Liti condominiali: a chi rivolgersi?

• Le liti condominiali possono avere varia natura, sfociare in multe applicate agli stessi condomini o assumere consistenza giudiziale.
• È possibile quindi, in prima battuta, rivolgersi all’amministratore di condominio per applicare delle multe.
• Se ciò non dovesse essere sufficiente, ti consigliamo di rivolgerti ad un avvocato per avviare la mediazione obbligatoria e poi l’azione giudiziaria. 

Le liti condominiali sono, in genere, all’ordine del giorno: non a caso, i tribunali sono pieni di questi litigi di varia natura. Sicuramente ci sono diversi soggetti a cui puoi rivolgerti. Primo fra tutti, l’amministratore di condominio che, ove previsto dal regolamento di condominio, può anche applicare delle multe, cioè delle sanzioni pecuniarie.

Se ciò non bastasse, potrai rivolgerti ad un avvocato esperto in liti condominiali. Questo sarà tenuto ad informarti che è necessario prima procedere ad una mediazione obbligatoria e solo in seguito si potrà passare all’azione giudiziaria.

Nei casi più gravi, ove siano integrati dei reati, è anche possibile denunciare il condomino o l’amministratore che ha avuto la condotta illecita.

Liti condominiali più comuni

Le liti condominiali sono un’esperienza che potresti aver vissuto diverse volte nella vita. Le ragioni alla base di un litigio tra condomini possono essere le più varie, dal volume della TV troppo alto, alle spese per i lavori condominiali, ai condomini morosi che non pagano quanto dovuto. 

Vediamo in breve alcuni esempi, che sono anche approdati davanti ad un giudice:

1. i rumori molesti;
2. la presenza di animali;
3. i posti del parcheggio auto.

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1. Liti condominiali e rumori molesti 

Una delle cause più comuni delle liti condominiali è quella dei rumori molesti. Quante volte vi sarà capitato che un vicino di casa metta la musica a tutto volume o si dedichi a fastidiose pulizie notturne. Il legislatore non vieta espressamente tali condotte. Tuttavia, la giurisprudenza dà applicazione all’art. 844 cc, che invece disciplina le c.d. immissioni, e prevede che:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Quindi, come prevede la norma, per aversi tutela in sede civilistica contro i rumori è necessario che superino la soglia di normale tollerabilità. Per intenderci, il vicino che ascolta musica la domenica mattina ad alto volume, probabilmente, non supera la soglia di tollerabilità.

Generalmente, poi, il regolamento condominiale può integrare questa norma prevedendo fasce di tollerabilità, ossia orari durante i quali i condomini sono tenuti a sopportare rumori fastidiosi. Oltre questi orari potresti anche lamentarti prima in sede assembleare ed eventualmente civilistica, con l’ausilio di un avvocato per disturbo della quiete pubblica.

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2. Animali in condominio

Un’altra questione molto vicina agli amanti degli animali, ma fonte di grandi liti condominiali, è proprio quella degli animali. Possedere un animale significa adempiere ad una serie di doveri, soprattutto cercando di mantenere pulitigli spazi comuni.
Tuttavia, anche il miglior padrone possibile potrebbe vedersi opposte lamentele di vario genere

La questione, in realtà, è stata in vario modo affrontata dalla giurisprudenza. Sicuramente non è possibile che il regolamento condominiale vieti gli animali.  Come sottolineato in più occasioni, questo costituisce una limitazione al diritto di proprietà di ciascun condomino, che può disporre e godere della proprietà nel rispetto degli altri.

Proprio per questa esigenza di rispettare gli spazi e i diritti altrui, è però possibile chiedere l’allontanamento dell’animale, laddove vi sia un rischio igienico e sanitario per gli altri condomini. Al fine di prevenire le liti, è poi necessario seguire una serie di regole quando ci si trova nelle parti comuni.

Per esempio, è sempre necessario tenere il guinzaglio e mantenere puliti gli ambienti da escrementi. Più problematico è il caso dell’abbaio continuo del cane che può essere considerato alla stregua di un rumore molesto come nel caso precedente. 

Puoi approfondire l’argomento leggendo anche: Divieto di animali in condominio: è legale?

3. Liti condominiali e posti parcheggio

Altro motivo frequente di lite è quello relativo ai posti del parcheggio condominiale: soprattutto nel caso in cui non vi sia spazio per tutti, potrebbe essere fonte di frizioni tra i condomini. Molto spesso, poi, accade che parcheggiando nel cortile, si possa limitare il transito ad altri condomini.

