 giorni sono già passati, si aggiungono le sanzioni per il ritardo: verso il Fisco proprietario e inquilino ne rispondono insieme, quindi l’Agenzia può chiederle a entrambi. Prima registri, più bassa è la sanzione.

Potrebbe interessarti Azioni di nullità del contratto: cause, esempi, conseguenze

Quando conviene rivolgersi al giudice?

Se il proprietario non ha registrato il contratto nei 30 giorni, la legge sulle locazioni ti permette di andare dal giudice. Puoi chiedergli di riconoscere l’esistenza del contratto e di riportarlo alle condizioni previste dalla legge, anche per la durata.

In questo giudizio è il giudice a fissare il canone, che non può superare il valore minimo previsto dagli accordi territoriali del tuo Comune per i contratti a canone concordato. Il giudice dispone anche la restituzione di quanto hai pagato in più. Per questa strada serve l’assistenza di un avvocato.

Ti potrebbe interessare Cosa succede se il coinquilino non paga la sua parte dell’affitto?

Quali sono le sanzioni fiscali per omessa o tardiva registrazione?

Accanto alle conseguenze civili, la mancata registrazione comporta sanzioni tributarie e disciplina due casi:

• omessa registrazione: sanzione pari al 120% dell’imposta di registro dovuta, con un minimo di 250 euro;
• registrazione con un ritardo non superiore a 30 giorni: sanzione pari al 45% dell’imposta dovuta, con un minimo di 150 euro.

Per le abitazioni ,l’imposta di registro è pari al 2% del canone annuo. Le sanzioni si applicano anche quando il proprietario sceglie la cedolare secca: in questo regime l’imposta di registro non è dovuta, ma l’obbligo di registrare resta.

Chi si accorge dell’errore può regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, disciplinato dall’art. 13 del D.Lgs. n. 472/1997, che permette di pagare sanzioni ridotte, tanto più basse quanto prima si interviene.

Che tu sia proprietario o inquilino, un contratto non registrato può avere conseguenze diverse a seconda della data di firma, del canone pagato e degli accordi presi. Un avvocato esperto in materia può verificare la tua situazione, indicarti come regolarizzare il contratto o come recuperare le somme versate in più.

Contratto locazione non registrato – Domande frequenti

Riferimenti normativi

• art. 1, comma 4, L. 9 dicembre 1998, n. 431;
• art. 13 L. 9 dicembre 1998, n. 431;
• art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311;
• artt. 10, 57 e 69 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Vuoi una consulenza legale sull'argomento? Chiedi Gratis ad un Avvocato

• +3000 avvocati pronti ad ascoltarti
• Consulenza Legale Online - Telefonica, in webcam, scritta o semplice preventivo gratuito
• Anonimato e Riservatezza - La tua consulenza verrà letta solo dall'avvocato che accetterà di rispondere

Richiedi una Consulenza