Diritto visita immobile in affitto: quando il proprietario può entrare in casa?

• Il proprietario di un immobile in affitto non può fare intrusione nell’appartamento quando gli pare.
• Le visite devono infatti essere sempre concordate e motivate.
• Se non rispetta il diritto alla riservatezza dell’inquilino, il proprietario rischia di ricevere una querela.

Nel momento in cui una casa viene affittata a qualcuno con un regolare contratto di locazione (registrato all’Agenzia delle entrate), l’inquilino acquisisce una serie di diritti sull’immobile. 

Inizia quindi a vivere nell’appartamento e a godere del diritto di abitazione fino alla scadenza del contratto, che potrà eventualmente essere rinnovato in relazione alla tipologia e agli accordi presi con il proprietario. 

Nel corso della locazione, il proprietario può presentarsi a sorpresa nella casa che ha affittato, per esempio per verificare le condizioni in cui si trova l’immobile, o ci sono delle regole da rispettare? 

In questa guida descriveremo proprio quali sono i diritti di visita di un immobile in affitto: vediamo cosa prevede la normativa in vigore e quando il proprietario non si sta comportando correttamente nei confronti dell’inquilino. 

Visite immobile locato: quando sono possibili

I contratti di locazione hanno una scadenza, quindi il proprietario può avere la necessità di far visita all’immobile di sua proprietà quando:

• il contratto è in scadenza e non è possibile un rinnovo per l’inquilino: il proprietario potrebbe aver deciso di non rinnovare il contratto di locazione perché ha intenzione di vendere la sua proprietà, quindi le visite hanno la funzione di mostrare l’immobile ai potenziali acquirenti. 
• il locatario ha deciso di recedere dal contratto, quindi le visite servono a trovare una nuova persona alla quale affittare l’immobile. 

Oltre a queste casistiche comuni, è bene sapere che il proprietario ha il diritto di visitare l’immobile dato in affitto anche per verificarne le condizioni, così come può capitare che sia necessaria una visita da parte di un soggetto incaricato (es. un tecnico) per un intervento di manutenzione o a causa di un’infiltrazione segnalata dall’inquilino del piano di sotto. 

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Quando il proprietario può far visitare la casa con l’inquilino dentro?

Abbiamo detto che il diritto di visita del proprietario di un immobile può essere esercitato in diversi casi: controllarne il buono stato, far vedere l’immobile a nuovi inquilini o nel caso in cui volesse venderlo. Non esiste una normativa ad hoc che regola gli orari di visita di un immobile locato, ma ci sono degli articoli del Codice civile da tenere in considerazione.

Le visite dovranno infatti essere motivate e avvenire:

1. secondo il principio della correttezza (art. 1175 cc);
2. nel rispetto della buona fede (art. 1375 cc). 

Ne consegue che il proprietario non può presentarsi a sorpresa nell’appartamento in cui vive l’inquilino, anche perché, se lo facesse, oltre ad agire contro i principi di buona fede e correttezza, lederebbe anche la sua privacy. 

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Richiesta accesso immobile locato: come funziona

Nonostante non ci siano delle disposizioni legislative sugli orari di visita, per esercitare il suo diritto di accedere all’immobile locato, il proprietario può mettersi d’accordo con l’inquilino, avvisandolo con congruo anticipo. 

Su questo punto, una prassi abbastanza diffusa (e consigliata) è quella di inserire un’apposita clausola all’interno del contratto di locazione, nella quale si specifica che, periodicamente, il proprietario ha il diritto di visitare l’immobile per accertarsi delle sue condizioni o per una nuova locazione.

Tale clausola potrebbe prevedere le visite:

• soltanto negli ultimi mesi di affitto dell’inquilino, in modo da poter fare vedere l’immobile a nuovi affittuari e acquirenti (in caso di vendita);
• nel corso della locazione.

La giurisprudenza ha comunque precisato che non sia possibile inserire una clausola con la quale si dà al locatore la possibilità di far visita all’immobile per 3 ore al giorno di ogni giorno non festivo. 

