Casa cointestata e fine convivenza: cosa succede all’immobile?

• La fine di una convivenza, sia tra persone sposate che non sposate, coincide spesso con la necessità di doversi svincolare da una casa o un mutuo cointestati.
• La legge prevede una serie di possibilità per gli ex coniugi che hanno comprato casa insieme.
• Si va per esempio dalla vendita dell’immobile alla cessione del diritto di uso e abitazione, fino all’accollo del mutuo.

Spesso le coppie conviventi scelgono di acquistare una casa in comproprietà, definita anche “proprietà indivisa“. I coniugi o conviventi che decidono di cointestare l’immobile adibito a abitazione principale realizzano un’equa ripartizione del diritto di proprietà.

Ogni cointestatario acquisisce una quota pari al 50% dell’intero bene. La compravendita in comproprietà richiede per legge un atto pubblico redatto da un notaio, quindi con forma scritta ad substantiam, e la stipula deve avvenire in presenza di entrambi i futuri comproprietari per garantire la legittimità e la validità dell’operazione. 

Cosa succede in caso di separazione o divorzio alla casa cointestata a entrambi i coniugi? Quali sono le possibili soluzioni legali per gestire l’immobile? Analizziamoli di seguito, partendo dal caso di una casa cointestata con mutuo.

Separazione casa cointestata con mutuo

Normalmente accade che anche il mutuo per l’acquisto della comproprietà venga cointestato a entrambi i conviventi, sia nel caso di coniugi, sia di coppia non sposata. Cointestare il mutuo fornisce all’istituto di credito maggiori garanzie sul credito e, al tempo stesso, permette ai partner di distribuire equamente l’onere finanziario.

La cointestazione del mutuo comporta una responsabilità solidale dei condebitori nei confronti della banca. La responsabilità solidale si verifica quando due o più soggetti sono coinvolti in un unico debito, e ognuno dei debitori deve eseguire la prestazione per l’intero, cosicché l’adempimento di uno libera tutti.

Quindi, la banca può richiedere il pagamento dell’intero debito a un solo partner, a prescindere dalla quota di debito che ciascun convivente aveva originariamente assunto. In base ai rapporti interni tra condebitori, se uno dei conviventi ha pagato l’intero debito, può richiedere un rimborso proporzionale all’altro partner condebitore.

Questo diritto di regresso si fonda sul principio di partecipazione proporzionale al debito, presupponendo una ripartizione equa delle obbligazioni tra i cointestatari. È importante notare che, nonostante eventi come la fine della convivenza, la separazione o il divorzio modifichino vari aspetti del legame familiare, il rapporto di mutuo con la banca resta immutato. 

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Immobile cointestato ma pagato da un solo coniuge

Al termine di una convivenza, può sorgere il problema di determinare chi debba restare a vivere nella casa familiare. Se l’immobile è di proprietà esclusiva di uno dei partner, quest’ultimo ne mantiene la piena titolarità e l’altro, in assenza di figli, deve lasciare l’abitazione al momento della separazione. 

Può anche accadere che l’immobile sia in comproprietà, ma che le rate di mutuo siano state pagate prevalentemente da uno dei conviventi. Il partner che ha pagato la quota maggiore del mutuo si ritrova a sopportare un onere economico sproporzionato dopo la fine della convivenza.

In tali situazioni, l’atto di compravendita non fornisce da solo tutte le indicazioni necessarie, soprattutto se la proprietà è stata divisa equamente tra i conviventi. Pertanto, è necessario esaminare le transazioni bancarie per determinare chi ha effettuato i pagamenti del mutuo, quando e in che misura. Se risulta che uno dei due partner ha pagato la parte maggiore delle rate, l’altro dovrà rimborsare la differenza, per ristabilire l’equilibrio economico tra gli ex partner. 

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Casa cointestata mutuo singolo

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 20062 del 2021, si è discostata dalla precedente giurisprudenza che considerava tutti i trasferimenti di beni all’interno di una coppia come risultanti da uno”spirito di liberalità“, e quindi non ripetibili perché assimilati a donazioni indirette, spontanee e definitive.

La Suprema Corte ha chiarito che il coniuge che ha pagato il mutuo è legittimato a richiedere una compensazione economica proporzionale alla quota di proprietà spettante all’altro partner. Quindi, in questo caso non si può parlare di donazione o liberalità, visto che i pagamenti sono stati effettuati dal partner a un ente terzo, la banca, sebbene fossero destinati a saldare un debito comune legato all’acquisto della residenza condivisa.  