In questi casi è possibile incorrere in una specifica violazione dell’art. 1102 c.c. sull’uso della cosa comune. Molte di queste controversie approdano in sede assembleare e alcune potrebbero essere superate mediante apposita delibera.

Per esempio, laddove il cortile sia troppo piccolo per ospitare tutte le vetture, è possibile procedere a regolare in modo turnario l’accesso e il diritto di parcheggio, o procedere all’assegnazione dei posti auto.

Liti condominiali: a chi rivolgersi?

Il condomino potrebbe non rispettare il regolamento condominiale, che è un complesso di norme di cui ogni condominio si dota per gestire al meglio l’uso delle cose in comune e per procedere alla loro manutenzione. A volte si prevedono anche norme che consentono di regolare al meglio i rapporti tra condomini. Abbiamo citato il caso della previsione degli orari entro i quali si devono tollerare certi rumori, ma potremmo fare molti altri esempi. 

Sempre nel regolamento si può stabilire la possibilità di utilizzare le facciate del condominio, affiggere delle immagini, installare sul lastrico solare antenne. Se si violano queste regole, non necessariamente si dà luogo ad un’azione giudiziaria, che sarebbe anche sproporzionata. 

È però possibile prevedere delle multe, che sono espressamente previste dallo stesso regolamento. Sono una forma di autotutela, quindi sanzioni pecuniarie che i condomini decidono di applicare quando sono violate le regole del condominio. 

Non è quindi una multa vera e propria, perché non è erogata da un soggetto pubblico. Dunque, ti consigliamo di rivolgerti in prima battuta all’amministratore di condominio, il quale potrà applicare la sanzione per conto dei condomini stessi. 

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Liti condominiali: come tutelarsi

Abbiamo fatto un breve ripasso dei casi di liti condominiali più comuni, facendo anche riferimento alle norme che si intendono violate e alla possibilità di applicare delle multe. Nella maggior parte dei casi, queste liti si risolvono bonariamente tra le parti, senza giungere ad eventuali azioni giudiziarie o al ricorso agli avvocati.

Per questioni più complesse o se le parti non riescono a trovare un accordo informale, è necessario consultare un avvocato.
Il legislatore ha espressamente previsto una modalità che consente di risolvere le controversie, prima in via stragiudiziale e poi in via giudiziale.

In tal senso è infatti disposto che le parti devono prima ricorrere alla mediazione obbligatoria, con l’ausilio di un professionista. Solo successivamente è possibile ricorrere all’autorità giudiziaria.

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Liti condominiali e mediazione obbligatoria

La mediazione obbligatoria, introdotta per la prima volta con il D.Lgs n. 28 del 2010, prevede una forma di conciliazione extragiudiziale che avviene su richiesta delle parte. Quindi è intrapresa su iniziativa delle parti, tuttavia non è libera.

Essa si definisce obbligatoria in quanto costituisce una condizione di procedibilità in giudizio. Se non viene praticata, infatti, non è possibile andare davanti al giudice per far valere la propria pretesa. È una mediazione obbligatoria derivante dalla legge, cioè è espressamente imposta dal legislatore, non è un obbligo pattizio. 

Si distingue dalla mediazione facoltativa, che è invece ,uno strumento di risoluzione delle controversie stragiudiziale su base volontaria. Le parti possono anche decidere di accordarsi spontaneamente alla presenza di un terzo imparziale. Tuttavia, se non procedono in tal senso, non è precluso l’esercizio dell’azione in giudizio. 

In particolare, in materia di condominio, il ricorso alla mediazione è obbligatorio nei seguenti casi:

• osservanza del regolamento ed esecuzioni delle deliberazioni dell’assemblea;
• uso degli spazi in comune e dei servizi di interesse comune;
• spese per la manutenzione delle parti in comune;
• rendiconto della gestione;
• mancato pagamento del compenso dell’amministratore;
• violazione del regolamento condominiale.

Non vi rientrano le controversie che coinvolgono soggetti terzi al condominio stesso. Inoltre, per quanto riguarda il risarcimento danni, essa è prevista solo se il condominio è partecipe alla controversie.

L’amministratore non deve poi intentare la strada delle mediazione obbligatoria laddove debba solo procedere al recupero crediti mediante decreto ingiuntivo.