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Diritto di visita del locatore: come si esercita

Come si evince da quanto detto fin qui, il diritto di visita non è arbitrario, quindi il proprietario non può svegliarsi una mattina e presentarsi a piacimento a casa dell’inquilino – anche se l’immobile, di fatto, è suo.

Le visite devono:

• essere sempre preventivamente organizzate, con un minimo di preavviso: ci deve essere un accordo con l’inquilino, anche verbale (quindi non necessariamente scritto). L’inquilino potrebbe per esempio essere molto disordinato, quindi avere il tempo di poter rimettere la casa in ordine prima che il proprietario la veda;
• verificarsi in presenza dell’inquilino, perché in casa sono presenti oggetti di sua proprietà;
• garantire il rispetto della privacy del locatario e il suo diritto di godimento dell’immobile;
• essere compatibili con le esigenze di vita dell’inquilino. 

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Cosa succede se il proprietario entra in casa senza permesso?

L’immobile dato in affitto a un conduttore è un luogo di privata dimora. In quanto tale, se il proprietario dovesse presentarsi in casa con l’inquilino dentro senza permesso – usando il mazzo di chiavi in suo possesso – commetterebbe un reato, ovvero una violazione di domicilio. 

Questo reato, previsto all’art. 614 del Codice penale, è punito con la reclusione da 1 a 4 anni. In questa ipotesi, il locatario avrebbe il diritto di querelare il locatore, rivolgendosi alle Autorità. 

L’accesso improvviso e non concordato da parte del proprietario non è consentito neanche in caso di morosità da parte dell’inquilino. In questo caso, infatti, per rientrare in possesso dell’immobile, si deve avviare la procedura di sfratto. 

Non si può, quindi, cambiare la serratura di casa all’insaputa della persona che vi abita, perché si commetterebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 cp), punito con la multa fino a 516 euro, a querela della persona offesa. 

Vivi in affitto in un appartamento in affitto e il proprietario di casa ha violato la tua privacy entrando in casa senza avvisarti? Scopri come tutelarti con il supporto di un avvocato. 

L’inquilino può opporsi al diritto di visita?

Se da un lato il proprietario di un immobile in affitto potrebbe rischiare una denuncia se non rispetta le regole basilari sul diritto di visita, anche l’inquilino potrebbe mettersi nei guai se si rifiuta di consentire le visite. 

Di fronte a un rifiuto immotivato, infatti, l’inquilino può essere considerato inadempiente rispetto al contratto di locazione. La prima conseguenza può essere la risoluzione contrattuale da parte del proprietario. 

Prima di procedere con un’azione legale, il locatore può comunque optare per un tentativo di soluzione stragiudiziale, ovvero inviare una lettera di visita all’immobile locato nella quale:

• viene dato all’inquilino un termine entro il quale permettergli di esercitare il suo diritto di visita (che di solito è di 15 giorni);
• si specifica che, in caso di risposta non favorevole, si farà ricorso in Tribunale. 

Se il conduttore si rifiuta, poi, il proprietario ha anche la possibilità di richiedere il risarcimento per il danno subito per la perdita di chance, derivante dal fatto di non aver potuto far vedere l’immobile a nuovi possibili inquilini o acquirenti. 

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Ricorso art. 700 cpc immobile locato

Qualora il proprietario dovesse subire un pregiudizio imminente e irreparabile a causa del rifiuto da parte dell’inquilino di effettuare sopralluoghi in casa per finalizzare una nuova locazione o una vendita, potrà agire con un’azione d’urgenza, ai sensi dell’art. 700 cpc. 

Questa forma di tutela giuridica permette al proprietario di fare ricorso al giudice per ottenere un provvedimento d’urgenza, che si applica nel caso in cui non sia possibile ottenere un risarcimento adeguato per il danno subito (es. una perdita economica) con un giudizio di merito ordinario. 

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Orari visite immobile – Domande frequenti

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