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Casa cointestata in presenza di figli

Alla fine di una relazione, fattori quali la presenza di figli e la scelta del genitore affidatario sono decisivi nel determinare chi avrà il godimento della casa familiare. In presenza di figli, in particolare se minorenni o non autosufficienti, il giudice assegnerà l’immobile al genitore collocatario, ossia a colui che ha la cura quotidiana dei figli. Questo diritto persiste fino a che i figli non diventano economicamente indipendenti e raggiungono la maggiore età, a prescindere da chi detiene la titolarità dell’immobile.

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Casa cointestata senza figli

In assenza di figli, o se i figli sono adulti e autosufficienti, si procederà con la divisione del patrimonio immobiliare. Tuttavia, potrebbe non essere possibile dividere equamente l’immobile in due parti ugualmente valutate.

Di conseguenza, gli ex conviventi potrebbero accordarsi nei seguenti modi: 

• un partner potrebbe cedere all’altro il diritto di uso e abitazione dell’immobile, gratuitamente o mediante pagamento di un’indennità;
• è possibile vendere la proprietà e dividere il ricavato secondo le quote di proprietà detenute;
• se entrambi i partner hanno altre residenze, possono scegliere di affittare l’immobile, mantenendo la comproprietà e condividendo sia i canoni di locazione sia le spese di gestione.

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Divisione giudiziale immobile

Se non si raggiunge un accordo, è possibile optare per la divisione giudiziale dell’immobile, procedura che può essere avviata con un’istanza presso il Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. La divisione giudiziale, che include una valutazione peritale dell’immobile, mira a elaborare un piano equo per la distribuzione delle quote.

Se l’immobile non è divisibile, la soluzione potrebbe essere la sua vendita tramite asta pubblica, con il ricavato diviso tra gli ex partner secondo le rispettive quote, oppure l’assegnazione dell’intero immobile a uno dei comproprietari, che dovrà compensare l’altro con un valore equivalente alla quota posseduta.

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Restituzione rate mutuo per fine convivenza

È possibile che uno dei due ex conviventi rivendichi una quota maggiore della proprietà, sostenendo di aver pagato un numero superiore di rate del mutuo o di essere stato l’unico a effettuarne il pagamento. Questa pretesa deve essere sostenuta da adeguata documentazione finanziaria che attesti i pagamenti effettuati.

La Corte di Cassazione ha più volte ribadito che contribuzioni maggiori al pagamento del mutuo possono giustificare una redistribuzione delle quote di proprietà a favore del convivente che ha pagato di più. 

Nel 2021 con la già citata sentenza n. 20062, la Corte ha chiarificato che l’ex partner può legittimamente chiedere la restituzione della differenza pagata oltre la sua quota di proprietà, invocando il principio di “solidarietà passiva” nell’adempimento delle obbligazioni comuni, che presuppone una ripartizione equa del debito tra i condebitori.

Pertanto, il coobbligato che ha pagato l’intero importo può richiedere all’altro la restituzione di metà del totale versato. Tuttavia, tale interpretazione non si applica al rimborso per interventi sull’immobile, come le ristrutturazioni, che restano a carico di chi le ha effettuate.

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Pagamento mutuo residuo casa cointestata

Per quanto concerne il pagamento del mutuo residuo, invece, è bene sottolineare che le norme relative alla responsabilità solidale per le obbligazioni bancarie si applica sia alle coppie sposate sia a quelle di fatto. Quindi, per svincolarsi dall’obbligazione solidale gli ex conviventi è possibile procedere con l’accollo del mutuo.

Questo procedura consente a un nuovo debitore di assumere le responsabilità del mutuo, esonerando uno o entrambi i cointestatari originari da obbligazioni precedenti. Uno dei partner può decidere di acquistare la quota di proprietà dell’altro, assumendo la piena proprietà dell’immobile e diventando l’unico responsabile del mutuo.

L’operazione di accollo deve essere approvata dall’istituto di credito. Quest’ultimo può decidere di non consentire il trasferimento delle obbligazioni mantenendo la responsabilità solidale, per esempio perché non sussistono idonee garanzie del credito. Invece, se la banca accetta l’accollo, il contratto di mutuo verrà rinegoziato e l’intero debito verrà attribuito al partner acquirente. 

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