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Avvocato esperto in liti condominiali

In caso di mediazione, il ruolo dell’avvocato diventa fondamentale, oltre che obbligatorio. L’accordo conciliativo deve essere sottoscritto dalle parti e dai rispettivi rappresentanti. In questo modo, esso diventa titolo esecutivo.

L’avvocato è tenuto poi ad adempiere ad una serie di oneri a carattere informativo. In particolare, all’art. 3, comma 4, del D.Lgs. n. 28 del 2010 si prevede l’onere di comunicare:

• la possibilità di avvalersi della procedura di mediazione 
• le relative agevolazioni fiscali;
• che l’esercizio della mediazione è condizione di procedibilità, cioè che senza mediazione non si può procedere a domanda giudiziale. 

Tali adempimenti devono essere fatti al momento del conferimento della procura. Inoltre, l’avvocato potrà comunque assistere i condomini nelle varie fasi, anche al fine di procedere a porre in essere le varie fasi del procedimento di mediazione.

Quanto costa un avvocato esperto in liti condominiali?

Dovrai scegliere l’avvocato molto attentamente, soprattutto ti consigliamo di ricorrere a degli avvocati che siano esperti di diritto condominiale e di evitare gli avvocati generalisti.

Il costo di un avvocato esperto in liti condominiali varia a seconda delle attività specificamente svolte e della complessità e del valore della controversia. Tale costo è dunque soggetto a parametri mutevoli. Tuttavia, la parcella potrebbe anche essere molto salata e attestarsi sui 2 mila o 3 mila euro. 

Ti ricordiamo che è possibile anche avere un avvocato gratis, accedendo al gratuito patrocinio. La legge però prevede molteplici requisiti per ottenere questo beneficio, primo fra tutti un reddito annuo di 11.493,82 euro.

Inoltre è necessario:

• essere una persona fisica o giuridica idonea;
• non avere un reddito adeguato per pagare il legale;
• non avere altri avvocati difensori oltre al professionista richiesto in gratuito patrocinio;
• non avere condanne per associazione mafiosa o contrabbando;
• non essere indagato o imputato di evasione fiscale. 

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Liti condominiali: querele e denunce

Le liti condominiali possono eventualmente anche sfociare in possibili reati, come lesioni e minacce. La giurisprudenza ha anche qualificato come stalking condominiale la condotta del condominio che perseguita altro condomino.

Altri reati invece possono coinvolgere l’intera collettività dei condomini, i quali assumono la veste di persona offesa. Si rammentino, per esempio, le condotte appropriative di amministratori di condominio, che sono purtroppo assai frequenti nella prassi. Questi talvolta si trovano a maneggiare grandi quantità di denaro e purtroppo, si sa, l’occasione fa l’uomo ladro.

Altro caso piuttosto comune è quello di lesioni dovute ad una cattiva manutenzione dell’immobile. L’esempio tipico è quello del cornicione che si stacca o pezzi di intonaco che cadono e possono colpire taluno. Altra fattispecie è quella di chi scivola sul pavimento bagnato, se non è stato segnalato adeguatamente.

Tutte queste ipotesi possono comportare anche una responsabilità penale, oltre che civile, per lesioni colpose, nella migliore delle ipotesi. In questi casi, è possibile denunciare il condominio? Noi sappiamo che la responsabilità penale è personale, cioè è imputabile solo a persone fisiche. Il condominio, peraltro, non costituisce un ente dotato di personalità giuridica, da cui potrebbe derivare la responsabilità dell’ente. 

Quindi, in sostanza, è necessario individuare il soggetto responsabile, soprattutto quello tenuto all’onere di controllo, sorveglianza e manutenzione. Nella maggior parte dei casi, questo soggetto è l’amministratore. Ciò non toglie che, nel caso concreto, è possibile che si configuri la responsabilità penale anche di singoli condomini.

Certamente, però, non è possibile parlare di una responsabilità penale del condominio che consenta l’esercizio di una denuncia nei suoi confronti.  

Come hai potuto osservare la disciplina delle liti condominiali è abbastanza complessa, specialmente nei casi in cui non si riescano a risolvere le controversi in modo pacifico. Qualora ti trovassi in difficoltà, ti invitiamo dunque a contattare uno degli avvocati iscritti su deQuo, che potrà offriti il supporto legale di cui hai bisogno.

Liti condominiali – Domande frequenti

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