Debito residuo dopo vendita all’asta: chi lo paga?

• Dopo la vendita all’asta, il ricavato può non essere sufficiente a soddisfare il creditore.
• Il debitore è il solo responsabile del pagamento del debito residuo.
• Per evitare di essere soggetto nuovamente ad azioni esecutive dovrà, in caso di difficoltà economiche, optare per soluzioni alternative previste dalla legge.

Quando un immobile viene venduto all’asta giudiziaria, per estinguere i debiti del proprietario, spesso ci si chiede se la procedura sia sufficiente a saldare completamente quanto dovuto.

La risposta non è sempre positiva: in molti casi, il ricavato della vendita non basta a coprire l’intero debito, che quindi non si estingue automaticamente. In questi casi si parla di debito residuo. Ma che cosa significa esattamente? Chi è obbligato a pagarlo? E cosa rischia chi non lo fa?

In questo articolo approfondiamo cosa sia il debito residuo dopo un’asta immobiliare e quali siano le conseguenze per il debitore.

Cos’è il debito residuo?

Il debito residuo è la differenza tra l’importo complessivo dovuto dal debitore (comprensivo di capitale, interessi, spese legali e accessorie) e quanto effettivamente ricavato dalla vendita forzata dell’immobile all’asta.

In altre parole, quando la casa viene venduta all’asta e il prezzo di aggiudicazione è inferiore all’ammontare complessivo del debito, il creditore non viene integralmente soddisfatto. Questo perché il bene viene venduto all’asta a un prezzo inferiore al valore di mercato del bene. 

Il residuo resta a carico del debitore, che è ancora responsabile e dunque obbligato a saldare la parte mancante.

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Come si calcola il debito residuo

Per comprendere come si calcola il debito residuo quando una parte di esso è stato pagato tramite il ricavato della vendita, facciamo un esempio pratico.

Immaginiamo un debitore che ha contratto un mutuo di 150.000 euro e che, per difficoltà economiche, non riesca più a pagare le rate. La banca avvia una procedura di esecuzione forzata e la casa viene venduta all’asta per 100.000 euro. Se le spese legali e gli interessi hanno fatto salire il debito a 160.000 euro, e la vendita ha fruttato solo 100.000 euro, il debito residuo sarà pari a 60.000 euro. Questo importo resta in capo all’ex proprietario.

Dunque, per determinare il debito residuo, occorre partire dal piano di ammortamento del mutuo, ovvero il documento che indica nel dettaglio le rate previste per l’estinzione del debito.

Nello specifico, si dovranno considerare i seguenti elementi:

• le rate versate suddividendo tra la quota capitale e la quota interessi;
• gli interessi e la quota capitale residui che ancora devono essere corrisposti all’istituto di credito.

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Perché si forma il debito residuo

Il debito residuo può originarsi per diverse ragioni, tra cui:

• prezzo basso di vendita all’asta: nelle aste immobiliari, gli immobili vengono spesso venduti a prezzi inferiori al valore di mercato, specie se l’asta va deserta più volte;
• spese e interessi accumulati: oltre al capitale residuo del debito, si devono sommare interessi di mora, spese legali e costi della procedura esecutiva, che possono far crescere il debito.

Quando si vende una casa all’asta, spesso sono necessari più tentativi di vendita, soprattutto nel caso in cui alcune aste vadano deserte. Il prezzo, infatti, si riduce del 25%. Ecco perché, nonostante l’esecuzione forzata, una parte del debito può restare scoperta.

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Chi paga il debito residuo?

Il debito residuo rimane in capo al debitore originario, cioè al proprietario dell’immobile esecutato, che quindi continuerà ad essere obbligato per la restante parte del debito. Ne consegue che i creditori possono continuare a chiedere il pagamento della somma rimanente.

Nel caso di coobbligati (per esempio, due coniugi che hanno contratto insieme un mutuo), tutti i debitori sono responsabili in solido per il pagamento del debito residuo. Ciò significa che il creditore (in questo caso la banca) può chiedere l’intera somma a uno qualsiasi di essi.

Ciò che è certo è che il nuovo acquirente dell’immobile all’asta non è in alcun modo responsabile del debito residuo del precedente proprietario. L’asta trasferisce il bene libero da ipoteche e altri gravami.

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Cosa succede se non si paga il debito residuo?

Se il debitore non paga spontaneamente il debito residuo, il creditore può avviare nuove azioni esecutive su altri beni o redditi del debitore.

Le azioni più comuni sono:

• il pignoramento dello stipendio o della pensione;
• il pignoramento del conto corrente;
• il pignoramento di altri immobili o beni mobili.

Cosa può fare il debitore?

In alcuni casi, è possibile ottenere una riduzione o cancellazione del debito residuo, ma solo a determinate condizioni, ovvero in caso di:

• accordo transattivo con il creditore: il debitore può tentare un accordo con il creditore al fine, per esempio, di ottenere un piano di rientro dilazionato; 
• procedura di sovraindebitamento: per chi non è soggetto a fallimento (es., consumatori o piccoli imprenditori), la legge sul sovraindebitamento consente di accedere a procedure giudiziarie che possono portare a una riduzione o addirittura alla cancellazione dei debiti.

Per scegliere la soluzione migliore, potrebbe essere molto utile rivolgersi ad un avvocato esperto in gestione dei crediti che sappia individuare la migliore strategia da adottare.

Si può evitare il debito residuo?

Data la situazione evidenziata, sarebbe preferibile per il debitore evitare il debito residuo, ma non è sempre possibile. Una strategia preventiva sarebbe la vendita dell’immobile prima dell’asta. Se si riesce a vendere l’immobile sul mercato libero prima che la casa finisca all’asta, infatti, è più probabile ottenere un prezzo più elevato con cui saldare il debito.

Quando il debito residuo va in prescrizione

Un aspetto su cui prestare la dovuta attenzione è il fatto che il debito residuo sia soggetto a prescrizione, in genere di 10 anni, a decorrere dalla data dell’asta.

Il debitore deve, tuttavia, prestare attenzione al fatto che la prescrizione potrà produrre effetti estintivi del debito nel termine decennale solo se il creditore non compirà atti interruttivi (come una richiesta formale di pagamento o una nuova azione legale esecutiva). Il termine di prescrizione può essere anche inferiore a 10 anni in base alla natura del credito in questione.

Se il creditore agisce entro detto termine, la prescrizione si interrompe e ricomincia da capo. Il meccanismo permette, dunque, al creditore di mantenere in vigore il diritto a riscuotere il debito rimanente oltre il termine decennale.

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